住建部:13個(gè)城市開展完善住房保障體系試點(diǎn)工作 發(fā)展政策性租賃住房
7月2日,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》),明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。其中提到,對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋,在一定條件下允許改建為保障性租賃住房。
此前,深圳、濟(jì)南等地已有政策,允許既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房,但允許改建為保障性租賃住房尚屬首次。專家認(rèn)為,保障性租賃住房或許成為改建的突破口。但能否通過(guò)優(yōu)惠政策提高多方參與的積極性,還有待觀察。
明確指引:鼓勵(lì)多主體供給
根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù),2020年我國(guó)有3.76億流動(dòng)人口,十年間增長(zhǎng)了將近70%。尤其在一些人口凈流入的大城市,住房問(wèn)題已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足。
“流動(dòng)人口由于普遍收入較低,租賃需求主要以小戶型、低租金為主,而市場(chǎng)供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室,公租房供給規(guī)模更少,導(dǎo)致新市民、青年人等住房條件較差、尋找合適房源十分困難,尤其是維持城市運(yùn)行必不可缺的從事基本公共服務(wù)的群體。”貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉分析認(rèn)為。
高度重視保障性租賃住房建設(shè),這是今年乃至“十四五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主線。此次國(guó)辦發(fā)布的《意見》,對(duì)保障性租賃住房的發(fā)展有了明確的指引方向。
《意見》首先明確,保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題,以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主,租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
相比以往的政府主導(dǎo),引導(dǎo)多方參與是此次政策的重點(diǎn)。《意見》提出,保障性租賃住房主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè),支持專業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者,此次政策改革有很多新變化,尤其是在調(diào)整“多主體供給、多渠道保障”的表述、強(qiáng)調(diào)供地主要來(lái)源為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、上調(diào)產(chǎn)業(yè)園配建租賃住房的比例、落實(shí)租賃用地“地價(jià)租金聯(lián)動(dòng)”機(jī)制等方面都有重要的改革。
前有試點(diǎn):進(jìn)階版“商改租”
租房有保障,增加供給是關(guān)鍵?!兑庖姟诽岢?,對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋,經(jīng)城市人民政府同意,在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,允許改建為保障性租賃住房;用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質(zhì),不補(bǔ)繳土地價(jià)款。
“對(duì)于閑置辦公樓來(lái)說(shuō),如果沒法轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄗ≌?,改造為保障性租賃住房也是一個(gè)比較好的去庫(kù)存的方案,整體改造空間還是比較大的。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者。
實(shí)際上,相比于被“封殺”的“商改住”,此前北京、濟(jì)南、深圳等多地曾發(fā)文鼓勵(lì)“商改租”。2018年,北京發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》,明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)低效閑置廠房和閑置商場(chǎng)、寫字樓或酒店等均可以改建為租賃型職工集體宿舍;用于改建建筑,應(yīng)是獨(dú)立成棟(幢)或可實(shí)行封閉管理、建筑面積達(dá)到500平方米以上的獨(dú)立空間。
去年初,深圳發(fā)文正式允許“商改租”。按照要求,改建后的租賃住房原則上不少于50套(間),且只能用作租賃住房,不提供學(xué)位。
當(dāng)時(shí),深圳寫字樓空置率備受關(guān)注。有數(shù)據(jù)顯示,2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個(gè)百分點(diǎn)至22.04%,寶安中心片區(qū)和前海合作區(qū)的空置率分別高達(dá)40%和70%。“商改租”的提出,既能解決商業(yè)和辦公用房的控制問(wèn)題,一定程度上也能緩解深圳的住房緊張問(wèn)題。
但真正的改建并不容易。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái),多數(shù)商辦寫字樓是高房?jī)r(jià)時(shí)代,用“價(jià)高者得”的方式制造而來(lái),改成租賃住房有很高的沉沒成本。此外,改造成本也不菲。商用樓的消防要求遠(yuǎn)低于住宅,而租房要接入明火、接入燃?xì)?,單就消防成本?lái)講就很高。另外,還需要煤氣、煙道、自來(lái)水等管道接入、衛(wèi)生間改造等,在原本的規(guī)劃設(shè)計(jì),很少有給這些留接口。
巨大成本面前,市場(chǎng)主體參與改造的積極性并不高。而與此前各地鼓勵(lì)將商用辦公樓改造為市場(chǎng)性租賃住房不同,《意見》聚焦于保障性租賃住房。
兩者的主要區(qū)別在哪里?“一般對(duì)于改保障性租賃住房,政策上會(huì)給予更大的支持。”嚴(yán)躍進(jìn)直言,實(shí)際過(guò)程中,如果政策到位,企業(yè)也是有動(dòng)力愿意去做的。“因?yàn)殚L(zhǎng)期閑置在那里一點(diǎn)用處都沒有,響應(yīng)政府號(hào)召去做保障性的租賃住房,或許還有收入。所以‘商改租’的突破口可能就是保障性這一塊。其實(shí)根據(jù)市場(chǎng)來(lái),計(jì)算成本和收入來(lái)做產(chǎn)品。后續(xù)如何去激勵(lì)也是一個(gè)很重要的課題。”
大力支持:顯著減少項(xiàng)目成本
北京商報(bào)記者注意到,2019年底,住建部曾部署在沈陽(yáng)、南京、蘇州等13個(gè)城市開展完善住房保障體系試點(diǎn)工作,重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。
在此輪試點(diǎn)中,政策性租賃住房多由市場(chǎng)主體投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng),既有新房源,也有對(duì)存量住房的改造。各試點(diǎn)城市也可因地制宜。如河南、鄭州結(jié)合自身存量拆遷安置房較多的特點(diǎn),引導(dǎo)租賃企業(yè)購(gòu)買拆遷安置房的租賃權(quán),再出租給新市民群體,未來(lái)三年計(jì)劃籌集15萬(wàn)套房源。
然而,試點(diǎn)普遍面臨土地、規(guī)劃、審批及資金平衡較難等問(wèn)題,亟需國(guó)家層面出臺(tái)文件。根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),為鼓勵(lì)多主體參與保障性租賃住房建設(shè),《意見》從多方面提出了明確的支持政策。
在審批流程方面,《意見》要求各地要精簡(jiǎn)保障性租賃住房項(xiàng)目審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié),構(gòu)建快速審批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房,可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案,出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后,由相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個(gè)階段。
同時(shí),《意見》表示,中央將對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助,并綜合利用稅費(fèi)手段,加大對(duì)發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
6月18日召開的國(guó)常會(huì)決定,從10月1日起,住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)出租住房,減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)并未被明確納入的保障性租賃住房,也在《意見》中得到明確。
“住房租賃企業(yè)普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負(fù)壓力大的問(wèn)題。此次政策明確指出集租房土地使用權(quán)可以辦理貸款,并提出加大對(duì)保障性租賃住房的信貸支持力度、提供長(zhǎng)期貸款,在房地產(chǎn)信貸管理時(shí)差別化對(duì)待,未來(lái)保障性租賃住房的融資環(huán)境將獲得改善,融資難的問(wèn)題將被有效緩解。”黃卉告訴北京商報(bào)記者,《意見》提供金融、財(cái)稅等政策支持減輕負(fù)擔(dān),能夠有效減少保障性租賃住房項(xiàng)目的成本,提高租賃企業(yè)的積極性。
北京商報(bào)記者 陶鳳 王晨婷
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