2018年至2020年間，力高健康大部分的收益皆來自物業(yè)管理服務(wù)，占總收入的比例分別達(dá)到66.5%、57.9%、61.4%。同時，該部分業(yè)務(wù)超90%的收益來自關(guān)聯(lián)方力高集團(tuán)及力高集團(tuán)合營/聯(lián)營企業(yè)等。

物企上市的隊伍越排越長。

祥生活服務(wù)遞表近兩周后，力高健康生活有限公司(下稱“力高健康”)也加入了排隊陣營。

6月9日晚間，力高集團(tuán)披露公告稱將分拆力高健康于聯(lián)交所主板獨立上市。該公司為江西省綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)涵蓋長三角、大灣區(qū)、環(huán)渤海區(qū)及華中地區(qū)等區(qū)域。

招股書顯示，力高集團(tuán)涉足物業(yè)板塊已有十多年。經(jīng)過2020年末至2021年初的一系列的收購重組后，力高集團(tuán)將物業(yè)板塊的業(yè)務(wù)裝入了2021年2月10日成立的力高健康，也是本次的上市主體，其由力高地產(chǎn)100%間接控股。

深度依賴母公司

截至2020年末，力高健康在管物業(yè)數(shù)目達(dá)到86個，在管總建筑面積由2019年的741.3萬平方米升至1347.9萬平方米;公司已簽約管理的物業(yè)數(shù)量為117個，合約建筑面積也由2019年的1339.3萬平方米增至2009.5萬平方米。

在管面積增長的同時，公司的收益也在水漲船高。2020年，力高健康實現(xiàn)營收約2.22億元，較2019年的1.81億元增長22.59%;同期對應(yīng)的歸母凈利潤為3961.2萬元，同比增幅為41.96%。

盡管營收連年增長，但不可置否的是，公司對母公司的依賴依然頗深。

與大部分物企相似，力高健康的收益主要來源于三條業(yè)務(wù)線：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)。2018年至2020年間，其大部分的收益皆來自物業(yè)管理服務(wù)，占總收入的比例分別達(dá)到66.5%、57.9%、61.4%。

同時，該部分業(yè)務(wù)超90%的收益來自關(guān)聯(lián)方力高集團(tuán)及力高集團(tuán)合營/聯(lián)營企業(yè)等。2018年至2020年，力高健康來自關(guān)聯(lián)方所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理收益占物業(yè)管理服務(wù)總收益的比例分別為96.7%、93.4%、91.4%。

造成這一現(xiàn)象的很大原因是物業(yè)管理服務(wù)的毛利率水平分化嚴(yán)重。

2020年，公司物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)來自力高集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)的毛利率為29%，來自力高集團(tuán)合營及聯(lián)營企業(yè)所開發(fā)物業(yè)的毛利率為55.6%，但來自獨立第三方的毛利率卻僅有15.8%，差距頗大。

信息顯示，2018年至2020年間，力高健康獨立第三方所開發(fā)的物業(yè)主要為煙臺中泰所管理的物業(yè)，后者于2016年被公司收購。力高健康稱，收購煙臺中泰后，為提高服務(wù)質(zhì)量，公司在運營初期產(chǎn)生了較多成本，導(dǎo)致公司2018年獨立第三方的物業(yè)管理服務(wù)毛利率為負(fù)值。

在獨立第三方的“拖累”下，2018年至2020年，力高健康物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的整體毛利率分別為15.1%、22%、28.1%。

同時，力高健康將獨立第三方與關(guān)聯(lián)方的毛利率差距歸咎于物業(yè)管理費的不同。其在招股書中提及，公司來自力高集團(tuán)及其合營企業(yè)、聯(lián)營公司所開發(fā)物業(yè)中涉及一些高端物業(yè)，因而來自關(guān)聯(lián)方的物業(yè)管理費要高于第三方。

