國際金融論壇2021年春季會議:投資者應理性看待REITs投資價值
俗話說“無規(guī)矩不成方圓”。5月29日,證監(jiān)會副主席李超在國際金融論壇2021年春季會議上提出,“穩(wěn)步推進基礎設施領域公募REITs試點落地”是資本市場“建制度”的舉措之一。
南開大學金融發(fā)展研究院院長田利輝對《證券日報》記者表示,“建制度”既是資本市場發(fā)展的基石,也是根本所在,意義重大。穩(wěn)步推進公募REITs試點落地被列為“建制度”方面的舉措之一,意味著REITs試點不僅是資本市場上投資工具的豐富,也是我國資本市場制度建設的完善。
完善的制度是市場規(guī)范運行的基礎
粵開證券首席市場分析師李興告訴《證券日報》記者,“完善的制度是市場規(guī)范運行的基礎,‘建制度’則是資本市場高質量發(fā)展的必然要求之一。”
“上述會議之所以點名‘公募REITs’,緣于開展基礎設施公募REITs試點具有重要意義,可有效盤活基礎設施存量資產,拓展基礎設施權益融資渠道,優(yōu)化社會資源配置,引導中長期資金參與資本市場,并為投資者提供更多樣化的投資工具和產品。”同時,李興進一步表示,公募REITs試點落地,將進一步推動創(chuàng)新我國基礎設施領域投融資機制,深化金融供給側結構性改革,有助于增強資本市場服務實體經濟的質效。
截至5月27日,滬深交易所首批9只公募REITs全部詢價完成,并分別通過上交所網(wǎng)站和深交所網(wǎng)站發(fā)布基金份額發(fā)售公告,公布最終發(fā)行價格。根據(jù)相關公告,上述9只公募REITs于5月31日正式開售,各類投資者將在募集期內認購基金份額并繳款。
上交所首批5只基礎設施公募REITs總募集金額約為170.32億元。其中,普洛斯最終發(fā)行價格確定為3.890元/份,預計募集資金總額為58.35億元;東吳蘇園最終發(fā)行價格確定為3.880元/份,預計募集資金總額為34.92億元;張江REIT最終發(fā)行價格確定為2.990元/份,預計募集資金總額為14.95億元;浙江杭徽最終發(fā)行價格確定為8.72元/份,預計募集資金總額為43.6億元;首創(chuàng)水務最終發(fā)行價格確定為3.70元/份,預計募集資金總額為18.5億元。
深交所首批4只基礎設施公募REITs總募集金額約為143.71億元。其中,首鋼綠能最終發(fā)行價格確定為13.380元,預計募集資金凈額約為13.38億元;鹽港REIT最終發(fā)行價格確定為2.300元,預計凈募集金額為18.4億元人民幣;蛇口產園最終發(fā)行價格確定為2.310元,預計募集資金凈額為20.79億元;廣州廣河最終發(fā)行價格確定為13.020元,預計基金發(fā)行規(guī)模為91.14億元。
此外,深交所首批4只基礎設施公募REITs戰(zhàn)略配售比例均在60%及以上;網(wǎng)下投資者擬發(fā)售比例在16%-30%之間;就公眾投資者擬發(fā)售比例及公眾投資者認購額而言,首鋼綠能為10%、1.34億元,鹽港REIT為12%、2.21億元,蛇口產園為10%、2.08億元,廣州廣河為5%、4.56億元。
“公募REITs在國外開展較早,我國目前處于試點階段,部分資管機構也成立相關產品投資公募REITs。”李興介紹,首批公募REITs產品吸引了較多機構投資者,作為較低門檻投資不動產的金融產品,公募REITs與其他金融產品之間的相關性較低,在資產配置中能夠起到分散風險的作用。
投資者應理性看待REITs投資價值
需要注意的是,公募REITs與股票、債券、普通公募基金均有所不同。其中,不同于股票,公募REITs市場波動相對較小,收益的增長空間相對有限;而在此基礎上,公募REITs具有較高的分紅比例,公募REITs設有強制分紅比例,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%,收益分配機制相較股票更為嚴格。不同于債券,公募REITs沒有固定利息回報,其收益主要依靠資產本身的現(xiàn)金流產生能力,以及資產增值帶來的份額價值提升預期,會有一定的變動;公募REITs本息沒有主體信用擔保,依賴于資產本身的運營。相較普通公募基金而言,公募REITs資金投向不同、收益來源不同、產品定位不同。
對于市場較關心的公募REITs的主要風險,專家表示,投資基礎設施基金可能面臨的主要風險包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調整風險等。
建議投資者在參與基礎設施基金相關業(yè)務前,認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件,熟悉基礎設施基金相關規(guī)則,自主判斷基金投資價值,自主做出投資決策,自行承擔投資風險。
“公募REITs采取封閉式運作,不開放申購與贖回,在證券交易所上市,場外份額持有人需將基金份額轉托管至場內方可賣出。”李興認為,根據(jù)相關規(guī)則,公募REITs更適合穩(wěn)健型投資者長期投資,不過也應注意后續(xù)在場內進行交易時的折溢價風險。同時,投資者應當理性投資,可以優(yōu)先選擇現(xiàn)金流相對穩(wěn)定、底層資產信用較好的優(yōu)質項目。
在田利輝看來,REITs通過募集眾多投資者的資金,用于投資不動產資產來獲得收益,具有相對中等風險、中等收益的特征。“建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值,避免追漲殺跌,導致投資損失。”
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