近日，物管行業(yè)又熱鬧了起來(lái)。

5月24日，越秀服務(wù)通過(guò)港交所聆訊，并披露聆訊后資料集;25日，碧桂園服務(wù)計(jì)劃再融資155億港元，用于收并購(gòu)等;同一天，新希望服務(wù)(03658.HK)登陸香港聯(lián)交所主板。至此，在A股和港股市場(chǎng)，物管上市企業(yè)已增至44家。

上市物企積極募資用于規(guī)模擴(kuò)張，未上市物企快馬加鞭希望早日登陸資本市場(chǎng)，當(dāng)下物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020—2021年一季度，物管行業(yè)并購(gòu)事件合計(jì)約90起，涉及金額超過(guò)200億元。同時(shí)，約有18家物管企業(yè)正在排隊(duì)上市，其中包括富力物業(yè)、越秀服務(wù)、新力服務(wù)、融信服務(wù)等中型物企，以及明宇商服、天譽(yù)青創(chuàng)、朗詩(shī)綠色生活等小型物企。

值得注意的是，今年5月20日，聯(lián)交所發(fā)布兩項(xiàng)新規(guī)定，將在主板上市申請(qǐng)人的盈利規(guī)定調(diào)高60%，三年累計(jì)盈利不得低于8000萬(wàn)港元。新政策將于2022年1月1日實(shí)施。

這一政策對(duì)排隊(duì)上市的物業(yè)企業(yè)影響幾何?

5月26日，匯生國(guó)際融資總裁黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，該政策對(duì)大中型物企沒(méi)有影響，對(duì)小型物企有一定影響，因?yàn)楸仨氁_(dá)到三年累計(jì)盈利8000萬(wàn)港元的最低門(mén)檻。

據(jù)億翰智庫(kù)測(cè)算，已交表待上市的物管企業(yè)中，只有明宇商服未達(dá)標(biāo)，其余十余家物企均滿足新政要求。億翰智庫(kù)稱，上市盈利門(mén)檻提升無(wú)疑增加了“蚊型”物企上市的難度，但對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這既保護(hù)了投資者的利益，也避免了一些“蚊型”物企無(wú)腦跟風(fēng)，盲目上市的情況發(fā)生，從而利于行業(yè)的健康發(fā)展。

IPO階段性峰值一年

今年以來(lái)，多家物管企業(yè)陸續(xù)向港交所遞交上市申請(qǐng)。

5月24日晚間，越秀地產(chǎn)旗下越秀服務(wù)正式通過(guò)港交所聆訊。據(jù)招股書(shū)顯示，2018—2020年，越秀服務(wù)的收入由7.63億元增長(zhǎng)至16.8億元，凈利潤(rùn)由4730萬(wàn)元增長(zhǎng)至2.04億元。截至2020年底，公司總在管面積為3260萬(wàn)平方米，在管物業(yè)數(shù)量為215個(gè)。

另一家備受關(guān)注的企業(yè)是6年前便已傳出有意分拆物管業(yè)務(wù)的富力。4月26日晚間，富力物業(yè)正式向港交所遞交招股書(shū)，資料顯示，2018-2020年，富力物業(yè)的收入由18.23億元增至25.97億元，利潤(rùn)從虧損1160萬(wàn)元到盈利2.4億元。

除上述兩家企業(yè)外，還有16家物管企業(yè)正在排隊(duì)等上市，這其中不乏新力服務(wù)、融信服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)等知名企業(yè)。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，截止到2021年5月，綜合實(shí)力TOP50物企中有70%的企業(yè)已上市或已交表。隨著符合條件的企業(yè)數(shù)量減少，并疊加新政策的出臺(tái)，2021年或?qū)⒊蔀槲锲驣PO階段性峰值的一年。

中國(guó)指數(shù)研究院指出，香港上市盈利門(mén)檻調(diào)升后，2021年將是資本市場(chǎng)集中爆發(fā)期，同時(shí)也是上市最佳的窗口期。同時(shí)，A股注冊(cè)制改革一定程度放開(kāi)了關(guān)聯(lián)交易的限制，為更多有潛力的企業(yè)打開(kāi)大門(mén)，預(yù)計(jì)未來(lái)仍會(huì)有部分企業(yè)選擇A股上市。中指院預(yù)計(jì)，到2021年底，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)有望突破70家。

上市物企擴(kuò)張忙

未上市物企沖刺IPO之際，已上市物企正在抓緊擴(kuò)大規(guī)模。

5月25日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告，擬以每股75.25港元的價(jià)格向承配人配售1.39億股股份，所得款總額及所得款凈額估計(jì)分別為104.88億港元及104.24億港元。與此同時(shí)，碧桂園服務(wù)將發(fā)行一筆本金總額為50.38億港元的債券，按初始轉(zhuǎn)換價(jià)每股股份97.83港元計(jì)算，并假設(shè)債券按初始轉(zhuǎn)換價(jià)獲悉數(shù)轉(zhuǎn)換，債券可轉(zhuǎn)換成5149.75萬(wàn)股股份。

照此計(jì)算，本次碧桂園服務(wù)將通過(guò)配售股份和發(fā)行可換股債券合共籌集大約155.26億港元現(xiàn)金。碧桂園服務(wù)表示，所得款項(xiàng)凈額擬用作與集團(tuán)主要業(yè)務(wù)相關(guān)的未來(lái)潛在收并購(gòu)項(xiàng)目投資，商業(yè)管理服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)、生活服務(wù)類等新業(yè)務(wù)的拓展，及公司營(yíng)運(yùn)資金及企業(yè)一般用途。

用募集來(lái)的資金“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，已成為碧桂園服務(wù)在內(nèi)的物管企業(yè)們的共識(shí)。根據(jù)中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)，2020年碧桂園服務(wù)投入約44.45億元用于并購(gòu)。今年3月，碧桂園服務(wù)更是斥資近50億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)65.04%股權(quán);今年4月，市場(chǎng)傳出碧桂園服務(wù)將并購(gòu)蘇寧置業(yè)旗下銀河物業(yè)，交易對(duì)價(jià)30億元。

從行業(yè)看，2020年物業(yè)行業(yè)披露的有效收并購(gòu)事件高達(dá)76起，共花費(fèi)金額107億元;今年一季度，上市物企完成13起并購(gòu)事件，總計(jì)交易金額95.77億元。

一家大型物企管理層人士曾告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前物管行業(yè)的市場(chǎng)集中度仍偏低，所以多數(shù)物管公司首先考慮的，是通過(guò)收并購(gòu)把規(guī)模做上來(lái)。

億翰智庫(kù)指出，2020年共誕生4家營(yíng)收過(guò)百億的物業(yè)公司，行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段，未來(lái)隨著行業(yè)更加成熟，將會(huì)有更多物企邁入百億級(jí)陣營(yíng)，甚至?xí)霈F(xiàn)千億級(jí)物企。

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