為了生存，王文學(xué)不得不斷臂求生，從裁員，到賣地，再到向平安轉(zhuǎn)售股份。

歷史總是相似的，每次地產(chǎn)寒潮降臨，伴隨著地產(chǎn)企業(yè)來的內(nèi)憂外患必然不少，大家都在猜測，下一個陷入危機(jī)的地產(chǎn)企業(yè)是誰?

2018年，房地產(chǎn)企業(yè)的日子不好過，其中包括華夏幸福(600340,股吧)。

11月6日，一張微信群截圖顯示;“華夏的小鎮(zhèn)集團(tuán)全國400多人和華夏京南集團(tuán)500多人全部裁掉。”華夏幸福三天裁員上千人的消息在地產(chǎn)圈傳播開來。出現(xiàn)在這場裁員事件里的，一個是被華夏幸福寄以眾望的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團(tuán);另一個則是包括河北省永清、霸州、文安、任丘等地的京南區(qū)域事業(yè)部。

兩天后，11月8日，又有消息傳來，說是華夏幸福重慶事業(yè)部被撤銷。事實(shí)上，8月份，華夏幸福的天津事業(yè)本部已經(jīng)被撤銷，據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)》消息，華夏幸福正在全國范圍內(nèi)的撤銷其產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，涉及裁減的雇員數(shù)目千人左右。

資料顯示，一位被裁的重慶員工對《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》記者表示，“正式宣布是10月31日，之前就有傳聞，大家都在內(nèi)部調(diào)動或者找工作，我不愿意調(diào)動去外地。”

這令風(fēng)雨飄渺的華夏幸福更添涼意。要知道，三個月前華夏幸福不得不和中國平安(601318,股吧)訂立城下之盟，中國平安旗下平安資管以137.7億元的價(jià)格接下其總股本的19.7%股份，成為第二大股東。

但是巨資馳援的平安并非白馬騎士，兩者簽訂了嚴(yán)苛的對賭協(xié)議，華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償。

從華夏幸福的財(cái)務(wù)報(bào)告，可以發(fā)現(xiàn)，前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤78.78億元,同比增長26.49%，公司的總負(fù)債高達(dá)3000億?？梢姡矩?cái)務(wù)壓力很大。裁員、變賣家產(chǎn)成為應(yīng)對危機(jī)的常態(tài)。

與此同時，華夏幸福的股價(jià)也接近腰斬，2018年2月2日，華夏幸福達(dá)到每股46.88元，如今其股價(jià)已經(jīng)腰斬，11月19日，華夏幸福以23.58元開盤。

華夏幸福能否熬過這一劫?

“蜜糖”變“砒霜”：華夏幸福模式的雙刃劍

突然間拔地而起，華夏幸福是如何崛起的?

過去十年房地產(chǎn)崛起的大潮順勢而為毋庸置疑。

然而，華夏幸福自有其獨(dú)到之處——它不同與其他房地產(chǎn)商簡單粗暴的上杠桿拿地建樓、出售回款、繼續(xù)拿地的循環(huán)往復(fù)，而是有自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)模式——與地方政府合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，也就是大家所說的PPP模式。

在很長的一段時間之內(nèi)，二者都處于蜜月狀態(tài)，散發(fā)出一顆顆“甜蜜之糖”。

2017年華夏幸?？偸杖虢?00億，產(chǎn)業(yè)新城占47.7%。產(chǎn)業(yè)新城的利潤率高于地產(chǎn)，但核心問題在于依賴政府支付，付款周期較長。但據(jù)其公開財(cái)報(bào)顯示，2017年地產(chǎn)簽約銷售額約占華夏幸?？備N售額的80%，日?，F(xiàn)金流靠銷售產(chǎn)業(yè)新城配套的居住項(xiàng)目。

這就是地產(chǎn)圈所謂的“華夏幸福模式”。

在這一模式的循環(huán)滾動下，華夏幸福在過去多年當(dāng)中迅速擴(kuò)張——公開資料顯示，華夏幸福在2015年前僅簽約20來個園區(qū)，處于成熟及開發(fā)建設(shè)階段的近7個，但到2017年，已簽約近70個園區(qū)，處于成熟及開發(fā)建設(shè)階段的超30個。

這一模式伴隨華夏幸福的崛起，另外一方面，同時也導(dǎo)致了如今華夏幸福的裁員。

這如何說起呢?

