目前美國(guó)房地產(chǎn)存在一定降溫跡象，預(yù)計(jì)未來緊縮的貨幣政策將提升貸款利率，但地緣政治沖突、市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂等因素或?qū)?dǎo)致抵押貸款利率上行速度放緩，購(gòu)房需求預(yù)計(jì)仍存一定韌性，供給或?qū)⒕徛黾?，供不?yīng)求局面預(yù)計(jì)將持續(xù)。美國(guó)房?jī)r(jià)增速預(yù)計(jì)放緩但仍將偏高，或?qū)⒅瓮洷３州^高水平。整體而言，未來房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒈３址€(wěn)健，支持美國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。

▍新冠疫情沖擊后美國(guó)房市快速反彈，隨后呈現(xiàn)一定降溫跡象。

疫情沖擊后至2021年第一季度房市快速?gòu)?fù)蘇，其原因主要為需求提升、供給受限、周期性因素。首先是多重因素推動(dòng)房屋需求驟升：疫情沖擊后全球?qū)嵭袑捤韶泿耪?，推?dòng)抵押貸款利率快速下行；貨幣政策以及財(cái)政政策的刺激提升居民收入水平以及凈資產(chǎn)水平，進(jìn)而推升了居民購(gòu)房熱情；人口占比最高的千禧一代步入置業(yè)年齡，導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)房需求增加；居家辦公以及社交距離的要求也提升了購(gòu)房需求。其次，房屋供給不足以及房地產(chǎn)周期性上行也推升了此輪房市的熱潮。2021年第二季度后房市遇冷的的原因?yàn)槔噬仙⒇?cái)政刺激退坡后需求有所抑制并且供給一定程度緩解。

▍美聯(lián)儲(chǔ)緊縮的貨幣政策預(yù)計(jì)將提升房貸利率，而房貸利率上升短期將促進(jìn)購(gòu)房需求，中長(zhǎng)期將抑制需求增長(zhǎng)。

預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)加息將提升房貸利率，此輪縮表開啟后預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提升MBS利率。但地緣政治沖突以及市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擔(dān)憂或?qū)?dǎo)致房貸利率上行速度放緩，抵押貸款增速或?qū)⒃诳s表開啟后存在一定提升。由于居民預(yù)期利率會(huì)繼續(xù)上升，立即購(gòu)房需求更加急迫，因此預(yù)計(jì)房屋銷售短期或?qū)⒊掷m(xù)“小陽(yáng)春”。但中長(zhǎng)期利率上升將增加居民住房購(gòu)買壓力，但工資上漲、租金高漲以及對(duì)于購(gòu)房具有一定強(qiáng)烈需求的千禧一代或?qū)⒅我欢ㄗ》啃枨蟆?

▍總體房屋供給增加緩慢，供給緊張局面預(yù)計(jì)將持續(xù)，美國(guó)房?jī)r(jià)增速預(yù)計(jì)今年有所放緩但仍保持偏高水平。

成屋庫(kù)存同比雖然通常會(huì)隨著房?jī)r(jià)上升而提升，但是疫情沖擊后成屋庫(kù)存同比始終為負(fù)數(shù)，買家供給意愿仍較低，未來預(yù)計(jì)較難提升。而新建住房供給預(yù)計(jì)會(huì)隨著審批量、開工量、建造支出提升而進(jìn)一步增加，但新屋占房屋市場(chǎng)比重較低，因此供給增加預(yù)計(jì)仍將緩慢，供不應(yīng)求局面將持續(xù)，同時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)加息與縮表對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用預(yù)計(jì)較弱，因此房?jī)r(jià)增速或?qū)⒂兴啪彽詫⒈３制咚健?

▍房地產(chǎn)穩(wěn)健增長(zhǎng)將支持美國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，房?jī)r(jià)增速放緩后仍偏高或?qū)⒅瓮洷３州^高水平。

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值較高，且具有高固定投資、高GDP貢獻(xiàn)的特點(diǎn)，導(dǎo)致其在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中具有較重要的地位。房地產(chǎn)發(fā)展將帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上各行業(yè)增長(zhǎng)，尤其是下游相關(guān)消費(fèi)行業(yè)。由于房?jī)r(jià)對(duì)于CPI的影響顯著且該影響存在滯后性，未來房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲或?qū)?dòng)租金繼續(xù)上漲，進(jìn)而或?qū)⒅瓮洷３州^高水平。

▍結(jié)論：

疫情沖擊后貨幣和財(cái)政政策、供給水平、人口結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)周期等多重因素推動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速修復(fù)并主導(dǎo)了房市隨后一定程度的降溫現(xiàn)象。未來美聯(lián)儲(chǔ)緊縮的貨幣政策預(yù)計(jì)推升抵押貸款利率的背景下，地緣政治沖突、市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂等因素或?qū)?dǎo)致今年抵押貸款利率上行速度有所放緩，疊加財(cái)政刺激退坡，預(yù)計(jì)購(gòu)房需求將受到一定抑制，但工資增長(zhǎng)、租金高漲以及實(shí)際需置業(yè)人口需求較為強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)需求仍存在一定韌性。美國(guó)總體房屋供給預(yù)計(jì)繼續(xù)緩慢增加，房地產(chǎn)行業(yè)供不應(yīng)求局面或?qū)⒊掷m(xù)，房?jī)r(jià)增速預(yù)計(jì)雖放緩但仍將保持偏高的水平。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)行業(yè)將保持穩(wěn)健，支持美國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。

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