2020年，新冠疫情帶來的外部社會環(huán)境因素疊加行業(yè)“三道紅線”等融資新規(guī)，房企們經(jīng)歷著比以往更多的考驗。伴隨著疫情防控成效逐漸顯現(xiàn)，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的短期影響終將會得以恢復，而“三道紅線”融資新規(guī)等相關政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響則會更為長期和深遠，或將推動行業(yè)整體的商業(yè)邏輯變革加速進行。

近兩年，“債務壓頂”、“償債高峰”成為房地產(chǎn)行業(yè)的高頻詞匯，房企償債壓力持續(xù)受到市場的質(zhì)疑。而2020年“三道紅線”融資監(jiān)管政策出臺，一方面掀起了房地產(chǎn)企業(yè)降負債大潮，另一方面也將對未來房企整體發(fā)債增速起到一定的制約作用。

受相關新規(guī)政策等影響，2021年一季度房企發(fā)債規(guī)模較去年出現(xiàn)下跌情況。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模。

與此同時，房企們還在2021年一季度迎來今年首個償債高峰。在融資收緊背景下，各大房企邊償債邊“降檔”已成固定動作，招商蛇口、中國金茂、華僑城、越秀地產(chǎn)等多家房企降檔已顯成效。不過，房地產(chǎn)行業(yè)償債規(guī)模實質(zhì)性降速預計仍需3-5年。

房企整體融資降速

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020 年房企境內(nèi)外債券融資累計約 12132 億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，累計同比增長3%，累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。其中境內(nèi)融資規(guī)模占比63%，約7613億元，同比增加21.3%;境外債券規(guī)模占比約37%，為4519億元，同比減少18.3%。由此來看，境內(nèi)債市表現(xiàn)出較強韌性，境外債市則呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。

回顧2020年房企的融資情況，融資規(guī)模上總體呈現(xiàn)“先高后低”走勢。2020年一季度房企債券融資3944億元，同比上漲5%;而在4月，房企債券融資發(fā)行總額約1010億元，環(huán)比下降37%，同比下降44%;5月，境內(nèi)外債券融資總額發(fā)行約617億元，環(huán)比下降39%，同比上升31%。

在疫情防控期間，為助力經(jīng)濟復蘇，融資監(jiān)管政策有所放寬，房企抓住轉瞬即逝的融資窗口，大量發(fā)行債券，為企業(yè)的長期發(fā)展儲備資金，或是為負債壓力下，大量融資以借新還舊。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸恢復，2020年8月“三道紅線”等融資新規(guī)的陸續(xù)出臺，融資監(jiān)管亦趨緊。

值得注意的是，或是受益于疫情帶來的融資窗口，2020 年房企的融資規(guī)模普遍較2019 年有了一定程度的上升。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，排名在2020年房企融資總額TOP10的房企分別是中國恒大、碧桂園、首開股份、旭輝控股集團、金融街、華發(fā)股份、招商蛇口、正榮地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團、融創(chuàng)中國。

但是，“三道紅線”融資新規(guī)等政策自去年8月陸續(xù)出臺后，政策效應逐步顯現(xiàn)，2021年一季度房企發(fā)債規(guī)模較去年出現(xiàn)下跌。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模，融資降速明顯。

在利率方面，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年一季度境內(nèi)融資利率中位數(shù)4.40%，環(huán)比上一季度上升16個基點，較2020年一季度上升48個基點;境外債券融資票面利率中位數(shù)為6%，較上一季度下降75個基點。

貝殼研究院認為，未來在防風險的背景下，預計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規(guī)的影響下，更多房企主動“降負”，全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或將率先感受到債市壓力。

此外，2020年房企除了積極在債券市場尋求融資，亦積極抓住企業(yè)上市的機會，以籌集資金，實現(xiàn)公司的長期健康的發(fā)展。據(jù)億翰智庫不完全統(tǒng)計，2020年房地產(chǎn)板塊中共有27家企業(yè)上市，累計募資凈額達597.19億港元(約合494億元人民幣)，較2019年同比大幅增長181.42%。

今年到期債務突破萬億

去年8月20日住建部、央行召開重點房企座談會，會上明確了房企財務監(jiān)測指標和融資管理規(guī)則，被業(yè)界稱為“三道紅線”，且已于今年初開始實施，預計三年內(nèi)會全面推行。隨后，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等一系列重磅新規(guī)的出臺，引起了市場的廣泛關注。

房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”的融資新規(guī)，主要包含三條紅線，紅線一：剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%;紅線二：凈負債率不得大于100%;紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋：紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債;橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%;黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%;綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

“三道紅線”融資新規(guī)的出臺拉開了房企們的降負債帷幕，對房企的金融監(jiān)管嚴厲程度拉升至新高度，在資金監(jiān)測和融資管理方面對于房企具有約束和預警作用，有利于平穩(wěn)市場預期。

一直以來，“高杠桿”、“高周轉”、“高負債”是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)爆發(fā)式增長的主要途徑，相當多的房企拼命追求規(guī)模、速度、高周轉，通過盡快融資、盡快買地、盡快立項、盡快銷售加快周轉速度。這種方式雖然在一定程度上促進房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模在短時間內(nèi)爆發(fā)式增長，但是同時也加大了房地產(chǎn)市場的脆弱性和金融風險。

