焦點熱訊:惠州,跌麻了……
揭開最后的遮羞布。
1
“4.8折大甩賣”
(相關資料圖)
惠州樓市,成功吸引了全國人民的目光。
這事還得從一則降價消息說起。近日,惠州大亞灣區(qū)一個叫臻悅府的樓盤,本來銷售均價是14425元/平方米。但根據(jù)消息爆料,這個項目低樓層價格僅6800元/平方米,中高樓層價格也才7000元-7200元/平方米。也就是說,如果按低樓層售價算——
相當于打了4.8折。
雖說惠州的樓市大降價,其實早就開始了。例如惠陽白云新城的萬城名座,單價直接從1.7萬/㎡降到了1.3萬/㎡;惠陽的中洲河谷花園,單價直降7000元/㎡,據(jù)說58折任選;還有東方鉑悅府,直降5000元/㎡——打6折,還送永久車位……
但像臻悅府降這么狠的,還是頭一個。這個降價幅度,據(jù)說已經(jīng)打破了大亞灣的最低紀錄。這已經(jīng)不能叫做“甩賣”,更像是“賤賣”。
面對臻悅府如此狂野的降價行為,當?shù)胤抗芫止ぷ魅藛T給出的回應是——
房企降價屬于市場行為,我們規(guī)定是不能夠高于備案價。如果企業(yè)手續(xù)齊全、沒有其他問題,可以正常網(wǎng)簽。
好家伙,這是默許降價的節(jié)奏?要知道,就在數(shù)天前,江蘇昆山兩房企因為擅自降價,就被紅頭文件通報批評,措辭非常嚴厲。
面對這樣的局面,還沒買房的當然是拍手叫好,但那些剛剛買房的業(yè)主,可就急了:一覺醒來,剛買的房子就虧了50萬,誰愿意啊?
于是,老業(yè)主集體維權。迫于壓力,惠州市惠陽區(qū)住建局發(fā)文,表示將嚴厲查處首付貸、返首付、零首付等違規(guī)銷售行為。
對于臻悅府的事件,房產(chǎn)管理局工作人員也回應,網(wǎng)傳折扣低至4.8折系誤讀——
項目由精裝改毛坯,備案價確實有所調(diào)整,但部分中介在介紹時,未清晰說明交付標準,造成了誤解。
另外,據(jù)財聯(lián)社消息,4.8折價格出售的大亞灣區(qū)臻悅府和6折賣房的惠陽區(qū)鉑悅府,都遭遇了封盤。
但無論如何,口子已經(jīng)撕開,惠州樓市也正在慢慢顯露出它的本來面目。
2
“深圳后花園”的憂傷
對惠州樓市來說,降價不是什么新鮮事。
從去年開始,惠州樓市就進入了打折降價的行情。送首付、送裝修、送車位、送購物卡都是常規(guī)套路了,有的樓盤價格甚至“跌回12年前”。
鏈家數(shù)據(jù)顯示,惠州在售商品住宅項目約為200個,而目前明確有折扣的項目已經(jīng)多達56個,超過1/4。
此外,根據(jù)米宅珠三角的統(tǒng)計,惠陽樓市的三個價格體系里,2020年下半年的時候,臨深在15000-20000元/㎡,大亞灣在13000-17000元/㎡,澳頭在10000-14000元/㎡。
時至今日,臨深的到手價是13000-16000元/㎡,大亞灣是10000-14000元/㎡,澳頭是8500-11000元/㎡。
普遍都打了八折!關鍵是,就這個折扣,新房還賣不動。
樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示,2023年4月,惠州一手住宅網(wǎng)簽量5687套,環(huán)比下跌40%。
按理來說,惠州的基本面還不錯,它是廣東第五個“萬億工業(yè)大市”,既位于大灣區(qū),又被稱為深圳的“后花園”,長期是深圳購房人群外溢的考慮地之一。
這樣一個地方,樓市何以至此?
