"公司將成為融合住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化上市公司，規(guī)模有望呈現(xiàn)幾何倍數(shù)的增長(zhǎng)。"2020年下半年，南國(guó)置業(yè)股份有限公司(002305.SZ,下稱(chēng)"南國(guó)置業(yè)")宣布與控股股東合并時(shí)，寫(xiě)下了這樣的未來(lái)藍(lán)圖。但今年以來(lái)，公司一直未通告重組進(jìn)展。

另一面，南國(guó)置業(yè)仍未掩飾自己對(duì)規(guī)?；目释?。繼此前8.1億元在重慶拿地后，南國(guó)置業(yè)6月2日又在長(zhǎng)沙以7.12億元拿下一宗地塊，6月10日又宣布牽手其他房企共同開(kāi)發(fā)廣州地塊。

但資本市場(chǎng)對(duì)此卻反響平平，南國(guó)置業(yè)股價(jià)近期始終浮動(dòng)在2元/股左右。于 此對(duì)應(yīng)的是，4月14日，公司董事、副總經(jīng)理李亞丹、熊宇靜辭職，原因?yàn)閭€(gè)人工作安排與調(diào)動(dòng)。

1

扣非"連年虧損"

公開(kāi)資料顯示，南國(guó)置業(yè)是一家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，2009年10月上市。公司以武漢為核心，布局成都、重慶、深圳、南京、荊州、襄陽(yáng)等城市，已打造出"南國(guó)大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊"四條成熟的產(chǎn)品線。

縱觀公司近十年來(lái)的業(yè)績(jī)，其增收不增利已經(jīng)成為常態(tài)。2011年至2020年，南國(guó)置業(yè)營(yíng)業(yè)收入從10億元增長(zhǎng)至40億元，但歸母凈利潤(rùn)卻從2.94億元下降到了0.33億元。

尤其是近四年來(lái)，這一情況更加嚴(yán)重。2017年至2020年，公司扣非凈利潤(rùn)分別為-0.94億元、-0.75億元、-3.57億元、-3.24億元，連年虧損。

數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度公司營(yíng)收為1.77億元，歸母凈利潤(rùn)虧損1.4億元。

有投資者在互動(dòng)平臺(tái)提問(wèn)：公司年年幾十億的營(yíng)收，其他地產(chǎn)公司起碼3個(gè)百分點(diǎn)的凈利率，公司盈利水平為什么如此低?但南國(guó)置業(yè)僅表示"感謝您的關(guān)注"。

但這的確是個(gè)問(wèn)題，為什么公司盈利能力這么差呢?具體來(lái)看，據(jù)2020年年報(bào)，其物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)營(yíng)收占比90.4%，毛利率為10.39%，創(chuàng)十年來(lái)新低;物業(yè)出租毛利率-165.36%，毛利率同比下滑23個(gè)百分點(diǎn)。

相比同行，南國(guó)置業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)出租率也偏低。截至2020年年末，公司主要有20家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，平均出租率在70%以下的有9家，占比近半。以成都地區(qū)的美立方與云立方為例，平均出租率分別為45%與27%。

而對(duì)標(biāo)同樣致力于商業(yè)地產(chǎn)的新城控股，該公司旗下吾悅廣場(chǎng)已有96個(gè)，平均出租率達(dá)99.54%。其中位于成都的吾悅廣場(chǎng)出租率為95.67%。

內(nèi)部管控或也是南國(guó)置業(yè)毛利率低的原因之一。企查查數(shù)據(jù)顯示，公司及子公司多次因商品房預(yù)售合同糾紛案由被起訴，2021年2月，南國(guó)置業(yè)因未按時(shí)履行法律義務(wù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

此外，子公司南國(guó)商業(yè)發(fā)展(持股比例100%)今年因未按時(shí)履行法律義務(wù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。南京十心房地產(chǎn) (持股比例51%) 因?qū)儆诮ㄔO(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)線擅自開(kāi)工建設(shè)的違法行為，電建中儲(chǔ)房地產(chǎn) (持股比例26%) 因作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳行為及其從屬，均受到行政處罰。

2

賣(mài)掉"現(xiàn)金奶牛"

"恭喜南國(guó)置業(yè)被評(píng)為2021年上半年A股第一僵尸股。"隨著扣非凈利潤(rùn)連年虧損，南國(guó)置業(yè)股價(jià)始終在2元/股上下徘徊，股吧中不少投資者寫(xiě)下戲謔之詞。

2021年1月中旬是南國(guó)置業(yè)為數(shù)不多的高光時(shí)刻。彼時(shí)公司發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告稱(chēng)，2020年預(yù)計(jì)同比扭虧。股價(jià)終于在連番漲停中來(lái)到3.35元/股，創(chuàng)兩年來(lái)新高。

但這樣的景象僅僅持續(xù)了五個(gè)交易日，隨后公司又回吐了此前的漲幅。有投資者發(fā)現(xiàn)，表面的扭虧或許透支了未來(lái)業(yè)績(jī)。

根據(jù)公告，南國(guó)置業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓全資子公司湖北森南房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)，獲得3.2億元投資收益。

湖北森南是南國(guó)置業(yè)的現(xiàn)金奶牛之一，不僅為母公司貢獻(xiàn)三成營(yíng)收，還給予了地產(chǎn)金融上的支持。

2020年年報(bào)顯示，南國(guó)置業(yè)成功發(fā)行超短融、應(yīng)收賬款A(yù)BS(證券化融資)產(chǎn)品共計(jì)5.12億元，并正式發(fā)行公司首單類(lèi)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)"申萬(wàn)宏源-電建南國(guó)疫后重振資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃"，共計(jì)金額18.1億元。