這跟“華夏幸福模式”的獨(dú)特特征有關(guān)——資料顯示，這種PPP模式不是通過買地取得園區(qū)開發(fā)權(quán)，而是通過與政府簽訂合作協(xié)議來獲取園區(qū)開發(fā)經(jīng)營權(quán)，免去購買土地占用資金的問題。這需要前期大量的資金投入，華夏幸福通過高達(dá)20多種融資手段，僅2018上半年公司的融資總額就飆升至1128.82億元。過去這個模式雖然存在長短錯配的資金問題，但問題并不嚴(yán)重。但去年至今，一方面房地產(chǎn)調(diào)控愈發(fā)緊張，特別是環(huán)京市場很多樓盤的價(jià)格近乎腰斬，華夏幸福的銷售現(xiàn)金流受到很大影響;另一方面，地方開始降杠桿降負(fù)債，依賴政府支付的PPP模式遭遇嚴(yán)重挑戰(zhàn)，回款問題突出。

據(jù)公開數(shù)據(jù)整理的圖表所示，最近5年，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的投入累計(jì)達(dá)到1000億左右，而結(jié)算僅不到億元，其中還有接近200億是沒收到錢的應(yīng)收款。也就是說，產(chǎn)業(yè)新城目前累計(jì)-500億的現(xiàn)金流(還不算管理費(fèi)的分?jǐn)?，完全處于加速投入期。投資周期十分漫長。

每個地區(qū)都有當(dāng)?shù)胤科?，各自耕耘?dāng)?shù)卣剃P(guān)系，掌握天然資源優(yōu)勢。做產(chǎn)業(yè)新城需要非常好的政商關(guān)系，外來者站穩(wěn)腳跟并不容易。另外各地區(qū)政府訴求并不相同，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)新城可復(fù)制性大大降低。

企業(yè)與政府的親密關(guān)系從來都是雙刃劍，往往難以長久。政府是換屆制，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式的有效合作，需要打通每一屆政府的關(guān)系鏈，長期依賴地方政府的支持，而這就容易產(chǎn)生問題，此次華夏幸福斷然對產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)“下刀”，也意味著華夏幸福重新梳理業(yè)務(wù)，舍棄盈利能力弱、投入周期長的業(yè)務(wù)。

這也是華夏幸福迅速崛起與如今宣告裁員的根本原因。

“華夏幸福模式”能否繼續(xù)走下去?

特定時間特定歷史發(fā)展的模式可否全國全面推廣?

華夏幸福模式留給了更多人反思。

火鍋店老板轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)

“華夏幸福模式”與其創(chuàng)始人王文學(xué)密不可分。

如今的華夏幸?？芍^其創(chuàng)始人26年的創(chuàng)業(yè)心血。

王文學(xué)此前擁有所謂的“鐵飯碗”，1992年，在南巡講話中嗅到了商機(jī)，便辭掉當(dāng)?shù)亟煌ň炙緳C(jī)的鐵飯碗經(jīng)商。

他的第一桶金，始于在當(dāng)?shù)厥形h校旁開的火鍋店，作為90年底的新興事物，該火鍋店生意興隆不乏許多當(dāng)?shù)毓賳T來光顧，這讓王文學(xué)積累了不菲的原始資本，而且，借著火鍋店的機(jī)緣，情商高的王老板還順勢與官員們熟絡(luò)起來，這為他日后的事業(yè)埋下了伏筆。

