“預計到2020年，前50強房企會拿走80%的開發(fā)貸款，50強之后的房企開發(fā)貸款將越來越緊。如果不能拿到更多的錢，我們就不能加快發(fā)展，就不能夠獲得市場地位。”新城控股(33.210,-2.59,-7.23%)高級副總裁歐陽捷22日在“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家峰會”上向記者表示，他預計今年M2增速可能回落，在新格局下房企融資的新門檻必然提高且向優(yōu)勢企業(yè)傾斜。為此，今年很多開發(fā)商都在盤算“快銷走量”。

事實的確如此。記者注意到，在經(jīng)歷2017年嚴厲的調(diào)控之后，房地產(chǎn)業(yè)“強者恒強”的趨勢更加明顯。2018年，房企們?nèi)绨亵礌幜鳎蠖枷敫弦粚訕恰?/p>

政策預期空前一致

令記者略感驚訝的是，今年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外，對調(diào)控政策關注度明顯降低。究其原因，連續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策，已使得政策預期空前一致。

“從‘房子是用來住的，不是用來炒的’這個定位開始，差不多一年半以前的調(diào)控到現(xiàn)在，大的政策背景越來越清晰，而且調(diào)控的基調(diào)一直沒有改變、一直在持續(xù)，跟以前的調(diào)控有一些不太一樣，這輪調(diào)控有長期的準備。”中國指數(shù)研究院院長莫天全說。在他看來，房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定連續(xù)性是未來中國房企們必須面對的。

記者當日采訪了包括金科地產(chǎn)、藍城房產(chǎn)、綠城地產(chǎn)、福晟地產(chǎn)等多家地產(chǎn)公司相關人士，大家對政策預期空前一致。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉向記者表示，在過去的一年當中，我國確立了住房制度改革或者說房地產(chǎn)市場發(fā)展的新方向(除了基本制度以外還有長效機制在制定之中)，房地產(chǎn)市場調(diào)控保持著政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。這是主基調(diào)，也給了整個產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的預期。

市場預期謹慎樂觀

既然2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)市場也自然將是波瀾不驚。多位開發(fā)商向記者表示，歷經(jīng)了2017年房地產(chǎn)嚴厲的調(diào)控之后，2018年房地產(chǎn)市場“不會太好，也不會太壞”。

“我們預計今年全國房地產(chǎn)銷售面積會有所下降，大概下降10%以內(nèi)，銷售額會小幅增長，因為三線城市房價還在上漲。”歐陽捷說。

對此，中國指數(shù)研究院曾發(fā)布報告預測，2018年房地產(chǎn)仍在調(diào)整期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預計全年降幅將達到9.3%至11.3%。在供應方面，報告預計，2018年全國新開工將呈現(xiàn)中低速增長，全年增幅在4.5%至6.5%之間。

對于房價，開發(fā)商的判斷更為謹慎，普遍認為不同城市間的“分化”仍會繼續(xù)。其中，對于一線城市的房價，有開發(fā)商認為，在去年已經(jīng)大幅調(diào)整之后，今年繼續(xù)下調(diào)的空間有限。

“目前不是不想賣，也不是沒人買，而是相關證件批不下來賣不了。”幾位房企內(nèi)部人士均向記者表示，目前一線城市改善性購房需求依然強勁，但無法得到釋放。

而且，“一線城市對房企的利潤貢獻率最高，開發(fā)商還都想賣個好價錢，因此目前來看，降價銷售的可能性并不大。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟說。作為房地產(chǎn)業(yè)資深專家，他在去年初預計2017年房地產(chǎn)調(diào)控會相當嚴厲，一線城市房價會下調(diào)10%左右。

開發(fā)商盤算“快銷走量”

需要關注的是，在“去杠桿”的大背景下，房企們“負債壓力加大”和“嚴控內(nèi)生風險”成為必須面對的問題，而“快銷走量”既是破解短期之策，也將是開發(fā)商們放眼長遠的不二選擇。

當日中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，2017年百強企業(yè)負債壓力加大，資產(chǎn)負債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點，有效負債率為50.8%，與2016年相比小幅提高0.5個百分點，雖整體可控，但風險仍不可小視。而且，房企的短期償債壓力明顯加大，流動比率均值為2.11，較去年上升0.02;速動比率為0.51，較去年下降0.04。

未來，“房地產(chǎn)百強企業(yè)一方面需要警惕規(guī)?；瘮U張驅動下的布局風險，包括盲目跟風布局、集中購置熱點城市高價地塊帶來的庫存積壓風險等;另一方面，在資金環(huán)境嚴峻、杠桿率提高、債務兌付壓力加大的背景下，需要重視現(xiàn)金安全，防范資金風險。”劉洪玉說。

另一位業(yè)內(nèi)專家向上證報記者表示，考慮到2018年部分房企債務利息兌付壓力增大等因素，“我們認為，房企的資金面或面臨惡化可能。而且，類似惡化會對部分房企形成較大的影響。特別是對于一些過去冒進式發(fā)展的企業(yè)而言，尤其要警惕類似風險。”

記者從同策研究院獲悉，該機構1月份監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計637.12億元，環(huán)比2017年12月的697.23億元減少8.62%。自2017年10月融資谷底以來，11月、12月融資小幅回溫后，今年1月份又開始回落。

歐陽捷甚至預計，今年接下來的時間，金融部門會對房地產(chǎn)業(yè)實施定向關閘，即會將住房按揭貸款和開發(fā)貸控制在零增長的區(qū)間內(nèi)。為此，“快銷走量”仍將是開發(fā)商們的應對之策。因為，“只有企業(yè)排名靠前，才能從銀行拿到錢繼續(xù)開發(fā)。”

國研中心企業(yè)研究所副所長袁東明也持相似看法。

“在過去高速增長階段，經(jīng)常會出現(xiàn)逆淘汰現(xiàn)象，好的企業(yè)被差一點的企業(yè)淘汰了。但是，到了高質量發(fā)展階段，行業(yè)集中度會逐步提升，一定是好的企業(yè)才會有更好的未來。”袁東明說。

記者注意到，當日發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2017百強企業(yè)市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，行業(yè)集中度加速提升。“這一數(shù)據(jù)在2016年，提升速度是5.6個百分點，大象起舞，越大的企業(yè)跑得越快，這個趨勢顯而易見。”歐陽捷向記者笑道。

關鍵詞： 下房 杠桿 開發(fā)商