在提交上市申請三個多月后，越秀服務通過了港交所聆訊，在港上市在即。

5月25日，越秀服務集團通過港交所主板上市聆訊，并計劃進行IPO路演。今年2月份，越秀服務向港交所遞交了上市申請的公告，擬募集資金約2億美元-2.5億美元。

招股書顯示，截至2020年12月31日，越秀服務在管面積為3260萬平方米，在管項目數(shù)量為215個，在管面積中有96.1%的物業(yè)位于一線、新一線和二線城市。

從業(yè)績來看，越秀服務的收入由2018年的7.63億元增長至2019年的8.96億元，并進一步增至2020年的16.8億元;凈利潤由2018年的4730萬元增長至2019年的9320萬元，并進一步增至2020年的2.04億元。

公告指出，控股股東越秀地產(chǎn)是國內最大的TOD(即以公共交通引導城市用地開發(fā))發(fā)展商之一，因此，越秀服務形成了TOD住宅管理和TOD站點或車輛段管理雙結合的TOD綜合物業(yè)管理模式，此模式將會成為越秀服務未來規(guī)模擴張和利潤增長的新動能。

超八成收入來自大灣區(qū)

七年前，廣州地鐵集團和越秀地產(chǎn)母公司越秀集團簽署企業(yè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式建立全方位戰(zhàn)略合作伙伴關系。越秀服務是中國城市運營服務商，也是大灣區(qū)內提供綜合物業(yè)管理服務的主要市場參與者。

2020年，越秀服務位于大灣區(qū)的在管面積已由2019年的1640萬平方米提升至2530萬平方米，占總在管面積的77.4%，公司同期來自大灣區(qū)的收入占總收入的82.4%。

收入集中于大灣區(qū)與越秀服務的母公司依賴癥息息相關。越秀服務脫胎于越秀地產(chǎn)，后者一直實施著深耕大灣區(qū)的市場戰(zhàn)略。2020年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約636.6億元，在集團合同銷售金額中的占比達到66.5%。并且，越秀地產(chǎn)同期在大灣區(qū)和廣州所擁有土儲分別占集團總土儲的55.1%、46.6%。

報告期內，越秀服務來自最大客戶越秀集團及其附屬公司、合營企業(yè)、聯(lián)營公司的營業(yè)收入分別為1.883億元，2.736億元與2.572億元，分別占各相關期間營業(yè)收入總額約24.7%、30.5%與32.9%。

截至2020年12月31日，越秀服務在管面積為3260萬平方米。其中，來自外部項目占總面積的14.2%，超八成來自越秀地產(chǎn)及其關聯(lián)方。

TOD模式將成發(fā)展新動能

從業(yè)績來看，越秀服務的收入由2018年的7.63億元增長至2019年的8.96億元，并進一步增至2020年的16.8億元;凈利潤由2018年的4730萬元增長至2019年的9320萬元，并進一步增至2020年的2.04億元。

從業(yè)務構成來看，越秀服務提供非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務和商業(yè)物業(yè)管理及運營服務。在2020年越秀服務的總收入中，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務的收入占比為69.4%，商業(yè)物業(yè)管理及運營服務的收入占比為30.6%。利率自2018年的5.3%略增至2019年的6.5%，并于2020年大幅增至21.6%。

2020年11月，越秀地產(chǎn)斥資2.82億元并購了廣州地鐵旗下廣州地鐵環(huán)境工程有限公司及廣州地鐵物業(yè)管理有限責任公司67%股權，成為了擁有“地鐵環(huán)境工程維護+地鐵物業(yè)管理運營”的復合型物業(yè)管理公司。TOD模式的軌交物業(yè)也將成為越秀服務區(qū)別于其他物企的“新招牌”。

通過與廣州地鐵合作，越秀地產(chǎn)成為國內最大的TOD發(fā)展商之一。截至2020年12月31日，越秀地產(chǎn)擁有5個TOD住宅項目，總建筑面積近400萬平方米，2020年TOD住宅項目的合同銷售金額約為170億元。

因此，越秀服務形成了TOD住宅管理和TOD站點或車輛段管理雙結合的TOD綜合物業(yè)管理模式，此模式將會成為越秀服務未來規(guī)模擴張和利潤增長的新動能。

關鍵詞： 越秀服務 大灣區(qū) TOD模式 TOD