三遞招股書的同時，中國文旅急速降杠桿，遠(yuǎn)離三條“紅線”。

近日，中國文旅集團(tuán)有限公司(簡稱“中國文旅”)第三次向港交所提交招股書。

根據(jù)中國文旅披露的“三道紅線”數(shù)據(jù)顯示，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為33.5%;凈負(fù)債率為-85.9%;現(xiàn)金短債比為27.1，全部“達(dá)標(biāo)”。

財報數(shù)據(jù)顯示，2018年及2019年，中國文旅資產(chǎn)負(fù)債比率分別為632%和272.2%，2020年則驟降243.3個百分點(diǎn)至37.9%。截至2020年5月31日，中國文旅的資產(chǎn)負(fù)債比率尚高達(dá)299.4%，僅僅半年時間，該公司資產(chǎn)負(fù)債比率狂降超260%。

從業(yè)績來看，2020年中國文旅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利3.67億元，同比增長15.05%，實(shí)現(xiàn)凈利潤1.53億元，同比增長47%，但毛利率由2019年的43.3%降至37.9%。中國文旅集團(tuán)表示，毛利率的下降，主要是由于銷售度假物業(yè)的毛利率減少。

去年營收逾9億

中國文旅是一家文化旅游物業(yè)的開發(fā)商，目前共持有18個度假物業(yè)，其中10個已竣工、3個在建、5個待建。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中國文旅的營收主要集中在銷售度假物業(yè)和文化旅游業(yè)務(wù)。2020年全年，中國文旅總營收近9.68億元，其中銷售度假物業(yè)收入8.48億元，占比87.7%;文化旅游業(yè)務(wù)收入1.19億元，占比12.3%。

雖然是一家文旅公司，但中國文旅集團(tuán)更像是一家地產(chǎn)公司。2018年-2020年，中國文旅集團(tuán)銷售度假物業(yè)的收益分別為2.67億、5.93億和8.48億元，分別占總營收的比重為79.8%、80.7%和87.7%。

2020年中國文旅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)毛利3.67億元，同比增長15.05%，實(shí)現(xiàn)凈利潤1.53億元，同比增長47%，但毛利率由2019年的43.3%降至37.9%。中國文旅集團(tuán)表示，毛利率的下降，主要是由于銷售度假物業(yè)的毛利率減少。

中國文旅認(rèn)為，公司的主要競爭優(yōu)勢包括：大部分度假物業(yè)及土地儲備位于廣東省江門恩平，屬于大灣區(qū)的一部分，已處于有利位置，受惠于大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的國家策略;其次，集團(tuán)能夠把握對具文化旅游特色及元素的度假物業(yè)的預(yù)期需求增長。

三道紅線均達(dá)標(biāo)

去年4月17日和10月23日，中國文旅曾兩次向港交所遞交招股書。港交所官網(wǎng)信息顯示，前兩次招股書都未獲通過，已為“失效”狀態(tài)。

值得注意的是，在中國文旅最新提交的招股書中，首次披露了“三道紅線”的相關(guān)數(shù)據(jù)。

根據(jù)監(jiān)管部門去年提出的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)要求：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”不得小于1倍。而中國文旅此前兩份招股書的資產(chǎn)負(fù)債率均未達(dá)要求。

中國文旅最新發(fā)布的招股書中披露的數(shù)據(jù)顯示，公司2018年、2019年的資產(chǎn)負(fù)債比分別為632%和272.2%，而2020年的資產(chǎn)負(fù)債比驟降至37.9%。截至2020年5月31日，中國文旅集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債比率尚高達(dá)299.4%，僅僅半年時間，該公司資產(chǎn)負(fù)債比率狂降超260%。

中國文旅指出，該比例由2018年的632%下降至272.2%，是由于2019年的利潤及全面收入總額有所增加，以及部分應(yīng)付股東款項資本化作對集團(tuán)的出資，導(dǎo)致股本增加所致。而降至2020年的37.9%是因償還銀行及其他借款而下跌。財報數(shù)字表明，文旅集團(tuán)需償還的借款總額從2019年的5.78億元下降至1.38億元。中國文旅集團(tuán)的借款主要來自于一家金融租賃信托公司，去年12月31日前，中國文旅剛剛清償了這家信托公司部分借款，轉(zhuǎn)身又提取該公司3.3億元融資，將借款總額上升至4.15億元。

根據(jù)中國文旅披露的“三道紅線”數(shù)據(jù)顯示，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為33.5%;凈負(fù)債率為-85.9%;現(xiàn)金短債比為27.1，全部“達(dá)標(biāo)”。按照房地產(chǎn)業(yè)的新規(guī)，中國文旅集團(tuán)已變?yōu)榫G檔，2021年有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

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