近日，萬盈服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“萬盈服務(wù)”)向港交所主板遞交招股書，擬香港掛牌上市，華泰國際為其保薦人。

萬盈服務(wù)成立歷史可追溯至2006年，是一家綜合性的物業(yè)管理服務(wù)提供商，提供多元化的服務(wù)組合，包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。

而IPO前，創(chuàng)始人林億先生通過直接持股AL Pontos公司和其家族信托Pontos Nominee分別控制萬盈服務(wù)0.1%和99.9%的股份。

1業(yè)務(wù)集中在河南省

近年來，由于中國政府不斷新法規(guī)，旨在為物業(yè)管理行業(yè)建立公開的市場體系，物業(yè)管理行業(yè)的在管總建筑面積在逐漸擴(kuò)大，從2015年年底的175億平方米增至2020年年底的259億平方米，并預(yù)計(jì)到2025年年底進(jìn)一步增至348億平方米。

而由于公司大部分業(yè)務(wù)集中在河南省，具體到公司所在的業(yè)務(wù)區(qū)域來看，河南省物業(yè)管理行業(yè)的在管面積預(yù)計(jì)到2025年年底達(dá)到約24.6億平方米，2020年至2025年期間的復(fù)合年增長率為率6.6%。

隨著在管面積的擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的收益進(jìn)一步增加，僅河南省來看，其物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的收益預(yù)計(jì)將以復(fù)合年增長率7.2%進(jìn)一步增至2025年的約人民幣565億元。

得益于物業(yè)管理行業(yè)的市場增量空間，報(bào)告期內(nèi)，公司業(yè)績呈現(xiàn)一定的增長態(tài)勢。其中，營收從截至2018年12月31日的2.49億元增加至截至2020年12月31日的2.80億元;對(duì)應(yīng)的全面收益總額從截至2018年12月31日的2614萬元增加至截至2020年12月31日的5075萬元。

不過，需要一提的是，雖然我國物業(yè)管理市場較為分散，按在管建筑面積計(jì)，截至2020年12月31日，河南在中國物業(yè)管理市場的市場份額約為6.9%，但是，同一時(shí)期，有超過60間100強(qiáng)物業(yè)管理公司進(jìn)入河南市場，可以看出，紅海競爭明顯。而根據(jù)中指研究院的資料，按綜合評(píng)估體系計(jì)，公司于2021年在全國100強(qiáng)物業(yè)管理公司綜合實(shí)力排名中，位列第45名，在河南省經(jīng)營的100強(qiáng)物業(yè)管理公司中綜合實(shí)力排名第四，并不處于絕對(duì)性優(yōu)勢競爭地位，可以預(yù)計(jì)，隨著市場集中度的提升，公司或面臨業(yè)務(wù)橫向拓展的壓力。

與此同時(shí)，由于物業(yè)管理服務(wù)的增長潛力會(huì)受到中國房地產(chǎn)行業(yè)的間接影響，而近年來，受到相關(guān)政策措施抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，以及商業(yè)銀行向物業(yè)買家授出貸款限制等，預(yù)期物業(yè)整體需求或有所下降，而這或使公司也面臨營收下降的風(fēng)險(xiǎn)。

2項(xiàng)目獲取依賴升龍集團(tuán)

外部市場環(huán)境競爭激烈外，聚焦到公司業(yè)務(wù)經(jīng)營層面來講，其也存在一定的隱憂。

根據(jù)招股書，雖然公司是公認(rèn)的以城市更新項(xiàng)目為特色服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)公司，但是截至2021年6月30日，公司有58個(gè)城市更新項(xiàng)目(包括住宅物業(yè) 、商業(yè)物業(yè)及公共物業(yè) )，且報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)收益的七成以上來自城市更新項(xiàng)目，可以預(yù)見，未來如果公司獲得此類項(xiàng)目數(shù)量減少，公司營收或?qū)⒊霈F(xiàn)下滑。

另一方面，在物業(yè)管理服務(wù)方面，僅在管項(xiàng)目來看，截至2021年6月30日，其在管項(xiàng)目中有60個(gè)由升龍集團(tuán)開發(fā)，總建筑面積1010萬平方米，占其在管總建筑面積的89.2%。公司對(duì)升龍集團(tuán)開發(fā)物業(yè)的中標(biāo)率為100.0%，表明公司項(xiàng)目獲取主要依靠升龍集團(tuán)。

同時(shí)，按公司業(yè)務(wù)收益劃分來看，其主要業(yè)務(wù)收益來源物業(yè)管理服務(wù)中，來自管理升龍集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收益占到了同期物業(yè)管理服務(wù)總收益的九成以上，而由于公司對(duì)升龍集團(tuán)并無控制權(quán)，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，未來如果升龍集團(tuán)的業(yè)務(wù)或者開發(fā)和維護(hù)物業(yè)發(fā)生不利變動(dòng)，公司業(yè)績或?qū)⒚媾R波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

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