減持“馬拉松”還在繼續(xù)。

如果要從2014年12月的那次減持算起，至今中交地產(chǎn)第三大股東湖南華夏投資集團(tuán)有限公司(下稱“華夏集團(tuán)”)已套現(xiàn)1.15億元。有意思的是，自打2018年1月下旬預(yù)披露減持股份以來(lái)，華夏集團(tuán)就沒(méi)有停下過(guò)“套現(xiàn)”的腳步。

長(zhǎng)達(dá)兩年的減持，背后原因真的是華夏集團(tuán)“財(cái)務(wù)需求”?還是另有原因?

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《商業(yè)觀察》表示，不排除華夏集團(tuán)自身存在一定財(cái)務(wù)壓力，通過(guò)減持方式進(jìn)行緩解。華夏集團(tuán)持有中交地產(chǎn)股份時(shí)間很長(zhǎng)，并且不斷處于減持中，這表明了其對(duì)中交地產(chǎn)未來(lái)長(zhǎng)期投資并不看好。

“馬拉松”式減持

10月9日，中交地產(chǎn)發(fā)布《關(guān)于大股東減持股份預(yù)披露公告》，持有上市公司5.55%股份的華夏集團(tuán)及其一致行動(dòng)人彭程(持股1.64%)又一次以“財(cái)務(wù)需求”為由，計(jì)劃在未來(lái)6個(gè)余月“以集中競(jìng)價(jià)交易方式減持不超過(guò)1.99%的股份，以大宗交易方式減持不超過(guò)3.98%的股份”。

這也意味著華夏集團(tuán)的減持將持續(xù)兩年之久，是一場(chǎng)名副其實(shí)的減持“馬拉松”。

華夏集團(tuán)股份來(lái)源可以追溯至2008年12月上市公司完成的重大資產(chǎn)重組和股改。彼時(shí)，中住地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱“中住地產(chǎn)”)完成了對(duì)ST重實(shí)的借殼。借殼上市后，中住地產(chǎn)、華夏集團(tuán)分別持有上市公司54.19%和8.53%的股份，后者成為了第二大股東。

間隙或許早已產(chǎn)生。

據(jù)中交地產(chǎn)2010年年報(bào)披露，在上述持股中，華夏集團(tuán)持有有限售條件股份數(shù)量1048.83萬(wàn)股，這部分股份于2010年12月5日到解禁日期。由于華夏集團(tuán)未按照有關(guān)協(xié)議和備忘錄精神承擔(dān)并支付上市公司控股子公司長(zhǎng)沙中住兆嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“兆嘉公司”)墊付的新增拆遷補(bǔ)償資金。兆嘉公司就此事向湖南省高級(jí)人民法院起訴華夏集團(tuán)，待妥善解決后再為其辦理有限售股份的解禁手續(xù)。減持的“種子”由此埋下。

2014年12月，華夏集團(tuán)以8.28元/股的價(jià)格減持150萬(wàn)股，套現(xiàn)1242萬(wàn)元。2016年四季度，華夏集團(tuán)分3次共計(jì)減持269.89萬(wàn)股，這些股份正好是彭程同期內(nèi)所買入的，占比上市公司總股份的0.91%。2017年5月，華夏集團(tuán)再次減持218.3萬(wàn)股(占比0.73%)，買入者也是彭程。由此，彭程在中交地產(chǎn)中持股增至1.64%。在近兩年的送紅股下，彭程的持股數(shù)已由2017年中期的488.19萬(wàn)股增至2019年中期的878.74萬(wàn)股，可謂是人生贏家。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，資本市場(chǎng)有很多的可能性，彭程相應(yīng)地謀求在上市公司中一定的地位，這是大概率的事情。

據(jù)中交地產(chǎn)多次披露，華夏集團(tuán)與彭程是一致行動(dòng)人。企查查數(shù)據(jù)顯示，彭程與前者最為顯性的關(guān)系是在其全資子公司湖南鳳凰傳奇旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司、湖南華夏鄉(xiāng)旅旅游開發(fā)有限公司擔(dān)任法定代表人。華夏集團(tuán)成立于2002年10月，經(jīng)營(yíng)范圍為“以自有合法資金開展科技業(yè)、教育業(yè)的投資;文化旅游資源開發(fā)建設(shè)等”，由鐘飛、鐘燕分別出資9900萬(wàn)元、100萬(wàn)元設(shè)立，相應(yīng)持股99%和1%。

不難看出，華夏集團(tuán)的實(shí)際控制人是鐘飛。至于她與彭程是何種關(guān)系，外界無(wú)從得知。公開資料顯示，鐘飛生于1963年10月，曾就職于湖南省金融管理干部學(xué)院、湖南省工商銀行。2008年12月-2012年8月，在上市公司中擔(dān)任董事。

