這是寶龍地產(chǎn)控股有限公司(以下簡稱“寶龍地產(chǎn)”;1238.HK)的總裁許華芳在2020年線上業(yè)績會上對公司定下的2021年發(fā)展基調。

根據(jù)寶龍地產(chǎn)設定的發(fā)展目標，寶龍地產(chǎn)2021年的合約銷售目標為1050億元。追求規(guī)模擴張的寶龍地產(chǎn)，旗下項目卻頻繁發(fā)生安全事故。今年5月，一場令人揪心的事故，再次牽涉寶龍地產(chǎn)，或許也為其沖刺千億銷售目標增加了些許阻礙。

寶龍地產(chǎn)對《投資者網(wǎng)》表示：“事故的發(fā)生屬于偶發(fā)現(xiàn)象，目前寶龍地產(chǎn)一百多個在建項目，安全事故發(fā)生率極低，是極個別現(xiàn)象。公司一直以來都非常重視施工安全和規(guī)范，通過定期的項目安全自檢和集團巡檢，以及第三方安全生產(chǎn)季度評估，建立了完善的安全制度，同時也會定期對總部及項目管理人員、工人進行安全教育培訓，進行管理提升。”

常州寶龍出事故 開發(fā)進程慢

2021年5月9日，常州市鐘樓區(qū)北港街道水杉路寶龍廣場三期發(fā)生一起高處墜落生產(chǎn)安全事故，致1人死亡。

隨后，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳官網(wǎng)于5月14日發(fā)布了《關于歌山建設集團有限公司的事故通報》。根據(jù)通報，事故工程為青楓公園南側C地塊三期12#、15-1#、15-2#、15-3#、16#~23#、24#(門衛(wèi))及地下室建筑工程施工總承包;事故地點為常州市鐘樓區(qū)北港街道水杉路寶龍廣場三期;建設單位為常州寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱“常州寶龍”)。

根據(jù)天眼查信息顯示，穿透股權關系發(fā)現(xiàn)，常州寶龍是寶龍地產(chǎn)(香港)控股有限公司全資子公司。而根據(jù)寶龍地產(chǎn)2020年年報，寶龍地產(chǎn)(香港)控股有限公司成立于2007年7月5日，為港股上市公司寶龍地產(chǎn)100%持股的全資子公司。

寶龍地產(chǎn)對《投資者網(wǎng)》表示：“常州項目發(fā)生的高墜事故，據(jù)當?shù)毓膊块T最終事故調查，屬于工人誤操作滑倒墜落的意外事故。2021年5月13日，事故善后處理完成。本次事故處理較為及時，事故處理完成后，現(xiàn)場安全管控體系已通過建設主管部門認可。常州項目進度計劃較開發(fā)節(jié)點未發(fā)生偏離，各分項工程和標段不受本次事故影響。”

寶龍地產(chǎn)于2008年6月正式摘得常州青楓公園南側地塊，打造住宅和商業(yè)辦公，分三期開發(fā)，目前一二期已經(jīng)完工。而青楓公園南側C地塊三期則為常州寶龍城市廣場，據(jù)寶龍地產(chǎn)2020年年報信息，常州寶龍廣場業(yè)態(tài)為商業(yè)，總建筑面積為107.8萬平方米，已竣工物業(yè)面積63.7萬平方米，處于開發(fā)中物業(yè)面積為31.2萬平方米，尚未開發(fā)的物業(yè)面積有12.9萬平方米。

拿地13年，至今仍在持續(xù)開發(fā)中。相較于2018年摘得地塊并于同年開工、2020年12月實現(xiàn)開業(yè)的鹽城城東寶龍廣場、漳州龍文寶龍廣場，于2015年舉行開工儀式的常州寶龍廣場的進度實屬緩慢。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對《投資者網(wǎng)》表示：“開發(fā)進程緩慢會影響企業(yè)后續(xù)的運作和資金回籠，也會有很多潛在的風險。”

