2022年，受疫情等多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)處在持續(xù)修復(fù)過程中。這一因素也反映到上市銀行剛公布的業(yè)績年報(bào)中，2022年多家上市銀行出現(xiàn)了房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款不良率“雙升”情況。因此，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸風(fēng)險(xiǎn)管控成為上市銀行的重點(diǎn)工作之一。

涉房貸款不良率的“拐點(diǎn)”何時(shí)能出現(xiàn)?隨著市場(chǎng)信心扭轉(zhuǎn)，今年上市銀行房地產(chǎn)貸款、個(gè)人按揭貸款投放節(jié)奏又將如何變化?對(duì)此，多位上市銀行高管作出研判與展望。

不良暴露集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域

觀察2022年房地產(chǎn)貸款投放情況——六大行依然是絕對(duì)“主力”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2022年六大行共發(fā)放房地產(chǎn)貸款約3.84萬億元，個(gè)人住房貸款約26.95萬億元，總規(guī)模均超2021年。

不過，從資產(chǎn)質(zhì)量上看，去年六大行房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款不良率均較2021年出現(xiàn)程度不一的上漲。其中，中國銀行房地產(chǎn)貸款不良率由5.05%升至7.23%，為六大行中最高;建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款不良率上升2.51個(gè)基點(diǎn)，升幅最大。個(gè)人住房貸款方面，2022年已披露數(shù)據(jù)的大行個(gè)人住房貸款不良率水平均維持在0.6%以下，整體保持了穩(wěn)健，但相較于2021年也有不同程度上升。

股份制銀行中，招商銀行、平安銀行、浙商銀行去年房地產(chǎn)貸款投放規(guī)模較2021年有所下降。從資產(chǎn)質(zhì)量方面看，招行去年房地產(chǎn)貸款不良率為4.08%，較2021年增長2.67個(gè)基點(diǎn)，增幅最高;民生銀行房地產(chǎn)貸款不良率由2.66%升至4.28%，與同業(yè)相比處在較高水平。此外，2022年股份制銀行個(gè)人住房貸款不良率也普遍出現(xiàn)抬升。

中信建投研報(bào)在分析22家已披露年報(bào)的上市銀行時(shí)指出，2022年末，上市銀行對(duì)公貸款不良率同比下降20個(gè)基點(diǎn)。其中，制造業(yè)、批發(fā)零售等重點(diǎn)行業(yè)貸款不良率同比分別下降1.26個(gè)百分點(diǎn)和0.85百分點(diǎn)。2022年銀行對(duì)公不良暴露主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。

房地產(chǎn)貸款不良率升高，與去年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)。同時(shí)，多家上市銀行采取了計(jì)提撥備、嚴(yán)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等方式，以加強(qiáng)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理。

交通銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官林驊介紹，目前，交行房地產(chǎn)開發(fā)貸款撥備覆蓋率高于全行貸款平均撥備水平，整體上具有較高的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。與此同時(shí)，該行持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理特別是強(qiáng)化貸后管理，要求貸款發(fā)放與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度相匹配，項(xiàng)目租售回款要在銀行監(jiān)管賬戶內(nèi)封閉運(yùn)作，加強(qiáng)資金的封閉管理和項(xiàng)目后評(píng)估。

平安銀行副行長郭世邦提出，該行房地產(chǎn)貸款不良率上升，一方面是因?yàn)榻?jīng)營貸下遷成為不良，另一方面是2022年部分房地產(chǎn)項(xiàng)目停工所致。但他同時(shí)表示：“今年我行制定的風(fēng)險(xiǎn)政策主要圍繞‘保剛需’‘保障房’，房地產(chǎn)行業(yè)政策面以維穩(wěn)為主，隨著市場(chǎng)面逐步回暖，信用面也逐漸恢復(fù)平穩(wěn)，大規(guī)模違約概率比較小。”

不良風(fēng)險(xiǎn)處置壓力猶在

今年以來，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，在一系列政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-2月，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，降幅收窄;商品房銷售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%，實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。

隨著市場(chǎng)回暖，房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量的拐點(diǎn)是否將在2023年到來?對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍對(duì)2023年房地產(chǎn)形勢(shì)表示樂觀，但認(rèn)為不良風(fēng)險(xiǎn)處置壓力仍在。

