地產(chǎn)子公司"千億"目標(biāo)落空，重慶市迪馬實(shí)業(yè)股份有限公司(600565.SH,"迪馬股份")繼續(xù)揚(yáng)起規(guī)?；拇笃?。

2021年以來，迪馬股份不僅重用了地產(chǎn)子公司高管，還宣布將斥資300億元拿地，這相當(dāng)于2020年全年拿地金額的近三倍;此外，迪馬股份擬借鑒碧桂園的跟投機(jī)制，以此加大對(duì)核心骨干的激勵(lì)。

但公司并未迎來加速拿地的好時(shí)機(jī)，恰恰相反?？毓晒蓶|債務(wù)爆雷之后，迪馬股份成為被抵押和執(zhí)行償債主要平臺(tái)。公司6月8日公告稱，2021年前五個(gè)月的新增借款為45.08億元。

如何在化解大股東危機(jī)時(shí)，實(shí)現(xiàn)"高周轉(zhuǎn)"，這是擺在迪馬股份面前的難題。

前5月新增45億債務(wù)

公開資料顯示，迪馬股份創(chuàng)立于1997年，2002年上市。公司從特種車起家，2014年切入到房地產(chǎn)賽道。目前業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)和專用車制造、產(chǎn)業(yè)發(fā)展三大業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)占其營(yíng)收的九成以上。

看上去，迪馬股份營(yíng)收凈利表現(xiàn)不錯(cuò)。2016年至2020年，公司營(yíng)業(yè)總收入從142.7億元增加到212.7億元，復(fù)合增長(zhǎng)率10.5%;歸母凈利潤(rùn)從7.77億元增加到18.03億元，復(fù)合增長(zhǎng)率23.4%。

2021年一季度，迪馬股份營(yíng)業(yè)收入38.6億元，同比增長(zhǎng)了130.68%;歸母凈利潤(rùn)為3944.4萬元，同比增長(zhǎng)了29%。

但遺憾的是，這些業(yè)績(jī)并未轉(zhuǎn)化成相應(yīng)的現(xiàn)金流。

截至2021年一季度末，迪馬股份貨幣資金為67.54億元，一年內(nèi)到期的債務(wù)有58億元;負(fù)債率為79%，流動(dòng)比率與速動(dòng)比率為1.38倍與0.43倍，低于2與1的正常值。

如今，債務(wù)仍在水漲船高。6月8日，該公司公告稱，2021年前五個(gè)月的新增借款為45.08億元，占2020年末凈資產(chǎn)的25%，其中包括銀行貸款3.09億元，公司債券及證券化產(chǎn)品4.49億元，信托借款6.79億元，其他借款30.71億元。

值得一提的是，因大股東東銀控股陷入債務(wù)危機(jī)，迪馬股份近幾年來不斷為之"輸血"。最新數(shù)據(jù)顯示，東銀控股持有的8.85億股迪馬股份被司法凍結(jié)，凍結(jié)終止日為2023年11月25日。

實(shí)際上，從2018年開始，迪馬股份連續(xù)多年收到相關(guān)通知書。控股股東幾乎每年的現(xiàn)金分紅，都會(huì)被要求劃轉(zhuǎn)到了法院賬戶。

今年5月25日，迪馬股份收到重慶市第五中級(jí)人民法院的《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求公司協(xié)助執(zhí)行，提取被執(zhí)行人東銀控股等股東持有的公司全部股權(quán)所涉及的2020年現(xiàn)金紅利金額。

危機(jī)之下仍追求"千億"規(guī)模

一邊是控股股東債務(wù)危機(jī)懸而未決，另一邊迪馬股份揚(yáng)起了規(guī)?；拇笃?。

公開資料顯示，迪馬股份旗下的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)為東原地產(chǎn)，后者曾在2018年宣布，要在2020年實(shí)現(xiàn)千億的銷售規(guī)模，并進(jìn)入國(guó)內(nèi)房企50強(qiáng)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2020年，東原地產(chǎn)拿地總額114億元。

事實(shí)是，東原地產(chǎn)2020年全口徑銷售額為602億，位于排行榜第64名;權(quán)益銷售額為324.8億，位于排行榜第74名。

子公司未如期完成千億目標(biāo)，母公司決定伸出援手。

今年3月11日，迪馬股份發(fā)布2021年度土地儲(chǔ)備投資計(jì)劃，同意授權(quán)公司及控股子公司經(jīng)營(yíng)層根據(jù)市場(chǎng)情況擇機(jī)增加土地儲(chǔ)備，獲取土地價(jià)款總額在300億元內(nèi)。

除了土地儲(chǔ)備，在管理人才上亦是如此。同日，迪馬股份發(fā)布了高管聘請(qǐng)公告，同意聘任何虎、張愛明、陳涵為公司副總裁。三人均為東原地產(chǎn)副總裁。何虎在東原地產(chǎn)工作多年，主要負(fù)責(zé)大運(yùn)營(yíng);張愛明、陳涵則出自萬科，擁有財(cái)務(wù)、人力資源等從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

除了重用子公司高管之外，迪馬股份還對(duì)跟投機(jī)制進(jìn)行了修訂。所謂跟投機(jī)制，即項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)以自有資金對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，在項(xiàng)目清算時(shí)對(duì)參與投資的員工高分紅。

