星盛商業(yè)擬赴港上市,起家網(wǎng)紅商場“COCO Park”
日前,星盛商業(yè)管理股份有限公司(以下簡稱“星盛商業(yè)”)在港交所提交上市申請,其前身正是隸屬于星河控股商業(yè)板塊的星河商置。據(jù)了解,2019年8月份,星河商置從全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)公告摘牌;同年9月份,星盛商業(yè)在開曼群島注冊成立,經(jīng)重組后成為星河商置的全資母公司,并在近期正式開啟赴港上市流程,聯(lián)席保薦人為建銀國際與中信建投國際。
華訊投資高級分析師彭鵬對《證券日報》記者表示:“星河控股旗下的星河商置在新三板掛牌近三年,面臨著融資困難、流動性不足、轉(zhuǎn)板遙遙無期等難題,選擇退市而轉(zhuǎn)道港股上市也是順理成章。在港股上市可以籌集資金,降低資產(chǎn)負債率,夯實進一步擴張的基礎(chǔ),也可以增進資本市場的了解,大大改善股票的流動性。”
起家網(wǎng)紅商場“COCO Park”
招股書顯示,公司是總部位于深圳市的商業(yè)運營服務(wù)提供商,主營業(yè)務(wù)是為開發(fā)商提供購物中心商業(yè)運營服務(wù),主要有“委托管理”、“品牌及管理輸出”和“整租”三種輕資產(chǎn)的運營模式。目前,公司旗下?lián)碛谐鞘行唾徫镏行?ldquo;COCO Park”、區(qū)域型購物中心“COCO City”和“iCO”、社區(qū)型購物中心“COCO Garden”、以及高檔家居布置購物中心“第三空間”等6個運營品牌。截至2019年三季度,公司進行商業(yè)運營的總合約面積為287萬平方米,相比2018年底的207.3萬平方米增長38.45%。
據(jù)了解,開業(yè)于2006年的深圳福田星河COCO Park(北區(qū))(下稱“星河COCO Park”)是公司的標桿項目,也是公司運營購物中心的起點項目。自開業(yè)起,因地處深圳福田CBD的核心地段、及帶有“中國首個公園情景式購物中心”的光環(huán),星河COCO Park多年來人氣不減。一位來自廣東珠海的李女士曾對記者表示:“福田COCO的知名度很高,對我們這類周邊城市的人來說,COCO Park可以算是深圳的打卡地之一了。”
2014年,基于星河COCO Park的運營經(jīng)驗,公司開始將這種模式向外運用至第三方發(fā)展商開發(fā)的購物中心及商業(yè)綜合體,并將其業(yè)務(wù)拓展至深圳市外的區(qū)域。截至2019年9月30日,公司已在國內(nèi)16個城市合計管理38個購物中心及商業(yè)綜合體,其中有15個位于深圳。
數(shù)據(jù)顯示,2019年前三季度,公司實現(xiàn)營業(yè)收入2.89億元,同比增長約25.31%;實現(xiàn)年內(nèi)利潤8371.1萬元,同比增長約36.44%。其中,公司來自深圳地區(qū)的營收高達2.4億元,占總營收比達83%,而來自大灣區(qū)外其他區(qū)域的營收占比僅有12.1%。
對于公司啟動港股上市,華訊投資高級分析師彭鵬表示,“港股市場融資效率較高,對于這類輕資產(chǎn)、租金收入相對穩(wěn)定的上市公司也比較青睞,能夠有力支持公司的擴張”。此外,清暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家宋清輝也對《證券日報》記者表示:“新三板融資、流動性相對較差,星河商置(星盛商業(yè)經(jīng)營主體)不得不轉(zhuǎn)向港股上市。從融資效率等方面看來,這對公司的擴張戰(zhàn)略或有一定的幫助。”
超八成營收來自星河控股
值得注意的是,招股書也提示了多項風(fēng)險,包括面臨多種競爭和公司對星河控股的營收依賴性等。對于后者,公司表示截至2017年、2018年及2019年三季度,通過向星河控股及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)的商用物業(yè)提供商業(yè)運營服務(wù),公司所得收入占其持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入的比例分別為90.2%、88.4%和88.6%。
對此,彭鵬認為:“近三年,在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營普遍受到電商沖擊的背景下,星河商置(星盛商業(yè)經(jīng)營主體)的營收和利潤仍保持穩(wěn)步增長,顯示了公司較強的品牌實力和經(jīng)營能力,但是也要注意到公司的營收有很大一部分來自關(guān)聯(lián)方。”
“作為輕資產(chǎn)模式為主的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營商,港股市場是較為看好的,公司的獨立第三方物業(yè)發(fā)展商面積近幾年也在快速增長,在公司總體經(jīng)營面積中占據(jù)較大份額,比重基本穩(wěn)定,進一步提高相關(guān)收入的比重是公司面臨的挑戰(zhàn)”,彭鵬進一步表示。
而在市場競爭層面,近年來,深圳市購物中心的密集程度越來越大。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,從2013年12月31日至2018年12月31日,深圳市運營中的購物中心總數(shù)已從59間增長至146間,復(fù)合年增長率為19.9%;而運營中的購物中心總面積則從420萬平方米增長至990萬平方米。若按深圳市官方公布的全市面積1997.47平方公里計算,截至2018年年底,深圳全市平均每13.7平方公里就有一家購物中心。
數(shù)據(jù)還顯示,深圳市的商業(yè)運營服務(wù)市場依舊相對分散,其中前五大企業(yè)管理的購物中心占總比僅約18.2%。就運營中購物中心數(shù)量而言,星盛商業(yè)在深圳市排名第一,但其市場份額僅約5.5%。
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