“房地產(chǎn)行業(yè)整體流動(dòng)性緊張的局面仍需假以時(shí)日才能予以改善。”林驊指出，未來，房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量管控仍然是商業(yè)銀行的重點(diǎn)，需對(duì)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)房企實(shí)現(xiàn)提級(jí)管理，一企一策制定和落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管控策略，保持房地產(chǎn)行業(yè)貸款資產(chǎn)質(zhì)量整體穩(wěn)固。

在中信銀行副行長胡罡看來，在“房住不炒”背景下的政策改善，春節(jié)后部分主要城市二手房銷售回暖，從而增加了市場(chǎng)信心。“我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延的趨勢(shì)已經(jīng)得到初步遏制，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性改善比較明顯。”胡罡同時(shí)表示，隨著一手房銷售端轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)企業(yè)向好的趨勢(shì)就會(huì)出現(xiàn)，“但也不排除在這一過程中一些負(fù)債率比較高、項(xiàng)目布局不好的企業(yè)還會(huì)出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)狀況。”

招商銀行副行長朱江濤指出，2022年招行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已得到充分釋放，2023年整個(gè)房地產(chǎn)貸款的不良生成相較去年會(huì)有較大幅度下降。目前來看，朱江濤認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)不良處置的難度會(huì)進(jìn)一步加大，對(duì)銀行的影響存在一定的滯后性，“因此我們判斷今年房地產(chǎn)行業(yè)的不良率可能還會(huì)有所上升，但是不良生成會(huì)大幅下降。”

浙商銀行副行長景峰表示，2023年該行將進(jìn)一步嚴(yán)控新增領(lǐng)域不良發(fā)生，并以“史無前例”的力度去做好存量風(fēng)險(xiǎn)防控和化解工作，進(jìn)一步加大不良資產(chǎn)的處置力度和撥備的計(jì)提力度，在資產(chǎn)質(zhì)量方面，2023年繼續(xù)保持趨勢(shì)性、根本性向好的態(tài)勢(shì)。

“提前還貸潮”對(duì)按揭影響有限

2022年以來，“提前還房貸潮”來襲，部分購房者為減輕負(fù)債壓力選擇提前還房貸。不少上市銀行高管也在近期回應(yīng)了這一熱點(diǎn)。

“我們注意到，自去年5月以來，個(gè)人住房貸款提前還款需求明顯增多。”農(nóng)業(yè)銀行副行長張旭光介紹，部分客戶選擇提前償還房貸，主要是基于其自身財(cái)務(wù)規(guī)劃，也與金融投資收益率中樞下降、存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率倒掛等因素有關(guān)。

建設(shè)銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官程遠(yuǎn)國表示，去年的確出現(xiàn)提前還款規(guī)模增加的情況。建行一方面統(tǒng)籌線上線下各類渠道，穩(wěn)定客戶還款預(yù)期，提示客戶防范貸款中介機(jī)構(gòu)組織轉(zhuǎn)貸可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，有序滿足提前還款需求;另一方面通過提升一二手房獲客能力、推出二手房“帶押過戶”貸款服務(wù)、提升數(shù)字化水平等措施，促進(jìn)按揭業(yè)務(wù)規(guī)模合理增長。

展望2023年，多家銀行表示，將把握市場(chǎng)企穩(wěn)機(jī)遇，通過創(chuàng)新產(chǎn)品繼續(xù)增加個(gè)人住房貸款投放。

“隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖向好，當(dāng)前按揭貸款需求好轉(zhuǎn)，我行業(yè)務(wù)儲(chǔ)備出現(xiàn)邊際改善。從儲(chǔ)備看，截至今年2月末，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)月度環(huán)比增長31%。”張旭光稱，農(nóng)行將加強(qiáng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)統(tǒng)籌，持續(xù)開展產(chǎn)品創(chuàng)新和流程優(yōu)化，著力提升業(yè)務(wù)辦理效率和客戶體驗(yàn)，有效增強(qiáng)客戶服務(wù)能力。

平安銀行行長特別助理蔡新發(fā)明確，該行將優(yōu)化按揭貸款流程，保證放款流程最優(yōu)，爭取更高市場(chǎng)占有率;同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)公聯(lián)動(dòng)，在開發(fā)貸合作樓盤推動(dòng)按揭貸。此外，該行要將按揭貸與信用貸相結(jié)合，在發(fā)放按揭貸的同時(shí)，再推一些用于裝修等的信用貸，通過創(chuàng)新方式獲得更多市場(chǎng)空間。(記者 許予朋)

關(guān)鍵詞： 商品房銷售面積 房地產(chǎn)貸款 中信銀行副行長胡罡 風(fēng)險(xiǎn)防控