在火鍋店積累了一筆原始資本之后，90年代中期，王文學(xué)開始不甘于火鍋店的小本經(jīng)營，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向了日漸紅火的裝修行業(yè)，同樣的，王文學(xué)的新業(yè)務(wù)做得順風(fēng)順?biāo)?，幾乎攬便了廊坊市?nèi)的大小裝修工程。

只是誰能想到，1997年爆發(fā)的金融危機(jī)也同樣影響到了王文學(xué)。

那個時候，國內(nèi)普遍財(cái)政資金吃緊，王老板資金鏈也斷了，只得以火鍋店收入抵欠款——1998年，王老板的「川崎火鍋店」已成為廊坊最火的飯店，同時那時候的經(jīng)濟(jì)形勢也發(fā)生了重大改變，福利分房政策被取消。

在地產(chǎn)圈，這號稱中國房地產(chǎn)的元年，幾乎國內(nèi)各大地產(chǎn)商都開始于此。

毫無經(jīng)驗(yàn)的王老板也同樣如此。

“藝高人膽大”的王老板此時毅然決然放棄火鍋店，開始投身房地產(chǎn)的懷抱當(dāng)中。

他的第一站就在與北京市毗鄰的廊坊市——與所有中國早期的房地產(chǎn)商運(yùn)作模式一樣，他得知廊坊市有塊地要做開發(fā)，他找到有關(guān)部門，獲得了開發(fā)土地的批條，隨后又從銀行獲得貸款，開始正式進(jìn)軍房地產(chǎn)，而華夏這個名字，就取自其第一個項(xiàng)目“華夏花園”項(xiàng)目旁邊「華夏里」的小街道，華夏幸福的傳奇之路也就此開啟了。

在地產(chǎn)圈，王文學(xué)的偶像為王石，因此，華夏幸福的很多樓盤都等看到萬科的影子——王文學(xué)的第一個樓盤“華夏花園”是在王石的啟蒙下建設(shè)起來的，后來，萬科還因此加持了這個項(xiàng)目，如今，在華夏幸福公司內(nèi)部，華夏幸福集聚了大量有萬科工作經(jīng)歷的職業(yè)經(jīng)理人，更有專門命名為“科舉”的萬科挖人計(jì)劃。

“華夏幸福”的轉(zhuǎn)型——“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”

2000年的房地產(chǎn)行業(yè)，只在河北有三個地產(chǎn)項(xiàng)目的華夏地產(chǎn)，無論是從資金還是從土地儲備包括人才儲備等多個方面來講都是無名小卒，相比“廣東五虎”、“招保萬金”等各路巨頭可謂名副其實(shí)的“小弟”。

那么，對于內(nèi)心擁有一顆雄心壯志的王文學(xué)來講，他要想做大，該怎么辦呢?

此時的王文學(xué)找到了地產(chǎn)圈知名的市場策劃人王志綱，據(jù)說，王志綱曾如此開導(dǎo)王文學(xué)-------國內(nèi)住宅開發(fā)商眾多，各路諸侯都盯住了住宅開發(fā)這顆肥肉，因此，華夏幸福如果將目標(biāo)放在住宅領(lǐng)域的話，此時再怎么加足馬力做住宅恐怕也趕不上同行。因此，若要做大規(guī)模，應(yīng)當(dāng)另辟蹊徑。王志綱以珠三角的發(fā)展為例，建議王文學(xué)朝產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。

王文學(xué)茅塞頓開。

于是，果斷選擇了轉(zhuǎn)型。

機(jī)會來了。

2002年初，廊坊市政府召集了幾家開發(fā)商，表達(dá)了升級已有固安開發(fā)區(qū)的意愿。當(dāng)時位于南三縣的固安，是整個廊坊最貧瘠的地方，北三縣離京近有大把的空地可拿，大家都不想去啃固安這個硬骨頭。

有備而來的王文學(xué)決定賭上全部身家，在這場飯局上奮力一搏，他連夜趕到燕郊，退了做地產(chǎn)開發(fā)的土地。最終，華夏幸福與固安縣政府簽署了60平方公里、期限50年的開發(fā)協(xié)議。

