時(shí)隔一年，潘石屹終于賣(mài)掉了SOHO中國(guó)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“SOHO中國(guó)”;0410.HK)的控制權(quán)。

6月16日晚間，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，高盛代表黑石集團(tuán)發(fā)出全面收購(gòu)要約，將從控股股東手中以5港元每股的價(jià)格要約收購(gòu)28.56億股股份，占發(fā)行股本約54.93%。每股收購(gòu)的價(jià)格較最后交易日的收盤(pán)價(jià)3.8港元/股溢價(jià)約31.6%。

要約完成后，SOHO中國(guó)繼續(xù)在香港證券交易所上市，黑石集團(tuán)將成為SOHO中國(guó)的控股股東和最大股東，現(xiàn)有控股股東潘石屹和張欣夫婦將保留9%的股權(quán)，并且會(huì)在收購(gòu)要約完成后退出董事會(huì)，由黑石集團(tuán)向董事會(huì)提名新的執(zhí)行董事。

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被指折價(jià)出售

根據(jù)SOHO中國(guó)公告，高盛代表黑石集團(tuán)發(fā)出全面收購(gòu)要約，將以現(xiàn)金交易的方式收購(gòu)SOHO中國(guó)54.93%股權(quán)，交易最高現(xiàn)金代價(jià)為236.58億港元(約合30.48億美元、約合197.06億元人民幣)。

受收購(gòu)要約事件影響，自SOHO中國(guó)6月15日停牌至6月17日復(fù)牌，SOHO中國(guó)的股價(jià)漲幅約21.05%。若再拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)，今年以來(lái)股價(jià)一直在2港元左右徘徊的SOHO中國(guó)，自6月1日以來(lái)股價(jià)一路走高，截至6月17日，股價(jià)一月以來(lái)漲幅高達(dá)91.67%，市值幾乎翻了一倍，達(dá)239億元。

事實(shí)上，SOHO中國(guó)股權(quán)遭遇出售一事早有先兆。早在2020年，關(guān)于SOHO中國(guó)控股股東潘石屹夫婦出售SOHO中國(guó)的消息便已持續(xù)傳出。根據(jù)2020年3月SOHO中國(guó)發(fā)布的公告，公司正在與海外金融投資者洽談進(jìn)行戰(zhàn)略合作事宜，可能導(dǎo)致公司全部已發(fā)行股份作出全面要約。

當(dāng)時(shí)，有媒體報(bào)道稱(chēng)，黑石集團(tuán)正在與SOHO中國(guó)進(jìn)行私有化談判，價(jià)格為6港元/股，交易額共計(jì)約40億美元。黑石集團(tuán)還將接管SOHO中國(guó)的債務(wù)。然而同年8月13日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，因未達(dá)成共識(shí)，終止早前要約私有化事項(xiàng)。

不過(guò)值得注意的是，相較于去年傳言6港元/股的收購(gòu)價(jià)格，此次黑石集團(tuán)以5港元每股的要約收購(gòu)價(jià)格收購(gòu)SOHO中國(guó)，交易價(jià)格為30.48億美元，較2020年少了10億美元，約合人民幣65億元。這也意味著，相較2020年的傳聞，SOHO中國(guó)被折價(jià)出售。

對(duì)于此次黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)的交易，海通證券在研報(bào)中分析認(rèn)為：“此次收購(gòu)不僅是投資者退出的好機(jī)會(huì)，亦是要約人折價(jià)收購(gòu)SOHO中國(guó)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)，可以說(shuō)是雙贏，相信大部分公眾股東應(yīng)該會(huì)接受現(xiàn)金收購(gòu)要約(每股5.00港元)，原因是要約價(jià)(5.00港元)比最后收盤(pán)價(jià)(3.80港元)高出近32%。”

與此同時(shí)，海通證券還認(rèn)為：“估算SOHO中國(guó)目前的企業(yè)價(jià)值約為385億港元，現(xiàn)金要約的價(jià)值僅為237億港元，與SOHO中國(guó)的企業(yè)價(jià)值相比有較大折扣。此外，截至2020年底，SOHO中國(guó)投資性物業(yè)的價(jià)值甚至高達(dá)630億元人民幣。現(xiàn)金要約的價(jià)值(237億港元)對(duì)要約人來(lái)說(shuō)并不算高。”

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凈利潤(rùn)三年連降

公開(kāi)資料顯示，SOHO中國(guó)成立于1995年，由SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹與其妻張欣(首席執(zhí)行官)聯(lián)手創(chuàng)建，2007年10月8日在香港聯(lián)交所上市。目前，SOHO中國(guó)已成為北京、上海最大的辦公樓開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)總量達(dá)500萬(wàn)平方米。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)方面，2012年SOHO中國(guó)達(dá)到業(yè)績(jī)頂峰，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入155.44億元，凈利潤(rùn)105.85億元。之后，由于銷(xiāo)售物業(yè)減少，SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)也邁向下坡路。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2013年至2020年，SOHO中國(guó)的營(yíng)業(yè)收入分別為142.24億元、63.60億元、14.04億元、19.62億元和22.82億元、20.82億元、22.44億元、25.16億元，營(yíng)業(yè)收入由百億下降至20億元左右。

