證監(jiān)會新聞發(fā)言人11月28日就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問。證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施并自即日起施行。

積極發(fā)揮資本市場功能

據(jù)悉，此次調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資有五項(xiàng)措施。一是恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn);發(fā)行股份購買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金;募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對價(jià)、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

二是恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

三是調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，允許以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資;允許主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會同有關(guān)方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

五是積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。”談及此次出臺的五項(xiàng)措施，證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，證監(jiān)會積極發(fā)揮資本市場功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

房企資金來源將持續(xù)向好

11月21日，證監(jiān)會主席易會滿在2022金融街論壇年會進(jìn)行主題演講時(shí)曾表示，當(dāng)前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，證監(jiān)會此次文件最重要的一點(diǎn)就是恢復(fù)房企及涉房企業(yè)的股權(quán)融資功能，這是繼住房信貸和債券融資后，“金融16條”支持房地產(chǎn)行業(yè)的“第三支箭”。根據(jù)全文內(nèi)容來看，此輪新政主要有三個(gè)方面內(nèi)容，涉及了短期和中長期政策：一是恢復(fù)涉房上市公司和上市房企的再融資，包括允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市、允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資。過去兩年時(shí)間，幾乎難有股權(quán)融資案例出現(xiàn)，此次政策調(diào)整可能意味著未來一個(gè)階段，作為直接融資工具之一的股權(quán)融資重新恢復(fù)功能，預(yù)計(jì)房企資金來源狀況將持續(xù)向好。二是進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。此前人民銀行已經(jīng)明確，住房租賃信貸不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理考核指標(biāo)。黨的二十大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，意味著未來金融機(jī)構(gòu)將加大諸如住房租賃貸款、房地產(chǎn)保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對房地產(chǎn)市場的長期支持。三是積極發(fā)揮私募股權(quán)基金的作用，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，這可能表明國內(nèi)部分私募股權(quán)基金可能會參照成熟的國內(nèi)外資產(chǎn)管理公司的運(yùn)作方式，開發(fā)掘金存量地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)，夯實(shí)相關(guān)房企現(xiàn)金流。(樊融杰)

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