現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)，正向著新生態(tài)過渡。去年的疫情擾亂了市場的節(jié)奏，“三道紅線”也給房企融資提出挑戰(zhàn)，而今年供地“兩集中”政策的出臺(tái)，無疑進(jìn)一步為房企的發(fā)展模式提出了考驗(yàn)。這一背景下，不少堅(jiān)持長期主義的房企開始顯現(xiàn)出其發(fā)展優(yōu)勢，中梁便在近期公布的年報(bào)中，以健康的財(cái)務(wù)指標(biāo)、合理優(yōu)質(zhì)的布局，兌現(xiàn)了其長期穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略價(jià)值。

財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，為“黃檔房企”

過去的一年里，中梁持續(xù)提升自身能力和優(yōu)勢，兼顧發(fā)展速度與財(cái)務(wù)質(zhì)量并舉。一方面，公司努力抓住市場反彈窗口，加速銷售、回款，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1688億元，超額完成既定目標(biāo)，同比增長11%，再創(chuàng)歷史新高。

另一方面，公司積極打通境內(nèi)外融資渠道，持續(xù)推動(dòng)融資多元化，優(yōu)化整體債務(wù)結(jié)構(gòu)。報(bào)告期內(nèi)，公司新增境內(nèi)ABS融資渠道，于2020年11月成功發(fā)行境內(nèi)購房尾款A(yù)BS項(xiàng)目——“長城嘉信-中梁地產(chǎn)購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目”，最低利率僅5.6%，為持續(xù)推動(dòng)中梁資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)批量開展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

與此同時(shí)，公司全年財(cái)務(wù)比率達(dá)標(biāo)，凈負(fù)債率65.8%，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.4倍，其中非受限現(xiàn)金短債比1.1倍，資產(chǎn)負(fù)債比79.9%，為三道紅線中的“黃檔”房企。此外，公司平均融資成本進(jìn)一也步下降至8.5%，較去年年底下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

中梁方面也坦言，“上市后及‘三道紅線’新規(guī)下，我們的財(cái)務(wù)運(yùn)作越來越穩(wěn)健、健康。在有息負(fù)債方面，中梁已是一名優(yōu)秀生，在TOP50中也處于較低水平，這也能反映出公司過去的發(fā)展是通過經(jīng)營性現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)的，而不是高負(fù)債，同時(shí)公司包括凈資產(chǎn)收益率、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)均較為優(yōu)異。”

對此，全球三大評級(jí)機(jī)構(gòu)之一穆迪表示，中梁在長三角地區(qū)擁有較高的品牌知名度、強(qiáng)大的銷售執(zhí)行力，在穩(wěn)健的信用指標(biāo)和良好的流動(dòng)性下，公司的信貸指標(biāo)將繼續(xù)保持穩(wěn)定，并將公司的評級(jí)展望從“穩(wěn)定”上調(diào)為“正面”。

全國化全土儲(chǔ)布局有效分散區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)

2020年，為應(yīng)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)與政策變化，中梁繼續(xù)堅(jiān)持全國化、全結(jié)構(gòu)的投資布局策略，其中項(xiàng)目以中小型為主，可有效分散區(qū)域經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。截至2020年底，公司總土地儲(chǔ)備約6510萬平方米，覆蓋23個(gè)省、直轄市和153個(gè)城市，共計(jì)480個(gè)項(xiàng)目，可售貨值約4800億元，土儲(chǔ)規(guī)模持續(xù)增厚。

同時(shí)，公司堅(jiān)持三轉(zhuǎn)戰(zhàn)略,戰(zhàn)略聚焦杭州、溫州、寧波、合肥、無錫、天津、青島、成都等省會(huì)和都市圈內(nèi)的核心一二線城市。尤其在今年，中梁積極把握疫情窗口期，以較低成本獲取了大量優(yōu)質(zhì)地塊。年報(bào)顯示，2020全年公司共新增117個(gè)項(xiàng)目，其中二三線占比達(dá)到92%;堅(jiān)持多元化拿地，占比提升至30%，買地銷售占比約40%;受益于城市能級(jí)提升，公司銷售均價(jià)提升成功至每平方米12500元，按年上漲21%。

值得一提的是，在融資收緊趨勢的背景下，公司轉(zhuǎn)型二三線城市過程中，對中梁的資金實(shí)力也提出更高的要求。作為首批十二家重點(diǎn)房企之一，中梁順應(yīng)“住房不炒”政策，著力降低債務(wù)，嚴(yán)控流動(dòng)性及整體資產(chǎn)杠桿風(fēng)險(xiǎn)。截至2020年12月底，公司賬上總現(xiàn)金342.32億元，同比增長29.2%，完全能夠覆蓋短期債務(wù)，且境內(nèi)到期日與金額分散并無集中度。

“近幾年，總有聲音說中梁的快速發(fā)展是依靠杠桿翹起來的，我們也一直在解釋，其實(shí)中梁的發(fā)展并不是依靠負(fù)債。”中梁控股執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁李和栗表示。

可見，擁抱長期主義的中梁發(fā)展空間仍然廣闊。如今的中梁，正以更加穩(wěn)健的姿態(tài)，以及在堅(jiān)定戰(zhàn)略中積淀的市場競爭力，實(shí)現(xiàn)著更高質(zhì)量的發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 中梁