最近幾年，房企依靠項(xiàng)目跟投實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張。如碧桂園啟用跟投制度之后，項(xiàng)目的開盤時(shí)間由之前的6.7個(gè)月縮短到了4.3個(gè)月，凈利潤(rùn)率由10%提升到了12%，現(xiàn)金流回正的周期由10-12個(gè)月縮短到8.2個(gè)月。

此次，迪馬股份還明確了地產(chǎn)總部、地產(chǎn)區(qū)域公司、地產(chǎn)城市公司及地產(chǎn)項(xiàng)目必須跟投的項(xiàng)目合伙人范圍，更加綁定管理層跟投以及提高了跟投額度。

那么，資金鏈?zhǔn)欠駥⒊蔀槠湮磥戆l(fā)展的掣肘?控股股東債務(wù)爆雷是否會(huì)影響公司正常運(yùn)營(yíng)?《投資者網(wǎng)》近期就相關(guān)問題聯(lián)系到公司方面，等待數(shù)日仍未獲答復(fù)。

而在投資者互動(dòng)平臺(tái)，董秘對(duì)于相關(guān)問題的回復(fù)多為"謝謝關(guān)注"。

毛利率下滑與"融資難"

毋庸置疑，迪馬股份為"高周轉(zhuǎn)"做了多重準(zhǔn)備，但在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控升級(jí)的背景下，現(xiàn)實(shí)不一定如其所愿。

以公司"大本營(yíng)"重慶為例，最新的土地供應(yīng)計(jì)劃顯示，2021年重慶中心城區(qū)擬出讓商住用地共119宗，土地面積約892.8萬，計(jì)容建筑面積1485.72萬。相比去年重慶主城商品房成交面積，直接減少了超過一半。

為了進(jìn)一步做大規(guī)模，其地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)東原地產(chǎn)繼續(xù)開拓其他城市。2020年在綿陽、渭南、襄陽、遵義、肇慶、徐州等三四線城市均有落子。

今年5月18日，迪馬股份公告稱，擬為聯(lián)營(yíng)企業(yè)太倉永慶置業(yè)有限公司提供4.5億元擔(dān)保。

聯(lián)手開發(fā)這種模式固然有利于規(guī)模化，但也帶來了權(quán)益比低的問題。截至2020年年末，迪馬股份31個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中，權(quán)益占比低于50%的有11個(gè)，占比30%。

種種因素進(jìn)一步加劇了迪馬股份盈利水平的下滑。2020年，其整體毛利率20.39%，較2019年下降8.26個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率同比下降了8.58個(gè)百分點(diǎn)，僅為20.%，公司對(duì)此解釋"主要源于成本上漲"。

2020年，迪馬股份在華東區(qū)域營(yíng)收從19.8億元增加到40億元，但運(yùn)營(yíng)成本急速增加，毛利率卻從34.27%降至12.6%。與之相對(duì)的是，公司在華西的項(xiàng)目竣工交付規(guī)模減少，營(yíng)收從2019年的35.6億元降至18.77億元，毛利率則保持穩(wěn)定。

在控股股東的"拖累"下，迪馬股份融資時(shí)有碰壁、運(yùn)營(yíng)成本高的問題可能一時(shí)難解。2018至2020年，迪馬股份的整體融資成本分別為7.65%、8.64%和8.69%。

今年上半年，迪馬股份僅發(fā)行的一筆4.5億元的公司債，票面利率達(dá)到8.5%，遠(yuǎn)高于4%的行業(yè)均值。

迪馬股份正在采取其他辦法融資，如分拆物業(yè)上市。公司4月30日公告稱，控股子公司東原仁知服務(wù)已遞交了首次公開發(fā)行境外上市外資股(H股)并在香港聯(lián)交所主板上市的申請(qǐng)資料。

6月15日，東原地產(chǎn)宣布擬將子公司致方置業(yè)25%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

而對(duì)于迪馬股份的未來發(fā)展前景，業(yè)內(nèi)眾說紛紜。有投資者在股吧分析："迪馬股份大股東因擴(kuò)張能源資源爆雷，能源行業(yè)受資本追捧，大股東2020年都沒有出現(xiàn)問題，今年大概率不會(huì)有事。一旦物業(yè)公司成功分拆上市，債務(wù)問題有望順利解決。"

但也有券商下調(diào)了對(duì)迪馬股份的目標(biāo)價(jià)及業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)。光大證券4月20日發(fā)表研報(bào)中稱，房地產(chǎn)政策調(diào)控力度較大，銀行實(shí)施貸款集中度管理，或?qū)罄m(xù)銷售和施工造成一定影響，小幅下調(diào)公司2021-2022年預(yù)測(cè)歸母凈利潤(rùn)為20.41億( 下調(diào)1.64%) 、23.32億( 下調(diào)1.89%) ;公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健，拿地和經(jīng)營(yíng)節(jié)奏逐步加快，物管板塊拆分上市在即，股價(jià)對(duì)應(yīng)2021-2023年預(yù)測(cè)PE估值分別為4/3/3倍，其估值具備較強(qiáng)吸引力，維持"買入"評(píng)級(jí)。

截至6月16日，迪馬股份報(bào)收2.56元/股，市值65.5億元，滾動(dòng)市盈率3.6倍。(思維財(cái)經(jīng)出品)

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