國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢。從環(huán)比來看，各線城市商品住宅銷售價格漲幅穩(wěn)定。從同比來看，銷售價格漲幅穩(wěn)中趨落。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，6月份，70個城市新房價格環(huán)比、同比指數(shù)今年來首次收窄，環(huán)比和同比漲幅分別從5月份的0.5%、4.5%降至0.4%、4.3%。二手住房價格指數(shù)走勢和新房類似，漲幅停漲或回落。這表明，長達一年的調(diào)控特別是重啟或加碼限售以及新房限價等政策效果顯現(xiàn)。

談及下半年房地產(chǎn)市場形勢，社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，預(yù)計下半年樓市將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降、持續(xù)分化的態(tài)勢，無論是房價、成交量還是投資增速都將有所下滑。

房價漲幅穩(wěn)中趨緩

在新房銷售價格方面，一線城市整體領(lǐng)漲。6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同，其中廣州漲幅最高為1.0%;同比上漲6.1%，漲幅比上月微擴0.1個百分點。二三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月均回落0.1個百分點;同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。

李宇嘉表示，6月份，一線城市新房價格同比漲幅擴大，二三線城市房價漲幅則收窄，體現(xiàn)出一線城市剛需基礎(chǔ)扎實，新房限價引導(dǎo)需求紛紛涌入。

在二手房銷售價格方面，一線城市二手房價格漲幅仍居首位。據(jù)測算，6月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點，其中，北京漲幅居70城首位，漲幅達1.3%;同比上漲10.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，同比分別上漲3.5%和2.6%，漲幅均與上月相同。

伴隨密集調(diào)控政策出臺落地，房價漲幅總體呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩態(tài)勢。相對于已實施限價的新房，隨行就市的二手房價格管控壓力更大，其中包括整頓學(xué)區(qū)房、學(xué)位房炒作現(xiàn)象。

李宇嘉也談到，二手房價格漲幅回落尤其是學(xué)區(qū)房價格回落，與一線城市加強二手房價格管控、出臺參考價政策、嚴厲打擊虛高掛牌價有關(guān)。

商品房銷售面積增速逐月收窄

1月至6月份，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%;比2019年1月至6月份增長17.0%，兩年平均增長8.1%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%;比2019年1月至6月份增長31.4%，兩年平均增長14.7%。

繼去年全年商品房銷售創(chuàng)紀錄，今年上半年，商品房銷售面積再創(chuàng)半年度歷史新高。李宇嘉表示，這主要是慣性上漲，二三線城市熱度回升以及去年低基數(shù)影響所致。不過，商品房銷售面積累計增速自今年2月以來連續(xù)4個月下降，增速高位回落趨勢明顯?？紤]到低基數(shù)效應(yīng)將消失，預(yù)計下半年商品房銷售面積增速可能會繼續(xù)回落。

交通銀行金融研究中心首席房地產(chǎn)分析師夏丹認為，全國商品房銷售面積和銷售額增速逐月回落，主要是和重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以及嚴控經(jīng)營貸流入樓市等政策效果顯現(xiàn)有關(guān)。

此外，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速逐月降低，開發(fā)貸和個人按揭貸明顯收緊。1月至6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增幅降至23.5%。其中，國內(nèi)貸款13465億元，下降2.4%;個人按揭貸款16355億元，增長23.9%，增幅較1月至5月份降低8.1個百分點。從房貸利率來看，自1月出現(xiàn)拐點后，2月起首套和二套房貸利率連續(xù)上揚。

“房地產(chǎn)融資環(huán)境已經(jīng)較嚴，疊加各地陸續(xù)強化調(diào)控，預(yù)計后續(xù)市場成交仍將繼續(xù)降溫。”夏丹說。

炒房風(fēng)險越來越大

近期，多地加強二手房價格監(jiān)管。今年2月份，深圳率先發(fā)布二手房指導(dǎo)價，隨后成都、西安、上海政策相繼跟進。

夏丹表示，建議后續(xù)房價漲幅較大的城市借鑒深圳率先推出的二手住宅參考價格機制出臺相關(guān)政策，比如實際成交價格仍按照雙方約定，但若高于參考價格，則相應(yīng)提升房貸首付比例。二手房“參考價”政策與新房“限價令”政策搭配使用，將有助于緩解兩者房價倒掛現(xiàn)象。

“疫情防控期間，各國房地產(chǎn)價格普漲，美國房價回到高位，但我國房地產(chǎn)價格總體平穩(wěn)，這得益于國家‘房住不炒’定位和堅持調(diào)控不動搖。”倪鵬飛說。

在嚴調(diào)控背景下，炒房風(fēng)險將越來越大已成市場共識。倪鵬飛解釋說，一是炒房空間不斷壓縮。隨著保障房供應(yīng)比例提升，人口流入地區(qū)住房用地、住房供給增加，供求基本面正發(fā)生巨大變化。二是違規(guī)炒房一旦被查出，將會受到嚴厲懲處。三是政策漏洞逐步填補，套利空間收窄。四是一些重大基礎(chǔ)制度創(chuàng)新將陸續(xù)出臺，市場總體形勢會發(fā)生重大變化。

展望未來，倪鵬飛認為，要堅持“房住不炒”定位不動搖，完善調(diào)控機制，加快基礎(chǔ)性制度建設(shè)。首先，加快人口部門、土地部門、金融部門、住房部門以及各省之間的調(diào)控聯(lián)動。其次，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中，人才政策要和住房調(diào)控政策相統(tǒng)一、相銜接，還要制定精準打擊炒房的靶向調(diào)控政策。此外，還要積極應(yīng)對和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

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