著力化解房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾
上半年去庫(kù)存政策效應(yīng)明顯,一些城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大,專家建議——
著力化解房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾
今年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái),持續(xù)政策發(fā)力之下,全國(guó)樓市整體平穩(wěn)。當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾,一些城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大,應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,精準(zhǔn)調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展——
今年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái),持續(xù)政策發(fā)力之下,全國(guó)樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇,一些三四線城市樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)雙升溫苗頭。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在結(jié)構(gòu)性矛盾,一些城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大,一些偏遠(yuǎn)城市還有一些庫(kù)存。
專家建議,樓市調(diào)控應(yīng)從緊從嚴(yán)、精準(zhǔn)出擊,增強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),加強(qiáng)秩序整頓。應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,精準(zhǔn)調(diào)控,同時(shí)積極推進(jìn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
市場(chǎng)呈現(xiàn)分化特點(diǎn)
2015年前后,我國(guó)一些三四線城市和縣城出現(xiàn)庫(kù)存高企,房?jī)r(jià)下跌的情況。各地積極出臺(tái)措施去庫(kù)存,促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
住建部曾經(jīng)介紹,各地采取多項(xiàng)措施推進(jìn)房地產(chǎn)庫(kù)存去化。其中,包括城鎮(zhèn)化相結(jié)合,引導(dǎo)鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城,推進(jìn)棚改貨幣化安置;發(fā)展租賃市場(chǎng),把庫(kù)存房轉(zhuǎn)化為租賃房;發(fā)展跨界地產(chǎn),鼓勵(lì)企業(yè),同時(shí)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè),把現(xiàn)有庫(kù)存轉(zhuǎn)化為雙創(chuàng)提供條件,為體育、衛(wèi)生、醫(yī)療、養(yǎng)老提供條件,等等。
隨著政策的實(shí)施,去庫(kù)存取得了顯著成效。此后,一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了變化,從庫(kù)存高企到商品房庫(kù)存不多,甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)較大上漲壓力。從2016年國(guó)慶前后的密集調(diào)控,到2017年3月份的調(diào)控,除了傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控措施以外,很多過(guò)去的非熱點(diǎn)城市,三四線城市也不得不出臺(tái)調(diào)控措施,嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
市場(chǎng)是不斷變化的,地方政府對(duì)調(diào)控負(fù)有主體責(zé)任。當(dāng)市場(chǎng)變化時(shí),應(yīng)及時(shí)調(diào)整政策方向。既要防止庫(kù)存高企,房?jī)r(jià)過(guò)快下跌,形成爛尾樓,也要在房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲苗頭時(shí)盡快出臺(tái)相關(guān)政策,將苗頭遏制在萌芽狀態(tài),促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
市場(chǎng)分化仍然是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特點(diǎn)。因此,調(diào)控不能“一刀切”。住建部部長(zhǎng)王蒙徽在去年底部署2018年工作時(shí)曾表示,2018年將針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。
及時(shí)調(diào)整棚改安置政策
棚改貨幣化安置是一項(xiàng)一舉多得的政策,在三四線城市去庫(kù)存方面發(fā)揮著重要作用。2015年以后,各地因地制宜實(shí)施棚改貨幣化安置,商品住房庫(kù)存量大、消化周期長(zhǎng)的市、縣,完善政策措施,引導(dǎo)棚改居民選擇貨幣化安置方式,既促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存,也避免重復(fù)建設(shè)。
然而,2016年以來(lái),一些地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化、商品住房庫(kù)存已經(jīng)不多的情況下,沒(méi)有有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整完善政策,棚改貨幣化安置比例仍然偏高。
對(duì)此,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通過(guò)召開(kāi)會(huì)議等方式,督促這些商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的市縣,及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。
2017年8月份,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同發(fā)展改革委、財(cái)政部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》明確,商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣,應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例,更多采取新建安置房的方式。
2017年11月份,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》進(jìn)一步明確,對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方,仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。
棚改貨幣化安置政策應(yīng)該隨著市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整。近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào),“商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方,應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫(kù)存量較大的地方,可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置”。
棚改貨幣化安置也不能搞“一刀切”。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,各地要堅(jiān)持既盡力而為又量力而行的原則,切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力,不搞“一刀切”、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子,進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍,重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。
加快推進(jìn)配套政策落實(shí)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇日前表示,2018年上半年,房?jī)r(jià)總體比較平穩(wěn)。但是,房地產(chǎn)還存在一些結(jié)構(gòu)性矛盾,今年以來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)比較高,有一些熱點(diǎn)城市上漲的壓力還比較大,但一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力比較大的地區(qū)還有一些庫(kù)存。所以,要因城施策,精準(zhǔn)調(diào)控。
毛盛勇說(shuō),從下一步發(fā)展情況來(lái)看,一方面要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控,同時(shí)從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力,包括加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措,實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障,加快推進(jìn)租售同權(quán)等一系列配套政策落實(shí),加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),更好地促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展,更好地實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”這一基本定位。
恒大研究院副院長(zhǎng)、首席房地產(chǎn)研究員夏磊認(rèn)為,棚改貨幣化安置在去庫(kù)存方面起到了重要的推動(dòng)作用。鑒于目前的市場(chǎng)情況,以及有關(guān)部門(mén)的政策措施,從總體上看,預(yù)計(jì)三四線城市棚改貨幣化安置比例將有所降低。相應(yīng)地,實(shí)物安置的比例將有所增高。
行業(yè)內(nèi)部人士普遍認(rèn)為,對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的三四線城市,地方政府應(yīng)該及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施,嚴(yán)查市場(chǎng)侵害群眾利益的違法違規(guī)行為,治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。更為重要的是,地方主管部門(mén)要緊盯市場(chǎng),加強(qiáng)研判,根據(jù)市場(chǎng)的變化隨時(shí)調(diào)整相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。
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