值得一提的是，鐘飛曾于2010年3月以12.42元/股的價(jià)格增持上市公司2.5萬(wàn)股。但，這種蜜月期卻只是曇花一現(xiàn)。幾年后的漫長(zhǎng)減持，就是明證。

華夏集團(tuán)最近一次減持發(fā)生在2018年10月，先后共計(jì)減持400萬(wàn)股，套現(xiàn)3140萬(wàn)元。經(jīng)《商業(yè)觀察》統(tǒng)計(jì)，剔除彭程買入部分，截至目前華夏集團(tuán)總計(jì)套現(xiàn)4382萬(wàn)元，而這種套現(xiàn)還在繼續(xù)。

正如張波所表示，中交地產(chǎn)自身業(yè)績(jī)也差強(qiáng)人意，銷售規(guī)模和利潤(rùn)增長(zhǎng)相對(duì)有限。華夏集團(tuán)持續(xù)減持，表明了對(duì)中交地產(chǎn)未來(lái)長(zhǎng)期投資并不看好，也體現(xiàn)了其對(duì)于房地產(chǎn)板塊的未來(lái)發(fā)展持有更為謹(jǐn)慎態(tài)度，由此整體對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)類投資進(jìn)行有目的性縮減。

瘋狂擴(kuò)張后盈利能力下降

中交地產(chǎn)的前身是重慶實(shí)業(yè)，成立于1993年2月，于1997年4月登陸深交所。2008年12月，中住地產(chǎn)完成借殼后，上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。彼時(shí)，中住地產(chǎn)由中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司(下稱“中房集團(tuán)”)全資持有，后者實(shí)際控制人為國(guó)資委。2017年10月，上市公司更名為“中交地產(chǎn)股份有限公司”，股票簡(jiǎn)稱“中交地產(chǎn)”。

上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起步于2009年，所開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目中房•F聯(lián)邦是在資金嚴(yán)重緊缺下先后以“自有資金和開發(fā)貸款方式”完成。2010年，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約銷售額3.3億元。次年，繼長(zhǎng)沙后，重慶項(xiàng)目中房•千尋也入市了，為上市公司貢獻(xiàn)了0.73億元的銷售額。換言之，中交地產(chǎn)起家于長(zhǎng)沙和重慶，2012年更是憑借兩地3大項(xiàng)目(中房•F聯(lián)邦、中房•千尋和中房•瑞致國(guó)際)將銷售額做到10億元。

2013年，中交地產(chǎn)打入蘇州，作價(jià)8.37億元摘得吳江區(qū)項(xiàng)目，權(quán)益占比40%。第二年，中房•頤園入市，實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1.69億元。2014年6月，上市公司新拓天津，以2.82億元的代價(jià)竟得寶坻區(qū)項(xiàng)目，權(quán)益占比51%。2015年，中交地產(chǎn)銷售額重回10億元，并繼續(xù)加碼蘇州、重慶土儲(chǔ)。

快速擴(kuò)張始于2016年，中交地產(chǎn)相繼進(jìn)入寧波、溫州和南京市場(chǎng)，長(zhǎng)三角區(qū)域得到深耕。這點(diǎn)在近兩年表現(xiàn)得更加“瘋狂”，2017年上市公司新進(jìn)入惠州、佛山、成都、昆明等8個(gè)城市，土地儲(chǔ)備達(dá)到795.42萬(wàn)㎡。該年度，中交地產(chǎn)銷售金額突破百億(110.41億元)。

過(guò)去1年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額148.77億元，同比增長(zhǎng)34.74%。期內(nèi)，新進(jìn)入杭州、東莞、石家莊和青島等城市，總計(jì)進(jìn)入城市達(dá)22個(gè)，全口徑土地儲(chǔ)備1229.08萬(wàn)㎡。緣于極快“擴(kuò)張”，2016年下半年中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率便由之前的60%多攀升至80%-90%，從此居高不下。

伴隨著高負(fù)債的同時(shí)，中交地產(chǎn)的盈利能力也出現(xiàn)大幅下滑。2019年中期，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收17.48億元，同比下滑62.2%;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)0.93億元，同比下滑82.84%。營(yíng)收和凈利潤(rùn)呈現(xiàn)“雙降”，盈利能力更為堪憂。

關(guān)于中交地產(chǎn)未來(lái)在抑制業(yè)績(jī)下滑方面有哪些計(jì)劃，《商業(yè)觀察》已發(fā)函至上市公司，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。(見習(xí)記者 王志)

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