2020年，力高健康來自力高集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理費為每月每平方米1.7元，來自合營及聯(lián)營企業(yè)的物業(yè)管理費為2.7元，獨立第三方僅有1.2元。近年來，該公司的物業(yè)管理繳費率開始出現(xiàn)下降趨勢，2018年至2020年，力高健康的物業(yè)管理費收繳率分別為83.0%、81.6%及81.3%。

貿(mào)易應(yīng)收賬款方面，2018年至2020年，力高健康的貿(mào)易應(yīng)收款項分別為2410萬元、4830萬元、9430萬元。對于應(yīng)收賬款的上漲，力高健康解釋稱，“貿(mào)易應(yīng)收款項及應(yīng)收票據(jù)的增長主要由我們的業(yè)務(wù)擴(kuò)張所致。”

數(shù)額上漲的同時，力高健康貿(mào)易應(yīng)收賬款的平均周轉(zhuǎn)天數(shù)也在提升。2020年，該公司的貿(mào)易應(yīng)收款項平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為117天，而2018年、2019年則分別為64天、73天。

“襁褓”中的康養(yǎng)服務(wù)

與物業(yè)管理服務(wù)相比，非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)的毛利率水平顯然高出不少，尤其是社區(qū)增值服務(wù)。

2018年至2020年，力高健康來自社區(qū)增值服務(wù)的毛利率分別為37.4%、43.4%、46%。但從種種跡象來看，近年來該公司社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)展并不算好，力高健康同期來自社區(qū)增值服務(wù)的收入占比分別為16.8%、15%、11%，逐年走低。

除了常見的停車場銷售代理、拎包入住、家居生活等服務(wù)外，力高健康的社區(qū)增值服務(wù)中還包含社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。從公司的定位來看，社區(qū)養(yǎng)老是力高健康手中頗受重視的一張牌。

“我們致力于成為客戶的‘雙管家’，即生活管家及健康管家”，力高健康在招股書中如此說道。一如其所言，力高健康的業(yè)務(wù)也分為兩大部分，其一為以優(yōu)居美家為品牌的傳統(tǒng)物業(yè)管理部分，其二為以怡鄰健康為品牌的康養(yǎng)部分。

信息顯示，怡鄰健康中心主要提供綜合診療及健康管理服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)，包括社區(qū)醫(yī)療、長者全托護(hù)理、營養(yǎng)膳食提供等服務(wù)。

截至目前，力高健康共設(shè)有兩個怡鄰健康中心，分別位于南昌和煙臺，于2017年及2018年開始運營。但從目前的社區(qū)增值服務(wù)的收入明細(xì)來看，社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)尚未為公司帶來任何收益。

這沒有阻擋力高健康布局康養(yǎng)的決心。力高健康稱，公司將在2023年前開設(shè)逾21間康養(yǎng)中心。同時，力高健康于2020年12月末通過力高集團(tuán)收購了偉業(yè)國際及其附屬公司提供社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，其表示“我們預(yù)計將自2021年上半年起錄得我們的社區(qū)醫(yī)療服務(wù)收益”。

但短時間內(nèi)，社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)恐怕還無法為力高健康撐起半邊天。公司坦言，目前怡鄰健康中心業(yè)務(wù)相對較新，并仍在不斷發(fā)展，無法保證將能按計劃增加社區(qū)醫(yī)療服務(wù)收益。同時，在新市場中發(fā)展新診所需要大量的時間、資源及資金，且可能無法實現(xiàn)盈利目標(biāo)，公司也無法保證用于社區(qū)醫(yī)療服務(wù)的投資可及時收回，或根本無法收回，回報率或許也無法與其他業(yè)務(wù)活動相提并論。

發(fā)展社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)也是公司此次尋求上市的原因之一。募資用途顯示，力高健康將使用部分資金擴(kuò)充公司作為健康管家的社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)。同時，公司還將升級資訊科技基礎(chǔ)設(shè)施及提升智慧社區(qū)管理、提升生活管家服務(wù)。

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