然而在2003年，固安項(xiàng)目差點(diǎn)因?yàn)閲覍﹂_發(fā)區(qū)建設(shè)「一刀切」而夭折，慌得王文學(xué)在固安街頭痛哭。幸好某下屬平日里愛好研讀國家文件，找到了例外條款，才保住了這個項(xiàng)目。

此后，在華夏幸福開始了組織公司全員上下，共同研讀政策的傳統(tǒng)。每次有新政策出臺，全公司都會從中尋找機(jī)會點(diǎn)與新變化，以確保和政府對話時知己知彼。

因禍得福，申奧成功的北京加大企業(yè)外遷力度，人口和產(chǎn)業(yè)加速外溢。在此東風(fēng)下，栽下梧桐樹的固安迅速引得鳳凰來，而且是一批接一批的來。

2006年，固安工業(yè)園被河北省政府批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，農(nóng)業(yè)貧困縣固安的GDP一躍成為廊坊下轄縣第一，示范效應(yīng)開始形成。固安工業(yè)園的成功，成為了華夏幸福進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園市場的名片。

創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略，推動區(qū)域轉(zhuǎn)型升級

固安工業(yè)園的成功讓王文學(xué)看到了機(jī)會，于是他再接再厲，繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)新城上面鉆研。

剛開始并不容易。

由于沒有產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，華夏幸福幾乎都是摸著石頭過河。

后來經(jīng)過反復(fù)研究和探索，他們最終確立了“政府主導(dǎo)，企業(yè)運(yùn)作，合作共贏”，形成了“權(quán)責(zé)分明、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、全程合作”的機(jī)制，就是后來大家都熟悉的PPP模式，厘清邊界，齊心協(xié)力。

不過，模式確立了，錢從哪里來?

籌錢建設(shè)以及最終如何賺錢都只能全部靠華夏幸福想辦法。

最終，針對地方缺資金、缺技術(shù)、缺人才、缺產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，華夏幸福創(chuàng)新出一種新的模式，也就是我們通常所說的“華夏幸福模式”，簡單概括為“一六四四”模式，即以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為一個核心，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、城市運(yùn)營六種服務(wù)，一站式地為所入之地彌補(bǔ)短板，提升其城市的魅力、吸引力、承載力和競爭力。

此外，為了讓產(chǎn)業(yè)新城的可持續(xù)發(fā)展能力達(dá)到更高境界，華夏幸福還創(chuàng)造性地提出“全球技術(shù)-華夏加速-中國創(chuàng)造”的創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略，建立出一條“孵化器-加速器-專業(yè)園區(qū)-產(chǎn)業(yè)新城”的產(chǎn)業(yè)培植鏈，在全球范圍內(nèi)整合產(chǎn)業(yè)資源與創(chuàng)新要素，對園區(qū)企業(yè)和整個產(chǎn)業(yè)生態(tài)賦能增值，最終構(gòu)筑起一個鏈接全球產(chǎn)、學(xué)、研的創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)，來支撐起產(chǎn)業(yè)新城的創(chuàng)新發(fā)展需要。

機(jī)遇能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力，則得益于華夏幸福始終堅(jiān)持的“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”的戰(zhàn)略，并通過對這一戰(zhàn)略的實(shí)踐，走通、走好了一套“建設(shè)新城+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的成功模式。

通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和運(yùn)營，引領(lǐng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集，同步建設(shè)運(yùn)營居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑等城市配套，最終實(shí)現(xiàn)所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)與市民生活可持續(xù)發(fā)展。

走出京津冀，遭遇水土不服

2008年把產(chǎn)業(yè)園區(qū)琢磨透之后，王文學(xué)開始了大踏步往前進(jìn)，公司開始了在長三角、珠三角、長江中游、中原城市群、成渝城市群等復(fù)制這個模式。華夏幸福以繁多名目簽下超100多個產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，但諸多問題也開始凸顯。

比如，京津冀的經(jīng)濟(jì)情況不同于富饒的長三角、珠三角，在這些本來已擁有一定產(chǎn)業(yè)的地方該如何建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城呢?

