近日，物管行業(yè)又熱鬧了起來。

5月24日，越秀服務通過港交所聆訊，并披露聆訊后資料集;25日，碧桂園服務計劃再融資155億港元，用于收并購等;同一天，新希望服務(03658.HK)登陸香港聯交所主板。至此，在A股和港股市場，物管上市企業(yè)已增至44家。

上市物企積極募資用于規(guī)模擴張，未上市物企快馬加鞭希望早日登陸資本市場，當下物管行業(yè)的競爭激烈。

據時代周報記者不完全統計，2020—2021年一季度，物管行業(yè)并購事件合計約90起，涉及金額超過200億元。同時，約有18家物管企業(yè)正在排隊上市，其中包括富力物業(yè)、越秀服務、新力服務、融信服務等中型物企，以及明宇商服、天譽青創(chuàng)、朗詩綠色生活等小型物企。

值得注意的是，今年5月20日，聯交所發(fā)布兩項新規(guī)定，將在主板上市申請人的盈利規(guī)定調高60%，三年累計盈利不得低于8000萬港元。新政策將于2022年1月1日實施。

這一政策對排隊上市的物業(yè)企業(yè)影響幾何?

5月26日，匯生國際融資總裁黃立沖告訴時代周報記者，該政策對大中型物企沒有影響，對小型物企有一定影響，因為必須要達到三年累計盈利8000萬港元的最低門檻。

據億翰智庫測算，已交表待上市的物管企業(yè)中，只有明宇商服未達標，其余十余家物企均滿足新政要求。億翰智庫稱，上市盈利門檻提升無疑增加了“蚊型”物企上市的難度，但對于整個行業(yè)來說，這既保護了投資者的利益，也避免了一些“蚊型”物企無腦跟風，盲目上市的情況發(fā)生，從而利于行業(yè)的健康發(fā)展。

IPO階段性峰值一年

今年以來，多家物管企業(yè)陸續(xù)向港交所遞交上市申請。

5月24日晚間，越秀地產旗下越秀服務正式通過港交所聆訊。據招股書顯示，2018—2020年，越秀服務的收入由7.63億元增長至16.8億元，凈利潤由4730萬元增長至2.04億元。截至2020年底，公司總在管面積為3260萬平方米，在管物業(yè)數量為215個。

另一家備受關注的企業(yè)是6年前便已傳出有意分拆物管業(yè)務的富力。4月26日晚間，富力物業(yè)正式向港交所遞交招股書，資料顯示，2018-2020年，富力物業(yè)的收入由18.23億元增至25.97億元，利潤從虧損1160萬元到盈利2.4億元。

除上述兩家企業(yè)外，還有16家物管企業(yè)正在排隊等上市，這其中不乏新力服務、融信服務、世紀金源服務等知名企業(yè)。據億翰智庫統計，截止到2021年5月，綜合實力TOP50物企中有70%的企業(yè)已上市或已交表。隨著符合條件的企業(yè)數量減少，并疊加新政策的出臺，2021年或將成為物企IPO階段性峰值的一年。

中國指數研究院指出，香港上市盈利門檻調升后，2021年將是資本市場集中爆發(fā)期，同時也是上市最佳的窗口期。同時，A股注冊制改革一定程度放開了關聯交易的限制，為更多有潛力的企業(yè)打開大門，預計未來仍會有部分企業(yè)選擇A股上市。中指院預計，到2021年底，上市物業(yè)服務企業(yè)有望突破70家。

上市物企擴張忙

未上市物企沖刺IPO之際，已上市物企正在抓緊擴大規(guī)模。

5月25日，碧桂園服務發(fā)布公告，擬以每股75.25港元的價格向承配人配售1.39億股股份，所得款總額及所得款凈額估計分別為104.88億港元及104.24億港元。與此同時，碧桂園服務將發(fā)行一筆本金總額為50.38億港元的債券，按初始轉換價每股股份97.83港元計算，并假設債券按初始轉換價獲悉數轉換，債券可轉換成5149.75萬股股份。

照此計算，本次碧桂園服務將通過配售股份和發(fā)行可換股債券合共籌集大約155.26億港元現金。碧桂園服務表示，所得款項凈額擬用作與集團主要業(yè)務相關的未來潛在收并購項目投資，商業(yè)管理服務、資產管理服務、生活服務類等新業(yè)務的拓展，及公司營運資金及企業(yè)一般用途。

用募集來的資金“買買買”，已成為碧桂園服務在內的物管企業(yè)們的共識。根據中物研協統計，2020年碧桂園服務投入約44.45億元用于并購。今年3月，碧桂園服務更是斥資近50億元收購藍光嘉寶服務65.04%股權;今年4月，市場傳出碧桂園服務將并購蘇寧置業(yè)旗下銀河物業(yè)，交易對價30億元。

從行業(yè)看，2020年物業(yè)行業(yè)披露的有效收并購事件高達76起，共花費金額107億元;今年一季度，上市物企完成13起并購事件，總計交易金額95.77億元。

一家大型物企管理層人士曾告訴時代周報記者，目前物管行業(yè)的市場集中度仍偏低，所以多數物管公司首先考慮的，是通過收并購把規(guī)模做上來。

億翰智庫指出，2020年共誕生4家營收過百億的物業(yè)公司，行業(yè)進入新發(fā)展階段，未來隨著行業(yè)更加成熟，將會有更多物企邁入百億級陣營，甚至會出現千億級物企。

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