港龍中國(guó):房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控升級(jí) 合作開發(fā)進(jìn)一步壓縮房企盈利空間
7月15日,大發(fā)地產(chǎn)(6111.HK)宣布其首席財(cái)務(wù)官羅俊離職,這在地產(chǎn)圈可以說(shuō)是一石激起千層浪。不過(guò),羅俊即將加入港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(6968.HK,下稱"港龍中國(guó)")的消息也不脛而走,包括第一財(cái)經(jīng)周刊、界面新聞在內(nèi)的媒體均已報(bào)道,并向羅俊本人證實(shí)情況屬實(shí)。
輿論沸沸揚(yáng)揚(yáng)之時(shí),被討論的港龍中國(guó)一直保持緘默。
不同于此時(shí)的低調(diào),2020年港龍中國(guó)在土拍市場(chǎng)和資本市場(chǎng)頻頻亮相,不僅成功上市,還在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、東南等地儲(chǔ)備了土地。
彼時(shí)實(shí)控人呂明豪言:"公司近五年的增速遠(yuǎn)超其他百?gòu)?qiáng)房企,未來(lái)三年的增長(zhǎng)率仍會(huì)超其他百?gòu)?qiáng)房企的平均水平。"
話音剛落,2021年上半年地產(chǎn)行業(yè)銷售百?gòu)?qiáng)榜中,港龍中國(guó)已榜上無(wú)名。
今年僅拿一處地
公開資料顯示,港龍中國(guó)于2007年成立于常州,2020年7月正式登陸港股。該公司是一家典型的家族企業(yè),董事長(zhǎng)呂永懷的兩位胞兄呂永南及呂永茂,兒子呂文偉,侄子呂志聰、呂進(jìn)亮,均是董事會(huì)成員。
2018年至2020年,港龍中國(guó)營(yíng)收分別為16.77億元、20.32億元、42億元;凈利潤(rùn)分別為3.55億元、6.68億元、9.61億元。
截至2020年年末,港龍中國(guó)共擁有72個(gè)項(xiàng)目,土地儲(chǔ)備約為1081萬(wàn)平方米;其中67個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角地區(qū),占比九成以上。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,港龍中國(guó)2020年銷售額313億元,排名第86位;今年上半年銷售額178.5億元,雖然已完成全年目標(biāo)的52%,但仍跌出前100名。
值得一提的是,不僅是排名下滑,港龍中國(guó)今年還明顯放緩拿地節(jié)奏。今年以來(lái),港龍中國(guó)僅更新了一則拿地消息,即聯(lián)手廣州本地房企拿下了廣州黃埔區(qū)旺村舊改項(xiàng)目。
這樣的節(jié)奏與公司一貫風(fēng)格相悖,2020年8月,港龍中國(guó)執(zhí)行總裁姜煒曾表示:"上市后,港龍中國(guó)對(duì)規(guī)模有了一定訴求,著重全國(guó)化布局。"
資本市場(chǎng)反響平平
兵馬未動(dòng),糧草先行。2020年,港龍中國(guó)以蕪湖為啟動(dòng)點(diǎn)進(jìn)入安徽,接連拿下數(shù)宗核心地塊,又快速成立西南等區(qū)域公司。
對(duì)于連續(xù)進(jìn)入多個(gè)新市場(chǎng)是否會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn),管理層表示:"我們?cè)谕顿Y前有前置測(cè)算,對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)率、年化回報(bào)率、資金回報(bào)率等指標(biāo)有非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于不滿足標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)很果斷地放棄。"
億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示,2020年,港龍中國(guó)在江蘇、浙江、安徽、廣東及四川購(gòu)入21塊地,合計(jì)471萬(wàn)平方米,總拿地金額211.5億元,相當(dāng)于2020年合約銷售金額的六成。截至2020年年末,港龍中國(guó)總土儲(chǔ)面積相比2020年上半年末增加了一倍。
也就是說(shuō),港龍中國(guó)拿地集中于2020年7月以后。彼時(shí)正值公司剛剛登陸港股,意氣風(fēng)發(fā),實(shí)控人還表示:"未來(lái)三年的增長(zhǎng)率仍會(huì)超其他百?gòu)?qiáng)房企的平均水平。"
不過(guò),在大手筆拿地后,資本市場(chǎng)并未給出積極響應(yīng)。2021年3月至今,港龍中國(guó)股價(jià)從5.78港元降至4.52港元,最新動(dòng)態(tài)市盈率僅為6.5倍。
事實(shí)上,就在港龍中國(guó)上市之前,就存在香港公開發(fā)售認(rèn)購(gòu)不足的情況。其計(jì)劃全球發(fā)售4億股股份,其中香港發(fā)售4000萬(wàn)股,但最終僅發(fā)售了28%,國(guó)際發(fā)售部分正常。
房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控升級(jí)的背景下,逆勢(shì)而上的港龍中國(guó)為何在資本市場(chǎng)上反響平平?
