樓市進(jìn)入冰封期背景下，榮盛發(fā)展卻在近乎瘋狂的拿地?cái)U(kuò)充地盤。在快速擴(kuò)張帶來(lái)業(yè)績(jī)的同時(shí)，高負(fù)債等副作用也開始顯現(xiàn)。

瘋狂拿地、業(yè)績(jī)向好的榮盛發(fā)展被部分機(jī)構(gòu)鼓吹今明兩年在業(yè)績(jī)和估值上有望實(shí)現(xiàn)戴維斯“雙擊”，而就在“叫好”話音未落之際，多家機(jī)構(gòu)及公司股東卻用實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)表明對(duì)公司未來(lái)的看法。

在上述報(bào)告發(fā)布不久，榮盛發(fā)展在1日內(nèi)就出現(xiàn)11筆折價(jià)的大宗交易，成交金額達(dá)1.12億元，而在此前，公司多位股東及高管也紛紛質(zhì)押或減持公司股份。有分析稱，這明顯釋放了一個(gè)信號(hào)，機(jī)構(gòu)資金大手筆賣出高估資產(chǎn)，看空情緒強(qiáng)烈。

機(jī)構(gòu)狂拋、高管減持及股權(quán)質(zhì)押

今年以來(lái)，房地產(chǎn)股走勢(shì)強(qiáng)勁，榮盛發(fā)展的股價(jià)累計(jì)上漲超30%。相對(duì)于此，機(jī)構(gòu)卻在不斷出貨。

據(jù)富凱君不完全統(tǒng)計(jì)，在1月30日，五機(jī)構(gòu)席位賣出榮盛發(fā)展2.54億元。2月6日，榮盛發(fā)展共發(fā)生11筆大宗交易，賣方營(yíng)業(yè)部均為機(jī)構(gòu)專用，成交價(jià)格12.23元，相比當(dāng)日收盤價(jià)折價(jià)4.38%，累計(jì)成交915萬(wàn)股，成交金額1.12億元。

相較于機(jī)構(gòu)出貨，公司內(nèi)部高管也在高位不斷減持。近日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，公司董事、總裁劉山因個(gè)人家庭資金安排需以每股均價(jià)12.18元減持公司股票252.6萬(wàn)股，減持市值約3000萬(wàn)元。而在去年4月份，監(jiān)事會(huì)主席鄒家立減持了150萬(wàn)股，減持金額約為1700萬(wàn)元。在其減持前后，榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明的弟弟耿建富先后共減持了5萬(wàn)股。

值得一提的是，上述高管在完成減持的時(shí)機(jī)均處于公司股價(jià)高點(diǎn)。更值得“玩味”的是，在近期一段時(shí)間，公司第一、二大股東卻出現(xiàn)頻繁質(zhì)押股權(quán)，用于補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金、償還債務(wù)。

富凱君梳理公開信息發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展控股股東榮盛控股從去年4月開始，平均每年都會(huì)向第一創(chuàng)業(yè)(8.480,0.18,2.17%)抵押公司股份。截止年底，榮盛控股所持有公司股份為15.50億股，其中高達(dá)14.60億股被質(zhì)押，占公司總股本的 33.58%。

公司二股東榮盛建設(shè)更是在一天內(nèi)質(zhì)押了5.96億股，質(zhì)押率達(dá)到99.3%，加上董事長(zhǎng)耿建明在去年11月份質(zhì)押的1600萬(wàn)股，上述三者累計(jì)質(zhì)押股份約20.72億股，占總股本47.66%，接近50%的質(zhì)押紅線。

除此之外，榮盛發(fā)展還有一筆通過(guò)定向債務(wù)融資70億元，首期發(fā)行5億元已在去年11月末到賬，這一時(shí)間正好與耿建明股權(quán)質(zhì)押相近。

瘋狂拿地背后的負(fù)債率飆升

CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展2017年的拿地金額達(dá)到242億元，拿地面積為1134萬(wàn)平方米，拿地金額排名達(dá)到34位。

在這背后，伴隨而來(lái)的則是近年來(lái)最高的總負(fù)債額1607億元，三年間負(fù)債增長(zhǎng)超千億。據(jù)榮盛發(fā)展公布的2017業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，公司資產(chǎn)負(fù)債率也從2012年的76.56%上升至84.50%。

負(fù)債的增加卻并沒(méi)有換來(lái)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的寬裕。有報(bào)道稱，公司自上市以來(lái)，除2009年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正外，其余年份均為負(fù)值。在2014年該數(shù)值僅為-16.61億元，而到2017年僅在前三季度現(xiàn)金流已經(jīng)凈流出75.71億元，創(chuàng)歷史新高。有市場(chǎng)人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流在某年或某幾年連續(xù)出現(xiàn)負(fù)值屬于常態(tài)，但是連續(xù)9年都是這樣就不一般了。而且在今年房企普遍面臨資金緊缺，在銷售回款和資金的雙重壓力下，公司面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)富凱君了解，榮盛發(fā)展的主要業(yè)務(wù)范圍為環(huán)京津地區(qū)，而當(dāng)前該區(qū)域正是房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)，在政策壓力下，包括燕郊在內(nèi)的北三縣地區(qū)更是出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落到一年前水平中介機(jī)構(gòu)離職率達(dá)60%的現(xiàn)象。雖然，公司開始在全國(guó)“囤地”，但是長(zhǎng)期深耕河北的房企難免遇上“水土不服”的境況。由此可見(jiàn)，榮盛發(fā)展面臨著同華夏幸福(36.850,-0.63,-1.68%)同樣的困難甚至比后者更加嚴(yán)重。

中金公司分析師在其研報(bào)中分析，2018年榮盛發(fā)展的銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊儆型黄?0%，屬于具備確定性高增長(zhǎng)且估值相對(duì)不貴的優(yōu)質(zhì)標(biāo)。但仍要防范地產(chǎn)調(diào)控政策全國(guó)范圍加碼，住房按揭額度大幅收緊，宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 榮盛 樓市 地盤