最近，月租1.5萬，10年租金高達180萬的天價租賃房萬科翡翠書院引起了人們的吐槽：“這么貴的房租，又沒有產(chǎn)權(quán)，誰會去住?”

引起爭議的數(shù)字背后，企業(yè)也有一本進退兩難的辛酸賬，畢竟土地價格如此高昂，租金高了無人問津，甚至會被疑“以租代售”，租金低了又只能賠錢。

然而，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部4月25日發(fā)布的《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》(下稱《通知》)，卻有望在一定程度上緩解這一兩難。這一政策鼓勵符合要求的企業(yè)通過發(fā)行權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金，用以進行融資。自2017年住建部等9部委聯(lián)合發(fā)文在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場后，這是首個支持住房租賃資產(chǎn)證券化的官方文件。

近日，首屆房屋租賃行業(yè)發(fā)展高峰論壇上給出的數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國租房市場總規(guī)模在1.38萬億左右;到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元。

面對萬億級的大市場，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華對《華夏時報》記者表示，這一政策體現(xiàn)了國家層面對發(fā)展住房租賃市場的金融支持。投資住房租賃市場具有占用資金大、回本期限長的特征，一般企業(yè)不愿意投資，所以需要有長期融資工具的支持，資本證券化就是用來提供長期穩(wěn)定資金支持的。

“綠色通道”

事實上，關于支持資產(chǎn)證券化以及REITs的政策在此前多個政策文件中都有提及。2015年初，住建部發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》提出，REITs是一種金融投資產(chǎn)品，推進REITs試點，有利于促進住房租賃市場發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。2016年5月和2017年7月的兩個加快發(fā)展住房租賃市場的文件，也都表示要積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，穩(wěn)步推進REITs試點。

此次《通知》，正式提出了租賃資產(chǎn)證券化的準入門檻。根據(jù)這一文件，開展住房租賃資產(chǎn)證券化應當符合3個條件，首先是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設質(zhì)量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù);其次是物業(yè)正常運營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;最后，要求原始權(quán)益人公司治理完善且最近2年無重大違法違規(guī)行為。

同時，專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)將更受政策傾斜?！锻ㄖ分С肿》孔赓U企業(yè)建設和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)，優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人開展住房租賃資產(chǎn)證券化。產(chǎn)品方面，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。

在具體流程上，各地住建部門、證券交易場所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會分別會對租賃住房建設驗收、備案、交易和住房租賃資產(chǎn)證券化項目的受理、審核和備案設立綠色通道。

優(yōu)先集體土地租賃用房

《通知》還明確了這一政策優(yōu)先的方向，即在大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

去年8月底，國土部和住建部發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，宣布村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房，而不必經(jīng)過土地征收再招拍掛出讓的過程。由此，通過這種方式進入租賃市場的土地價格可以大為降低，這一政策也因而被視為對傳統(tǒng)土地財政的一種改革。

著名經(jīng)濟學家宋清輝對記者表示，在近期萬科自持租賃房高價租金引發(fā)爭議的背景下，此次住房租賃資產(chǎn)證券化獲“綠色通道”，有望解決租售比懸殊等問題，有利于推進住房租賃市場規(guī)?；?，也有利于推進集體用地進入租賃市場。目前租賃市場中，房企拿地成本很高，因此不得不設置高昂租金以回本，這一政策可以在一定程度上解決這一問題。

這次的資產(chǎn)證券化政策，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設;有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)。

能否建立盈利方式？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，住房租賃市場的資產(chǎn)證券化政策出臺肯定有利于租賃企業(yè)投資租賃的積極性，但現(xiàn)在租賃市場最大的難題是任何租賃模式都無法實現(xiàn)盈利。

從市場目前的資產(chǎn)價格與租金價格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬的普通住宅，年租金收益不足10萬。這種情況下，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤繼續(xù)投資。

資料顯示，國內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)行了一些住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要有兩大類，一類是在證監(jiān)會系統(tǒng)的交易所掛牌的資產(chǎn)支持證券，包括一些類REITs產(chǎn)品，如保利地產(chǎn)(13.130,-0.46,-3.38%)的租賃住房REITs和碧桂園租賃住房REITs等，以及包括魔方公寓信托貸款資產(chǎn)支持證券在內(nèi)的收益權(quán)ABS和招商創(chuàng)融-招商蛇口(21.510,-0.12,-0.55%)長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項計劃等CMBS。另一類則是在銀行間市場掛牌的ABN。

張大偉認為，目前通過REITs的基本都是重資產(chǎn)模式，而市場上主流租賃企業(yè)以輕資產(chǎn)為主，這一模式并未獲得政策紅利。

鄒琳華指出，資產(chǎn)證券化也難以解決收益率過低的問題。目前主要受益者應當是國企或國有融資平臺，它們可以較低成本獲得土地，這樣租金收益率就會大大提高，再發(fā)行資產(chǎn)抵押證券就沒有市場障礙了?，F(xiàn)在的一些企業(yè)自持租賃房，雖然租金價格高，但是相對于房價來說，收益率還是很低的。

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