安全事故頻發(fā) 涉虛假宣傳

或許是為了回避資金回籠慢帶來的潛在風險，寶龍地產(chǎn)也在逐漸加速高周轉。自2017年，寶龍地產(chǎn)首次提出“369”開發(fā)模式，即3個月完成方案，6個月開始預售，9個月實現(xiàn)資金回籠。對于2021年，寶龍地產(chǎn)再次提出“升級‘369’開發(fā)模式”，提高去化率，加速現(xiàn)金回流。

不過欲速則不達。公開資料顯示，2018年12月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳通報稱，位于廈門市思明區(qū)的廈門寶龍國際中心(1-1#~1-2號樓及三期地下室)工程發(fā)生一起安全事故，造成1人死亡。該項目建設單位為廈門寶龍實業(yè)有限公司。

2020年12月21日，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布《關于江蘇金貿(mào)建設集團有限公司的事故通報》，通報顯示，2020年12月4日，江蘇泰州一處工地發(fā)生一起觸電生產(chǎn)安全事故，致使一名工人被電身亡。事故工程為海陵區(qū)寶龍世家BC區(qū)項目工程，建設單位為泰州寶龍房地產(chǎn)有限公司。上述廈門寶龍實業(yè)有限公司、泰州寶龍房地產(chǎn)有限公司均為寶龍地產(chǎn)旗下子公司。

嚴躍進對《投資者網(wǎng)》分析表示：“對于項目的事故，其實說明企業(yè)管控是不到位的。企業(yè)需要注意的一個問題是，類似問題涉及人身財產(chǎn)等問題，需要高度重視，在管理方面不能松懈。這也說明企業(yè)過多追求銷售規(guī)模和業(yè)績，但是一些基本的保障還沒做到位。”

除此之外，寶龍地產(chǎn)的項目還因違法遭遇處罰。2018年，寶龍地產(chǎn)競得漳州2018P04地塊，隨后在此之上開發(fā)建設漳州龍文寶龍廣場。2020年12月，漳州市龍文區(qū)人民防空辦公室對漳州寶龍英聚房地產(chǎn)有限公司(該公司為寶龍地產(chǎn)控股子公司)作出行政處罰，給予其警告，并責令限期改正。處罰事由為漳州2018P04地塊未按 2018年11月1日審批的《城市新建民用建筑修建防空地下室審批表》及提交漳州市龍文區(qū)人民防空辦公室審批的人防工程施工圖組織建設。

值得一提的是，遭遇處罰的寶龍漳州龍文寶龍廣場還曾進行虛假宣傳。有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領導留言板投訴寶龍漳州龍文寶龍廣場3號樓虛假宣傳，涉嫌將商用辦公樓宣傳為住宅進行銷售。2020年10月28日，龍文區(qū)人民政府辦公室回復稱：“經(jīng)核查，寶龍廣場售樓部當前正在銷售的3號樓瓏寓土地規(guī)劃用途確實為商業(yè)辦公。”并表示，“龍文區(qū)有關單位工作人員已現(xiàn)場責令建設單位今后在銷售樓房時應實事求是，不能做虛假宣傳廣告。”

除了虛假宣傳，寶龍集團旗下房屋質量也頻繁遭遇投訴，漏水、墻體脫落、物業(yè)服務不到位等成為投訴“重災區(qū)”。

背千億負債 沖千億目標

公開資料顯示，寶龍地產(chǎn)主要專注開發(fā)運營優(yōu)質、大規(guī)模、多業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項目，于2009年10月14日在港股主板上市。截至2020年12月31日，寶龍地產(chǎn)已開發(fā)、擁有及運營193個物業(yè)項目，商業(yè)項目涵蓋“寶龍一城”、“寶龍城”“寶龍廣場”及“寶龍?zhí)斓?rdquo;產(chǎn)品系列。