正是得益于此， 南國(guó)置業(yè)現(xiàn)金流得到大幅緩解，2020年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量達(dá)到37億元。而上述REITs產(chǎn)品則由湖北森南持有。

3

"子并母"無(wú)下文

賣(mài)掉"現(xiàn)金奶牛"扭虧后，南國(guó)置業(yè)未來(lái)盈利水平依然令股民擔(dān)憂，而公司籌劃已久的"子并母"目前尚未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

2020年8月，南國(guó)置業(yè)以112.75億元交易價(jià)，吸收合并控股股東電建地產(chǎn)。

根據(jù)預(yù)案，公司擬以2.07元/股發(fā)行47.26億股，支付12億元現(xiàn)金，合計(jì)作價(jià)109.82億元，對(duì)大股東電建地產(chǎn)100%股份實(shí)施吸收合并，同時(shí)募集配套資金12.15億元，用于支付交易對(duì)價(jià)和中介費(fèi)用。

南國(guó)置業(yè)稱(chēng)，"希望借此能走出武漢，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化發(fā)展。交易完成后，電建地產(chǎn)和南國(guó)置業(yè)將整合成為融合住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化上市公司，公司規(guī)模有望呈現(xiàn)幾何倍數(shù)的增長(zhǎng)。"

但事實(shí)上，電建地產(chǎn)近幾年來(lái)同樣受業(yè)績(jī)下滑所困。企查查數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，電建地產(chǎn)營(yíng)收分別為202億元、237億元、210.66億元;凈利潤(rùn)分別為7.51億元、1.3億元、4510萬(wàn)元。

2021年一季度，電建地產(chǎn)營(yíng)收同比下滑25.15%至28.1億元，凈利潤(rùn)同比下滑96.46%至849.5萬(wàn)元。

而根據(jù)協(xié)議，在2020 年至2023 年，電建地產(chǎn)累計(jì)扣非稅后凈利潤(rùn)不低于 28.26億元。即未來(lái)四年中，電建地產(chǎn)每年約實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)7.07億元，這約相當(dāng)于其2017年與2018年的平均值。

即使是如此保守的業(yè)績(jī)承諾，依然遭到監(jiān)管層懷疑。2020年9月，深交所要求南國(guó)置業(yè)結(jié)合盈利預(yù)測(cè)及評(píng)估過(guò)程，補(bǔ)充披露業(yè)績(jī)承諾具體測(cè)定依據(jù)及其合理性，及本次交易業(yè)績(jī)承諾的可實(shí)現(xiàn)性。

南國(guó)置業(yè)表示："本次業(yè)績(jī)承諾資產(chǎn)合計(jì)86個(gè)，其中有6個(gè)資產(chǎn)預(yù)計(jì)扣非后稅后凈利潤(rùn)超過(guò) 2億元，將占到業(yè)績(jī)承諾金額的61%。"

事實(shí)上，2021年以來(lái)，南國(guó)置業(yè)一直沒(méi)有通報(bào)或提及重組的結(jié)果。

4

直面競(jìng)爭(zhēng)"加速拿地"

當(dāng)下，除內(nèi)部挑戰(zhàn)外，南國(guó)置業(yè)正面對(duì)外部夾擊，越來(lái)越多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)瞄準(zhǔn)了公司"大本營(yíng)"武漢。

今年5月24日，有著"中國(guó)最壕商場(chǎng)"北京華聯(lián)SKP與武昌區(qū)簽約，武漢SKP計(jì)劃2023年開(kāi)業(yè);5月18日寶龍地產(chǎn)摘得硚口宗關(guān)一地，或投資30億打造商業(yè)綜合體，之前其以7.76億元競(jìng)得武漢兩宗地塊;2021年6月龍湖地產(chǎn)旗下的武漢江宸天街開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目總體量約37萬(wàn)方。

而另一面，南國(guó)置業(yè)正在為其全國(guó)化做準(zhǔn)備。2月8日，南國(guó)置業(yè)子公司以8.1億元競(jìng)得位于重慶高新區(qū)一地塊;6月2日公司公告，孫公司約7.12億元競(jìng)得長(zhǎng)沙岳麓區(qū)一宗地塊;6月10日宣布，擬與招商地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)廣州石門(mén)街項(xiàng)目，三方共增資17.9億元。

此前在5月20日南國(guó)置業(yè)公告，擬為深圳前海項(xiàng)目公司提供10.7億元借款。2020年11月公司聯(lián)合華潤(rùn)、金地等競(jìng)得了深圳市前灣片區(qū)十開(kāi)發(fā)單元02街坊T102-0345宗地項(xiàng)目，成交價(jià)格為81.52億元。

那么公司如何看待業(yè)績(jī)不佳問(wèn)題?業(yè)績(jī)下滑趨勢(shì)何時(shí)能扭轉(zhuǎn)?未來(lái)如何改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)以回報(bào)投資者?針對(duì)種種問(wèn)題，《投資者網(wǎng)》近期致電公司董秘辦并發(fā)去郵件，等待五個(gè)工作日仍未獲回復(fù)。(思維財(cái)經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 南國(guó)置業(yè) 凈利潤(rùn) 扣非凈利潤(rùn) 競(jìng)爭(zhēng)