一個重要的原因是,惠州的供應量實在太大了。根據(jù)惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù),目前惠州新房庫存量為1727.4萬平方米,去化周期約34.2個月。其中,庫存量最大的是大亞灣片區(qū),達336.3萬平方米。
這啥概念呢?也就是說,如果按現(xiàn)在這個去化速度,哪怕惠州不再蓋新房,光消化掉現(xiàn)有庫存,就要花近3年時間。更何況,惠州還在不斷地建新房,據(jù)世聯(lián)行不完全統(tǒng)計,惠州2023年的潛在供應新房面積就達430萬平方米。
還有一個原因是,惠州既受到深圳的“輻射”,也同樣受到反噬。此前,深圳原本計劃接入惠州的兩條地鐵線——14、16號線雙雙被砍,這極大降低了很多深圳客的預期。
而且,為解決低收入群體的住房問題,近年來深圳不斷加大保障房建設籌集和供應力度。這也意味著,很多原本選擇惠州的人,可能會回流到深圳的保障房市場。
面對諸多不利局面,惠州樓市的降價幾乎成了一種必然。
3
下一個“燕郊”?
上一個和惠州有著類似經(jīng)歷的地方,叫做燕郊。
燕郊隸屬河北廊坊,但從地理位置上來看,它離北京更近。燕郊距北京天安門只有35公里,從燕郊開發(fā)區(qū)進入北京,只需跨過一條500米長的潮白河。
得天獨厚的地理位置,讓燕郊被寄予厚望——承接北京產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的“試驗田”。
當“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的美好構想與“北京最嚴樓市調(diào)控潮”一經(jīng)碰撞,環(huán)京樓市便迸發(fā)出極大的力量,燕郊樓市更是沖在最前方。
2010年,燕郊的房價上漲至9000元/平,而2009年,這里的房價還只有3000~4000元/平,翻了整整一倍。
到了2014年11月,燕郊房價已經(jīng)沖破了1萬大關。彼時,北京房價也才3.5萬,深圳還是2.4萬,杭州只有1.7萬。
通州被確定為北京行政副中心,加上北京發(fā)布“317嚴政”,更是把燕郊徹底推上巔峰。
無數(shù)在北京遭到限購的北漂和炒房客涌入燕郊,他們將燕郊房價帶到4萬+,并且憧憬著5萬元時代。
但這場好夢,被一紙調(diào)控令無情驚醒。北京出臺史上最嚴樓市調(diào)控之后,2017年6月,廊坊限購政策升級:本地戶籍只能擁有2套住房,外地購房客需滿足當?shù)剡B續(xù)3年社?;蚣{稅證明,才能在當?shù)刭徺I1套新房。
一夜之間,無數(shù)“北漂族”及投資客被拒之門外。隨之而來的是,不少樓盤從最高點3.5萬元/平米,跌至1.5萬/平,縮水超6成。無數(shù)購房者,淪為了“高位接盤俠”,甚至走向斷供的境地。
作為一個房價腰斬的地方,燕郊也被稱作是“炒房客的覆滅之地”。這時人們才發(fā)現(xiàn),離北京再近,燕郊也終究不屬于北京。
而這背后,藏著一個被忽視的樸素真理:缺乏強勁持久的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和人口,只靠概念炒作堆起來的樓市,注定將受到現(xiàn)實的暴擊。
遙想數(shù)年前,惠州賣出了大量土地,很多還是百萬平米以上的超級地塊??粗缃竦奶炝繋齑?,還真是:賣地一時爽,賣房愁斷腸。
惠州之外,很多城市也在琢磨著降價。據(jù)不完全統(tǒng)計,今年以來,已有近20城發(fā)布“購房團購”相關政策及活動,悄悄降價賣房的心思不言而喻。
在我看來,這是好事。面對房地產(chǎn)這個大泡沫,與其被動挨錘,不如主動出擊!
當潮水退去,你會發(fā)現(xiàn)大家都在裸泳,早點上岸才是王道。
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