近年來，隨著對規(guī)模擴張的渴望，寶龍地產(chǎn)在高周轉開發(fā)模式壓力之下急速狂奔。2017年，寶龍地產(chǎn)的銷售額首破200億元，2018年超400億元。而在2019年與2020年，寶龍地產(chǎn)分別實現(xiàn)銷售額603.5億元、815.51億元 ，同比增長分別為47.1%、35.1%。

根據(jù)觀點數(shù)據(jù)顯示，2021年1-5月，寶龍地產(chǎn)的全口徑銷售額為425億元，在行業(yè)排名第43位。根據(jù)寶龍地產(chǎn)2021年設定的1050億元合約銷售目標，寶龍地產(chǎn)已完成40%的銷售目標。

不過，在銷售額尚未達到千億目標前，寶龍地產(chǎn)早已千億負債壓頂。數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)2017年總負債為660.17億元，至2018年增至992.50億元，增幅50.33%。2019年，寶龍地產(chǎn)負債突破千億，為1235.90億元;到了2020年末，寶龍地產(chǎn)總負債繼續(xù)攀升，至1433.33億元。

截至2020年末，寶龍地產(chǎn)借款總額同比增長約20.5%，達到665.67億元，包括一年內(nèi)到期的借款約206億元，以及一年后到期的借款約459億元，而截至2020年末，寶龍地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為253億元。

此外，寶龍地產(chǎn)的現(xiàn)金流也從正轉負。Wind數(shù)據(jù)顯示，從2015年以來到2019年，寶龍地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額始終處于凈流入狀態(tài)。這一情況在2020年發(fā)生變化。2020年，寶龍地產(chǎn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-120.13億元，較2019年同期減少了536%。

為了緩解債務，今年以來寶龍地產(chǎn)多次發(fā)債。2021年4月， 寶龍地產(chǎn)成功發(fā)行于2022年到期的2億美元3.9%優(yōu)先票據(jù)，5月，發(fā)行了發(fā)行于2026年到期的2億美元4.9%優(yōu)先票據(jù)。根據(jù)公告，票據(jù)所得款項作為其一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期離岸債務進行再融資。

不過值得注意的是，今年寶龍地產(chǎn)有一筆24.5億元的 ABS 債遭遇變故。上交所交易平臺信息顯示，債券品種為“ABS”、債券名稱為“國信-國君-杭州濱江寶龍城資產(chǎn)支持專項計劃”的債券狀態(tài)于今年4月20日更新為“終止”。

上述債券于2020年4月27日受理，擬發(fā)行金額24.5億元，主要為寶龍地產(chǎn)旗下杭州濱江寶龍城進行資金支持，原始權益人為上海瑞龍投資管理有限公司，該公司為寶龍地產(chǎn)100%持股子公司。從發(fā)行人歷史發(fā)行情況來看，瑞龍投資在上交所共發(fā)行三筆債券，兩筆終止，一筆通過。

對此，寶龍地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》表示，“關于近期ABS發(fā)行終止，只是流程規(guī)范上的變動：因為與寶龍地產(chǎn)旗下國信-國君-杭州濱江寶龍城資產(chǎn)支持專項計劃相關的濱江購物中心經(jīng)營情況超預期，中介機構調整了評級分層以取得更好的發(fā)行票面。由于該項目已于去年過會，所以按照交易所規(guī)定條件變更需要撤回后重新申報。5月19日，交易所已經(jīng)受理了該筆24.5億ABS的重新上報，距4月27日終止受理后僅僅13個工作日。公司的融資一直都是順暢的，融資成本也控制良好。”

寶龍地產(chǎn)如何平衡高杠桿與沖規(guī)模，是公司面臨的極大考驗。在身負諸多包袱的狀態(tài)下，寶龍地產(chǎn)如何實現(xiàn)高質量的增長?《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關注。(思維財經(jīng)出品)

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