與馮侖、王石并稱地產(chǎn)三君子的胡葆森，即將擁有第四家上市公司。

近日，中原建業(yè)有限公司(下稱“中原建業(yè)”)正式啟動(dòng)全球招股，招股日期截至5月24日。按照計(jì)劃，中原建業(yè)將于5月31日掛牌上市。

招股書顯示，2018—2020年，中原建業(yè)分別實(shí)現(xiàn)收入6.76億元、10.29億元、11.52億元，凈利率分別為59.7%、62.3%、59.2%。據(jù)中指研究院資料，該公司在中國所有房地產(chǎn)代建公司中排名第二，市場份額為10.6%。

一旦上市完成，中原建業(yè)也將成為繼綠城管理控股之后，港交所內(nèi)上市的第二家代建企業(yè)。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過30家。這其中既有大型房企恒大、萬科、中海、保利發(fā)展，也有中小型房企當(dāng)代置業(yè)、廣宇發(fā)展、天房集團(tuán)等。

5月25日，克而瑞證券首席分析師董浩告訴時(shí)代周報(bào)記者，整體上，我國會(huì)向發(fā)達(dá)國家代建模式發(fā)展，以資本代建和小股操盤模式為主。城鎮(zhèn)化發(fā)展下，房地產(chǎn)存量發(fā)展及房企有息負(fù)債擴(kuò)張規(guī)模受限下，投資、開發(fā)相分離成為趨勢，基于項(xiàng)目股權(quán)的代建模式將成為主流。

6年上市

滿打滿算，中原建業(yè)的歷史不過6年。

2015年6月，作為新藍(lán)海戰(zhàn)略的一部分，建業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)開始發(fā)展房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)。5個(gè)月后，建業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)取得首份房地產(chǎn)代建協(xié)議。

最初只是摸著石頭過河，想要測試代建業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)摿?，但到?016年，代建業(yè)務(wù)的表現(xiàn)出乎建業(yè)管理層的意料。中原建業(yè)稱，相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)代建公司能維持較低杠桿，且可以不依賴外部融資來源。同時(shí)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)具有周期性，房地產(chǎn)代建公司的業(yè)務(wù)在市場低迷期間通常更有彈性且影響較小。

2016年3月，建業(yè)將代建業(yè)務(wù)獨(dú)立發(fā)展，并在3個(gè)月后將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至河南省外的省份。

隨著業(yè)務(wù)版圖的擴(kuò)張，中原建業(yè)迎來快速發(fā)展期。2018年3月，中原建業(yè)在管項(xiàng)目的總合約銷售金額達(dá)人民幣100億元。同年9月，公司房地產(chǎn)代建協(xié)議數(shù)目達(dá)100份。

2020年，建業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)架構(gòu)及劃分，決定未來所有房地產(chǎn)代建協(xié)議將僅由中原建業(yè)訂立及營運(yùn)。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，2017—2020年，中原建業(yè)總合約銷售金額的復(fù)合年增長率為71.5%。截至2020年12月31日，中原建業(yè)累計(jì)訂立共計(jì)246個(gè)項(xiàng)目，在管項(xiàng)目為206個(gè)，在管建筑面積約2554.3萬平方米，其中河南193個(gè)，其他省份僅為13個(gè)。

安信國際指出，中原建業(yè)是最早涉足房地產(chǎn)代建行業(yè)的先驅(qū)者之一，而且所有項(xiàng)目均由公司直接管理，提高運(yùn)營效率，有利維持較高盈利能力。但其同時(shí)指出，公司項(xiàng)目暫時(shí)主要集中在河南，地域集中性風(fēng)險(xiǎn)較高。

代建風(fēng)口

正如中原建業(yè)所講，近年來，代建業(yè)務(wù)因具有輕資產(chǎn)、周期影響小、盈利能力高等特點(diǎn)，而越來越被房企親睞。

據(jù)克而瑞資料顯示，2016年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始之后，代建行業(yè)開始了突飛猛進(jìn)的發(fā)展, 代建業(yè)務(wù)也不斷吸引新的入局者。

2019年，中國共有28家在房地產(chǎn)行業(yè)承接項(xiàng)目的大型代建公司，已訂約總建筑面積合計(jì)約275.6百萬平方米，其中59.0%及71.1%由代建行業(yè)TOP5及TOP10公司承攬。

同年，這28家主要代建公司收入約91億元，凈利潤約23億元;TOP5代建公司與TOP10代建公司的市場份額分別為55.3%及75.7%，龍頭代建企業(yè)仍占據(jù)主要市場份額。

2020年以來，企業(yè)仍然在陸續(xù)加入代建藍(lán)海。是年3月13日，中交地產(chǎn)注冊中交地產(chǎn)管理集團(tuán)，試水代建業(yè)務(wù);中梁控股于3月23日在加強(qiáng)尋地合作中提到，合作模式包括戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、并購合作、資產(chǎn)收購、城市更新、代建等。

截至2020年7月，已布局代建業(yè)務(wù)的品牌房企超過了30家。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱指出，新戰(zhàn)場下，代建的優(yōu)勢非常明顯，作為輕資產(chǎn)模式只提供服務(wù)不負(fù)責(zé)投資，負(fù)債率較低;抵御周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng);能夠帶來更高的利潤率水平等。但我國的代建行業(yè)仍然處于初步發(fā)展階段，在行業(yè)集中度走高的情況下，未來代建行業(yè)的競爭預(yù)計(jì)將會(huì)更加激烈。

安信證券指出，目前房地產(chǎn)代建市場規(guī)模(按新簽合約建面計(jì)算)占商品房銷量(按銷售面積計(jì)算) 的3%-5%。預(yù)計(jì)在2025年時(shí)，房地產(chǎn)代建市場將達(dá)7.9億平方米，估計(jì)占當(dāng)時(shí)中國商品房銷量約14.3%。

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