而凈利潤(rùn)方面，近三年SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)連續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，SOHO中國(guó)的凈利潤(rùn)分別為19.25億元、13.31億元、5.36億元，同比下降59.33%、30.85%、59.77%。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國(guó)主要投資物業(yè)項(xiàng)目?jī)H剩9個(gè)，分別是前門(mén)大街項(xiàng)目、光華路SOHO2、望京SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、外灘SOHO、銀河SOHO以及麗澤SOHO，投資物業(yè)平均出租率恢復(fù)至約82%。

來(lái)自高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京寫(xiě)字樓空置率高達(dá)19.4%，已創(chuàng)近十年新高。“SOHO中國(guó)也難免不受市場(chǎng)環(huán)境影響。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，預(yù)測(cè)SOHO中國(guó)近一兩年仍會(huì)處于比較艱難的處境。”

盧文曦認(rèn)為：“SOHO中國(guó)這幾年不怎么拿地，若想再擴(kuò)張的確艱難。根據(jù)目前SOHO中國(guó)手里擁有的資產(chǎn)，若市場(chǎng)波動(dòng)較大，也就存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”

近年來(lái)，SOHO中國(guó)在土地市場(chǎng)的身影并不多見(jiàn)。公開(kāi)資料顯示，2013年之后，SOHO中國(guó)未在國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)競(jìng)拍過(guò)任何地塊，最后一個(gè)項(xiàng)目是2019年底開(kāi)業(yè)的北京麗澤SOHO。

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潘石屹夫婦資產(chǎn)騰挪

事實(shí)上，自2012年SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型商業(yè)寫(xiě)字樓自持，在進(jìn)入完全自持階段后現(xiàn)金流壓力較大，2014年起多次出售物業(yè)以平衡現(xiàn)金流。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年至今，SOHO中國(guó)已出售多筆資產(chǎn)，分別賣(mài)掉了旗下的上海SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)、凌空SOHO一半項(xiàng)目、SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)、虹口SOHO、凌空SOHO等多個(gè)項(xiàng)目，總金額合計(jì)約300億元，處置資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入超過(guò)200億元。

業(yè)績(jī)不佳，以甩賣(mài)資產(chǎn)成為盈利手段的SOHO中國(guó)，也給潘石屹夫婦帶來(lái)了巨額財(cái)富。數(shù)據(jù)顯示，2006年至2020年，SOHO中國(guó)累計(jì)實(shí)施分紅12次，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)442.58億元，累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)到207.78億元，分紅率為46.95%。按潘石屹夫婦所占股比計(jì)算，夫妻二人累計(jì)取得分紅現(xiàn)金約133億元。

與出售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)形成鮮明對(duì)比的是，SOHO中國(guó)的控股股東潘石屹?gòu)埿婪驄D在海外大舉投資，例如，6億美元購(gòu)買(mǎi)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán)，7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購(gòu)美國(guó)通用汽車(chē)大廈40%的股權(quán)等。

如今，黑石集團(tuán)要約收購(gòu)SOHO中國(guó)，此舉也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)潘石屹夫婦“跑路”的質(zhì)疑。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《投資者網(wǎng)》表示：“雖然此次SOHO中國(guó)的交易被認(rèn)為‘跑路’了，但這其實(shí)過(guò)于夸大其拋售的性質(zhì)了，SOHO中國(guó)本身屬于靈活配置資產(chǎn)的企業(yè)，這些年其實(shí)就是通過(guò)不斷拋售和收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化和組合。”

在此次拋售SOHO中國(guó)股權(quán)后，潘石屹夫婦繼續(xù)持有SOHO中國(guó)9%的股權(quán)。此外，《投資者網(wǎng)》對(duì)其進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)企查查數(shù)據(jù)，潘石屹共任職110家企業(yè)，其中68家為北京企業(yè)、33家上海企業(yè);控制企業(yè)有6家，間接持股企業(yè)有80家。其妻子張欣擔(dān)任法人代表的存續(xù)企業(yè)有3家，任職企業(yè)有22家。

潘石屹雖然宣稱(chēng)自己僅擁有中國(guó)護(hù)照，但據(jù)媒體報(bào)道，其妻子張欣已加入了美國(guó)國(guó)籍。潘石屹夫婦后續(xù)是否會(huì)徹底出清SOHO中國(guó)股權(quán)?潘石屹夫婦此次交易獲得資金后，是否將在國(guó)外進(jìn)行投資?《投資者網(wǎng)》就本文相關(guān)信息聯(lián)系SOHO中國(guó)，但一直未收到公司回復(fù)。(思維財(cái)經(jīng)出品)

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