在2020年新增的21個(gè)項(xiàng)目中,港龍中國(guó)僅在宜興、蕪湖、淮安3個(gè)項(xiàng)目上占有100%權(quán)益,在8個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比低于50%。
公司對(duì)此表示:"通過(guò)合作,不僅可以互相利用對(duì)方的人脈資源、降低我們的融資成本,而且可以緩解公司的資金壓力。"
但合作開發(fā)會(huì)進(jìn)一步壓縮房企盈利空間??硕鹪谘袌?bào)中指出:"2020年,港龍中國(guó)新增權(quán)益土儲(chǔ)建面為347萬(wàn)方,權(quán)益拿地金額239億元,權(quán)益比例為51%,在行業(yè)中處較低水平。雖合作開發(fā)能輔助規(guī)模更快擴(kuò)張,但也要適當(dāng)提高項(xiàng)目的權(quán)益占比。"
而即便合作拿地,其資金壓力也并未得到實(shí)質(zhì)性緩解。
數(shù)據(jù)顯示,2018年至2020年,港龍中國(guó)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額接連為負(fù),分別為-6.26億元、-67.56億元、-2.71億元。
截至2020年末,其短期債務(wù)同比增長(zhǎng)429%至60.5億元,現(xiàn)金及銀行結(jié)余約68億元,勉強(qiáng)能覆蓋短期債務(wù)。
除此之外,其長(zhǎng)期借貸當(dāng)期到期部分有約20億元。今年12月,港龍中國(guó)將有一筆1.5億元債券到期,票面利率13.5%。
克而瑞研報(bào)顯示,公司凈負(fù)債率為41.1%;現(xiàn)金短債比為1.12,在剔除受限制資金后現(xiàn)金短債比為0.82%,后者沒有過(guò)線;但剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率,超出三道紅線70%的上限。
債務(wù)問題待解
在行業(yè)融資渠道逐步收窄的大環(huán)境下,中小房企今年的融資狀況愈發(fā)嚴(yán)峻,港龍中國(guó)的處境正是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)縮影。
對(duì)此,機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)整合將加速,優(yōu)勢(shì)房企在銷售、投資等方面的優(yōu)勢(shì)更加明顯,房企之間的分化加劇,行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。
億翰智庫(kù)認(rèn)為,今年以來(lái),銷售放緩、收入下降、利潤(rùn)降低在中小房企中間成為普遍現(xiàn)象,甚至部分房企生存堪憂。目前中小房企面臨"不拿地難以生存、拿高價(jià)地又怕影響去化"的兩難境地。
實(shí)際上,港龍中國(guó)的盈利水平已放緩。2020年,港龍中國(guó)毛利率同比下降7個(gè)百分點(diǎn)至36%。"這是由于2020年內(nèi)交付的土地成本較高所致。"公司對(duì)此解釋稱:"公司毛利率在行業(yè)內(nèi)處于一個(gè)相對(duì)較高的水平,原因是期間交付的物業(yè)的土地成本相對(duì)較低。"
換言之,港龍中國(guó)往年土地成本較低,但2020年新拿地的成本較高。一旦舊的土儲(chǔ)慢慢消耗,公司毛利率的優(yōu)勢(shì)或難以保持。
提及"三道紅線",公司方面對(duì)外宣稱"對(duì)于公司管理來(lái)說(shuō),整體資金安全,整體流動(dòng)性是非常強(qiáng)的,由于公司主要銷售住宅,因此其策略是去化,故不用擔(dān)心三道紅線問題。"
7月15日,大發(fā)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官羅俊已因個(gè)人原因離職?!兜谝回?cái)經(jīng)》報(bào)道稱:"羅俊的下一站為一年前上市的港龍中國(guó),或?qū)⒊鋈温?lián)席總裁一職。"
《界面新聞》指出:"已向羅俊本人求證,其回復(fù)稱,下一站是港龍。"
值得一提的是,港龍中國(guó)在今年年初招募了另外一位財(cái)務(wù)副總裁張博。兩位職業(yè)經(jīng)理人有相同的職業(yè)生涯:早年職業(yè)經(jīng)歷十分穩(wěn)定,其后流動(dòng)非常頻繁,且共同服務(wù)過(guò)中梁集團(tuán)和大發(fā)地產(chǎn)。大發(fā)地產(chǎn)與港龍中國(guó)在經(jīng)營(yíng)模式與開發(fā)區(qū)域高度類似。
而兩位財(cái)務(wù)高管的加盟,也讓外界猜測(cè),港龍中國(guó)放緩拿地,是否準(zhǔn)備先降負(fù)債?如此,"未來(lái)三年增長(zhǎng)率超百?gòu)?qiáng)平均"的目標(biāo)還能實(shí)現(xiàn)么?《投資者網(wǎng)》對(duì)此向公司方面求證,但在多渠道聯(lián)系董事會(huì)成員,并等待一周時(shí)間后,仍未獲得任何形式的答復(fù)。(思維財(cái)經(jīng)出品)
關(guān)鍵詞: 港龍中國(guó) 房地產(chǎn) 行業(yè)調(diào)控 房企盈利
相關(guān)閱讀
-
《和平精英》的開放世界 全局開放商業(yè)想象
未來(lái)30年,元宇宙將是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),至少有12億人可以成為元宇宙... -
如何打破銀行場(chǎng)景金融轉(zhuǎn)型焦慮 百融云...
