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今年上半年，房企的整體投資拿地意愿仍舊保持在低位。其中，上半年百?gòu)?qiáng)房企拿地5920億元，同比降幅超一成。華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)占據(jù)新增貨值榜單前三位。

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值得關(guān)注的是，央企、國(guó)企拿地占比仍居首位。不過(guò)，在密集支持政策及房企一季度融資渠道改善的提振下，民營(yíng)房企重回第二大拿地主力；相比之下，城投平臺(tái)拿地的身影漸少。隨著下半年各地加快供地，供應(yīng)端的明顯放量也將促使成交增加，為此業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將有所減弱。

今年上半年，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)占據(jù)新增貨值榜單前三位。資料圖片

上半年百?gòu)?qiáng)房企拿地5920億，同比降約一成

從上半年企業(yè)拿地來(lái)看，投資壓力仍舊較大。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年TOP100企業(yè)拿地總額5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%。其中TOP100門(mén)檻值為17億元，較上年同期下降3億元。

從新增貨值來(lái)看，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)占據(jù)榜單前三位。據(jù)中指研究院發(fā)布的1-6月份全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜顯示，1-6月份，華潤(rùn)以累計(jì)新增貨值927億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展、建發(fā)緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為812億元和668億元。

與此同時(shí)，另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值僅有41.4億元，同比下降6%，且新增貨值10強(qiáng)、20強(qiáng)等各梯隊(duì)門(mén)檻值同比全線(xiàn)下滑，整體投資表現(xiàn)均不如去年同期。

除此之外，上半年房企拿地分化顯著。具體從房企拿地來(lái)看，代表企業(yè)內(nèi)部分化顯著，頭部規(guī)模的央國(guó)企拿地金額及面積顯著多于中等規(guī)模企業(yè)，如中海、保利發(fā)展、招商蛇口等頭部房企，在6月份各地集中供地中均表現(xiàn)積極。其中，中海以總價(jià)125億元拿下了南山區(qū)沙河街道地塊，這也是上半年住宅用地總價(jià)最高的地塊。

民企拿地?cái)?shù)量增多，城投拿地?cái)?shù)量減少

進(jìn)入2023年，在密集支持政策及房企一季度融資渠道改善的提振下，民營(yíng)房企逐步回歸土地市場(chǎng)，成為繼央國(guó)企之后的第二大拿地主力，相比之下城投身影漸少。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023上半年央國(guó)企權(quán)益拿地金額占比48.2%，位居占比首位，較2022上半年基本保持不變。其中，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口以及越秀地產(chǎn)占據(jù)拿地金額TOP5，可見(jiàn)央國(guó)企拿地領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)顯著。

民營(yíng)房企占比緊隨其后，2023上半年權(quán)益拿地金額占比為34.5%，較去年上半年上升9.6個(gè)百分點(diǎn)，其中，濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)的擴(kuò)儲(chǔ)步伐出現(xiàn)了明顯加快跡象，上半年權(quán)益拿地金額均超百億元。此外，城投平臺(tái)占比由2022上半年27%下降至17.3%，其中，上半年權(quán)益拿地金額TOP20中僅有1家城投平臺(tái)企業(yè)。

從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年央國(guó)企拿地金額仍占主導(dǎo)地位。克而瑞數(shù)據(jù)也在說(shuō)明央國(guó)企仍是拿地的主力。在上半年新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國(guó)企拿地金額占百?gòu)?qiáng)比重達(dá)到60%，占據(jù)絕對(duì)主力，城投平臺(tái)以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。同比來(lái)看，央國(guó)企比重保持平穩(wěn)，而且拿地依舊是“老面孔”；民企占比則增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)為民企數(shù)量增多、城投數(shù)量在減少。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，在北京、上海、杭州、深圳、成都等核心城市的土拍中也涌現(xiàn)民營(yíng)企業(yè)，本土民企拿地信心有所修復(fù)。

值得關(guān)注的是，長(zhǎng)三角地區(qū)民企拿地表現(xiàn)更為活躍。其中，與北京等區(qū)域吸引全國(guó)布局的房企不同，杭州本土房企持續(xù)深耕，尤其是民企積極補(bǔ)倉(cāng)。如濱江集團(tuán)于杭州今年六個(gè)批次的土拍中均有貢獻(xiàn)，一批次豪擲34億元拿下3宗、二批次以11億元拿下2宗、三批次擲資29億元拿下2宗、四批次以52億拿下3宗地塊、五批次近28億拿下1宗良渚新城地塊，第六批次又搖中了城東新城地塊，成交價(jià)29.03億元。除此之外，還有金帝、興耀等本土民企也均有所收獲。

房企聚焦核心城市，推動(dòng)局部地區(qū)土拍升溫

在全國(guó)銷(xiāo)售承壓背景下，房企在核心城市補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，北京、杭州等城市多宗地塊競(jìng)拍至最高上限，部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量記錄。

值得注意的是，在市場(chǎng)筑底修復(fù)的階段，“安全性、流動(dòng)性、收益性”都較為確定的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，是房企“搶地、爭(zhēng)奪”的重心。這類(lèi)地塊稀缺性較強(qiáng),未來(lái)去化速度有保障，市場(chǎng)預(yù)期較好。不過(guò)，隨著越來(lái)越多的企業(yè)聚焦在核心城市拿地，一二線(xiàn)城市的土拍競(jìng)爭(zhēng)也將日益激烈。

對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，房企特別是央國(guó)企當(dāng)前投資邏輯嚴(yán)重趨同，導(dǎo)致核心城市土拍搖號(hào)中簽率不斷走低，為獲取地塊，房企不得不廣泛參與土拍，甚至動(dòng)用“馬甲”，進(jìn)一步推高搖號(hào)難度。部分下游企業(yè)亦積極參與土拍搖號(hào)，以期拿地后在后續(xù)與甲方的合作當(dāng)中增添談判籌碼。

張凱預(yù)計(jì)，下半年土地市場(chǎng)熱度將繼續(xù)回落，城投類(lèi)企業(yè)或?qū)⒃俅芜M(jìn)場(chǎng)托底。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，目前政策定力仍較強(qiáng)，房企沒(méi)有成交規(guī)?？焖倩嘏念A(yù)期。部分城市上半年發(fā)力后，可推出的優(yōu)質(zhì)地塊存量不多。下半年通常推地量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度減弱。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析人士則預(yù)計(jì)，下半年各地為加快完成全年供地計(jì)劃目標(biāo)，土地市場(chǎng)推地節(jié)奏或?qū)⑤^上半年呈現(xiàn)明顯加快跡象，與此同時(shí)，供應(yīng)端的明顯放量也將會(huì)在一定程度上促使成交增加。在行業(yè)處于調(diào)整周期內(nèi)，房企布局策略也隨之發(fā)生改變，穩(wěn)健型城市依舊是房企的首要選擇。房企拿地格局基本定型，預(yù)計(jì)下半年央國(guó)企仍為第一拿地主力，民營(yíng)房企位居其后，城投平臺(tái)身影可能會(huì)進(jìn)一步減少。

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