近兩年，“債務壓頂”、“償債高峰”成為房地產(chǎn)行業(yè)的高頻詞匯。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年至2019年兩年房企償債規(guī)模成倍增長，2020 年償債規(guī)模約9154億，同比增長 28.7%，2021年到期債務規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預計將達 12448 億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關，直達1.2萬億元規(guī)模，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

隨著“三道紅線”的設置，降負債將成為房企們的重要目標。遠東研究認為：“展望未來，‘三道紅線’與房地產(chǎn)貸款集中度管理制度將繼續(xù)推進實施，房企整體負債水平有望逐步下降，行業(yè)整體信用風險或有望降低。預計更多房企將通過拆分子業(yè)務上市、出售部分資產(chǎn)的方式來降負債。”

“三道紅線”下融資何解

在日益收緊的監(jiān)管政策之下，房企降負債表現(xiàn)究竟如何?“三道紅線”執(zhí)行情況如何?2020年，多數(shù)房企堅持一貫審慎穩(wěn)健的策略，加強精細化管理，不斷提升財務管控水平，持續(xù)優(yōu)化債務結構，增強公司抗風險能力，“三道紅線”對應指標明顯改善。

公開資料顯示，招商蛇口、中國金茂、華僑城、越秀地產(chǎn)、遠洋集團、龍光集團、龍湖集團、金地集團、華潤置地、世茂房地產(chǎn)等多家房企的“三道紅線”指標均已達標，實現(xiàn)了綠檔。

值得一提的是，龍湖集團依靠高度的克制與謹慎，維持著一系列財務指標的行業(yè)較高水準。截至2020年12月末，龍湖集團實現(xiàn)平均借貸成本4.39%的低位，平均貸款年限6.59年，凈負債率46.5%，在手現(xiàn)金778.3億元，現(xiàn)金短債比(在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務)4.24倍，一系列指標均維持行業(yè)內(nèi)的較優(yōu)水準，凈負債率達到近五年低點，財務盤面扎實穩(wěn)健，未碰及三道紅線。2021年3月15日，龍湖集團正式被納入恒生指數(shù)成份股，良好的信用記錄、審慎自律的財務表現(xiàn)、穩(wěn)健的業(yè)務發(fā)展進一步獲得資本市場認可。

在“三道紅線”壓力下，部分房企雖未完全降至綠檔，但是也在積極改善紅線指標。資料顯示，2020年，融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)集團、融信集團、新力地產(chǎn)、金科集團、榮盛發(fā)展、陽光城、中梁控股、奧園集團、雅居樂、碧桂園、藍光發(fā)展、合景泰富、旭輝控股集團、中南建設等房企的降杠桿成效正逐漸顯現(xiàn)，“三道紅線”指標中已經(jīng)有兩項指標已經(jīng)達標，“三條紅線”全部達標指日可待。

具體來看，“三道紅線”監(jiān)管之下，中南建設憑借著審慎穩(wěn)健的經(jīng)營策略，三條紅線降到“黃檔”。2020年年報披露，中南建設的凈負債率降至97.27%，同比下降約71.12個百分點至達標;扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.04，未觸及紅線。依照房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”規(guī)定，已有兩項指標滿足“三道紅線”政策的量化監(jiān)管要求。剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為79.76%，該指標雖未達標，但較2019年末已下降4.2個百分點，呈持續(xù)改善態(tài)勢。

值得注意的是，在2020年融資TOP10房企中，首開股份是唯一一家腳踩“三道紅線”的房企。截至2020年末，首開股份剔除預收賬款之后的資產(chǎn)負債率為74.83%，凈負債率為178.56%，現(xiàn)金短債比為0.89，“三道紅線”指標均未達標。今年以來，首開股份仍在積極發(fā)新債用來償還債務?！锻顿Y者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，2021年1月至4月末，首開股份已經(jīng)進行5次發(fā)債，發(fā)債規(guī)模合計約為80.4億元。

在“三道紅線”的壓力下，部分房企面臨較大的去杠桿壓力，分拆子公司上市也是房企實現(xiàn) “降負債”目標的途徑之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步由增量時代轉向存量時代，物業(yè)管理業(yè)務的重要性日漸凸顯，加之融資政策的收緊，房企紛紛分拆物業(yè)、代建等子公司上市，以實現(xiàn)“降負債”的目標和物業(yè)管理業(yè)務的快速發(fā)展。

具體來看，華潤萬象生活的發(fā)售募資凈額最高，達120.05 億港元，位居2020年物業(yè)公司上市募資凈額之首，并打破物業(yè)板塊已有的募資記錄。此外，2020年成功實現(xiàn)分拆上市的企業(yè)還有：綠城中國旗下的綠城管理控股、金地集團旗下的金地管理、雅居樂旗下的雅居樂房管、世茂集團旗下的世茂服務、融創(chuàng)中國旗下的融創(chuàng)服務控股、合景泰富旗下的合景悠活等，分拆物業(yè)公司上市，有利于房企募集資金，進而幫助其實現(xiàn)“降負債”的目標。

億翰智庫在研報中預測：“隨著融資環(huán)境的惡化，預計2021年房企仍然將積極的通過拆分子公司上市和增發(fā)配股等方式募集資金。對房企而言，在融資政策難以大幅改善的情況下，仍然需要積極從銷售端著手，努力去庫存，促銷售，以應對未來可能愈發(fā)嚴峻的融資形勢。”(思維財經(jīng)出品)

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