身處數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代,用戶對(duì)于千人千面、實(shí)時(shí)響應(yīng)、場(chǎng)景化的訴求日益... -
泰隆銀行突破柜臺(tái)窗口式政務(wù)服務(wù)定式思...
日前,紹興市柯橋區(qū)外貿(mào)共享客廳在泰隆銀行紹興分行揭牌成立,在全... -
世界快資訊丨固定資產(chǎn)投資增速加快 投...
相關(guān)閱讀:消費(fèi)市場(chǎng)逐步恢復(fù)新型消費(fèi)增勢(shì)良好政策措施加力顯效工業(yè)... -
四部門:部署開展涉企違規(guī)收費(fèi)專項(xiàng)整治...
人民網(wǎng)北京10月27日電(記者孫博洋)記者從市場(chǎng)監(jiān)管總局了解到,日... -
臺(tái)州銀行投向小微企業(yè)與“三農(nóng)”客戶的...
臺(tái)州銀行溫州分行成立12年來(lái),與小微企業(yè)和三農(nóng)交貼心的朋友,累計(jì)... -
精彩看點(diǎn):智通A股融資融券統(tǒng)計(jì)|10月27日
智通A股融資融券統(tǒng)計(jì)|10月27日 -
進(jìn)出口銀行浙江省分行:21.5億元紅獅印...
由進(jìn)出口銀行浙江省分行牽頭的等值21 5億元人民幣紅獅印尼東加銀團(tuán)... -
浙商銀行投放人行設(shè)備更新改造再貸款清...
近期,浙商銀行落實(shí)設(shè)備更新改造再貸款和制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款投放的相... -
紹興市成立科學(xué)家研究中心 打造弘揚(yáng)科...
日前,紹興市科學(xué)家精神研究中心揭牌成立儀式在紹興文理學(xué)院舉行。... -
浙江省科協(xié)科普部組織浙江農(nóng)林大學(xué)5位博...
日前,浙江省科協(xié)科普部組織浙江農(nóng)林大學(xué)5位博士科技志愿者,響應(yīng)智... -
鹿城區(qū)科協(xié)持續(xù)舉辦項(xiàng)目路演活動(dòng) 吸引...
近日,為加速推動(dòng)科技成果轉(zhuǎn)化,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,服務(wù)國(guó)家創(chuàng)新... -
孫宇晨2022釜山區(qū)塊鏈周演講:區(qū)塊鏈?zhǔn)?..
據(jù)韓國(guó)媒體全球經(jīng)濟(jì)新聞10月27日?qǐng)?bào)道,波場(chǎng)TRON創(chuàng)始人孫宇晨線上出... -
世界即時(shí)看!挺進(jìn)深地挖掘油氣潛能(新知)
【現(xiàn)象】今年6月,西南油氣田雙魚001—H6井鉆井深度達(dá)9010米,創(chuàng)造... -
三季度就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定
核心閱讀 人社部日前發(fā)布的三季度就業(yè)數(shù)據(jù)顯示:就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)... -
為村民鋪就“幸福路”(新視點(diǎn))
金秋時(shí)節(jié),來(lái)到河北省邯鄲市峰峰礦區(qū)彭城鎮(zhèn)藺家莊村,桃園里的桃子... -
天天熱點(diǎn)評(píng)!智通A股北上資金統(tǒng)計(jì)|10月27日
智通A股北上資金統(tǒng)計(jì)|10月27日 -
智通A股龍虎榜統(tǒng)計(jì)|10月27日
智通A股龍虎榜統(tǒng)計(jì)|10月27日 -
天天資訊:EV晨報(bào) | 集度ROBO-01探月...
集度ROBO-01探月限定版售價(jià)39 98萬(wàn)元;小鵬G9開啟交付;智己L7交付... -
環(huán)球熱訊:比亞迪坐不住了?全新漢EV低配...
工信部申報(bào)目錄中出現(xiàn)了一款比亞迪漢EV車型低配車型,漢EV價(jià)格門檻...