而且，在這些地方，政府管理與產(chǎn)業(yè)建設(shè)也不同于京津冀地區(qū)。

通常而言，在環(huán)京地區(qū)，華夏幸福的收費(fèi)模式為，土地整理后，各地政府都會按一定比例給華夏返還整理費(fèi)用。

然而，在江浙，這一模式遭遇了瓶頸——

鎮(zhèn)江故事雖然不是華夏幸福走出河北的全部，但作為一個縮影，華夏幸福在大本營與當(dāng)?shù)卣跸聦以嚥凰漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，在鎮(zhèn)江卻受到了挑戰(zhàn)。

此前華夏的產(chǎn)業(yè)引入以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，而在上海與深圳周邊，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同的情況下，政府的訴求是能夠大規(guī)模導(dǎo)入第三產(chǎn)業(yè)。華夏的這條產(chǎn)業(yè)路線，在上海和深圳等一線城市遭遇了水土不服。一招鮮并不能吃遍天下鮮。

地產(chǎn)寒冬，資金流捉襟見肘

禍不單行。

地產(chǎn)行業(yè)本就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，華夏幸福走向全國也意味著資金需求加大，對此，為了融資，華夏幸福不得不逐漸加快融資節(jié)奏，融資渠道除了銀行貸款，還有信托、租賃融資等。

2016年起，地方開始清理隱形杠桿，債務(wù)危機(jī)浮出。再加上環(huán)京區(qū)域嚴(yán)厲的限購政策，環(huán)京地帶住宅產(chǎn)品價(jià)格開始出現(xiàn)腰斬。

2017年起，伴隨雄安新區(qū)與史上最嚴(yán)限購政策出臺，環(huán)北京區(qū)域的房子賣不動，或者說不能賣。房賣不動，造成了地方政府拍地收入少沒錢支付，而華夏幸福自身也回收不了現(xiàn)金流。

2017年，華夏幸福的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-162.28億元，2018年上半年為-78.18億元。這是最近三年來現(xiàn)金流首次為負(fù)，而且絕對值較大。

僅2017年內(nèi)，華夏幸福就成功發(fā)行了16億元非公開發(fā)行公司債券，19億元中期票據(jù)，60億元超短期融資券，10億元短期融資券及10億美元境外債，合計(jì)近160億元。但如此龐大的融資支持，對于上千億的債務(wù)是杯水車薪。

根據(jù)前三季度數(shù)據(jù)所示，截止到2018年9月30日，華夏幸?？傌?fù)債從2016年三季度報(bào)上的200,240,968,569.03(2000多億)元增長到2018三季報(bào)上的335,506,858,835.21(3000多億)元。第三季度報(bào)上顯示的短期債務(wù)也有244,185,789,973.86(2000多億)元。形成了巨額負(fù)債后面催，項(xiàng)目應(yīng)收收不回的連鎖反應(yīng)。

萬科賬上躺了巨款，還說要活下去;債臺高筑的華夏幸福卻是真的亞歷山大了。不得以只好收緊戰(zhàn)線，抱團(tuán)取暖。

2018年10月31日，王文學(xué)在內(nèi)部會議上提出“沒有給公司創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)，將被裁撤，部分區(qū)域發(fā)展不了的，也將被梳理掉”。

為了生存，王文學(xué)不得不斷臂求生，從裁員，到賣地，再到向平安轉(zhuǎn)售股份。

如果能闖過去，王文學(xué)的產(chǎn)業(yè)新城地產(chǎn)模式有望成為地產(chǎn)行業(yè)的教科書;如果闖不過去，那意味著地產(chǎn)行業(yè)的一顆新星就此停滯。

華夏幸福，能否熬過這一劫呢?一切拭目以待。

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關(guān)鍵詞： 裁員 華夏幸福 模式