十九大報告明確了“房子是用來住的,不是用來炒的”。伴隨著各地一系列調(diào)控政策的頒布實施,我國房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制正在逐漸形成。二線城市中的鄭州也積極地出臺相關(guān)的限購、限價政策,然而該地部分樓盤項目卻似乎上有政策下有對策:備案限價流于形式,現(xiàn)場看房須300萬,巨額銷售款轉(zhuǎn)個人。

中國聯(lián)合商報 深度報道組 鄭州報道

利益面前，限價政策無疑被視為了一紙空文。

日前，《中國聯(lián)合商報》記者在對作為本土起家的鄭州市永威置業(yè)有限公司所屬項目永威上和院、上和琚采訪發(fā)現(xiàn)，其不僅明目張膽地突破當(dāng)?shù)厣唐贩肯迌r標(biāo)準(zhǔn)違規(guī)銷售商品房，甚至還要求購房者看房須驗資300萬元，否則絕不允許看房。價格備案已然被視同兒戲。

該項目銷售人員還明確表示，購房客戶需將超過備案價的銷售所得巨額款項轉(zhuǎn)入個人賬戶，并無法開具發(fā)票。粗略估算，其中僅永威上和院一個項目或約有高達(dá)35億元左右的商品房銷售收入未計入納稅范圍。

突破限價

備案流于形式

“規(guī)定是你政府的，操作是我企業(yè)的!”近日，《中國聯(lián)合商報》記者多次對永威上和院樓盤項目的銷售情況進(jìn)行探訪時注意到，其實際“操作”并沒有按照備案、限價標(biāo)準(zhǔn)去銷售，且與備案、限價標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)。

2017年6月27日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、河南省國土資源廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，其中明確鄭州市嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價”、“明碼標(biāo)價”制度，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)合理定價，并在批準(zhǔn)預(yù)售前向當(dāng)?shù)貎r格主管部門申報商品住房價格備案。

該《通知》指出，經(jīng)價格主管部門備案并取得預(yù)售許可后，企業(yè)必須一次性公開每套準(zhǔn)售房源價格，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價和“一價清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標(biāo)價形式誘騙消費者與其進(jìn)行交易，不得以任何形式收取價外費用等。

行業(yè)規(guī)定、要求如此明確，永威上和院的銷售行為似乎也有循規(guī)蹈矩之意。據(jù)永威上和院方面人士表示，當(dāng)前鄭東新區(qū)整個北龍湖片區(qū)部分商品房備案、限價標(biāo)準(zhǔn)為3.2萬元/㎡左右，包括即將售罄的永威上和院執(zhí)行的也是這個限價標(biāo)準(zhǔn)。

在永威樓盤項目售房部，看房客戶的確可以看到擺放標(biāo)有房源及價格公示信息的多塊展板。從部分展板公示信息中，看房客戶可以注意到，其公示的單套房價在570—1680萬元之間，房源面積170—500㎡不等，備案價格3—3.8萬元/㎡。根據(jù)個別展板下方明確標(biāo)注的數(shù)據(jù)可以看出，所公示的均價的確也都在3.2萬元/㎡上下浮動。

既然進(jìn)行了明碼標(biāo)價，實際銷售“操作”情況又是否表里如一?以該樓盤項目7號樓一套面積為237㎡戶型為例。據(jù)銷售人員核算，其銷售總價為1349.5萬元，銷售價格5.694萬元/㎡。而該項目售樓部對外公示的備案總價卻是717.8萬元，備案單價3.028萬元/㎡。粗略對比數(shù)據(jù)可以看出，這套面積為237㎡戶型的毛坯住宅的實際總售價高出其公示的備案總價631.7萬元，高出備案銷售單價2.666萬元/㎡。

公開信源顯示，永威上和院在售價格區(qū)間約5.2—6.2萬元/㎡之間，銷售人員稱其單平售價5—10萬元之間。顯然，永威上合院的現(xiàn)實售價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破備案、公示的限價標(biāo)準(zhǔn)。

其實，《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》也早就明確，商品房銷售明碼標(biāo)價實行一套一標(biāo)，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價;對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。

“嫌貧愛富”

現(xiàn)場看房須驗資300萬

有當(dāng)?shù)毓娬f，沒有早期普通購房者曾經(jīng)的傾囊，哪有后來漸漸崛起、站穩(wěn)腳跟的永威，如今的永威已開始了“嫌貧愛富”?

“現(xiàn)場看房，需要提供300萬元資產(chǎn)(信)證明，如果是訂房源，最低要先交100萬元。”永威上和院銷售人員向前往咨詢、了解情況的看房客戶強(qiáng)調(diào)，這是公司的規(guī)定，否則沒有辦法去現(xiàn)場看房。

有看房客戶曾希望到項目所在地，先行實地目睹一下“大家風(fēng)范”的永威上和院究竟如何神秘，但得到回應(yīng)與銷售人員所言如出一轍，甚至在大門口就被保安給擋了回來。

“這種銷售的‘規(guī)矩’依據(jù)是啥，其彰顯的又是什么樣的企業(yè)品格，難道連購(看)房也要分三六九等?這是典型的身份歧視。”多位有購房意向者對永威上和院驗資看房的銷售行為表示不能理解。

“宣稱所開發(fā)的項目品質(zhì)屬鄭東新區(qū)北龍湖片區(qū)第一梯隊的永威上和院，這種‘嫌貧愛富的企業(yè)品質(zhì)’，無疑將使‘永威’這個本土品牌的形象大打折扣。”河南一位業(yè)內(nèi)人士向《中國聯(lián)合商報》記者表示。

涉嫌偷稅

銷售款項轉(zhuǎn)入個人賬戶

正常情況下，商品房銷售，均按照購房合同所標(biāo)明的價格及總價款到有關(guān)部門進(jìn)行合同備案、開具發(fā)票并參照當(dāng)?shù)匾?guī)定比例進(jìn)行按揭貸款。而永威上和院的做法是“另辟蹊徑”，將限價以外的購房價款轉(zhuǎn)入私人賬戶，只開具收據(jù)不開發(fā)票。

“作按揭貸款的話，只能按備案價格、備案總價的比例辦理銀行貸款手續(xù)。”在《中國聯(lián)合商報》記者探訪過程中，永威上和院銷售人員明確表示，而超過備案價格、備案總價的款項是沒有辦法作銀行按揭的，須和備案總價的首付一起現(xiàn)付。

仍以前述7號樓那套實際銷售總價款為1349.5萬元的房源為例，據(jù)銷售人員的計算方法，按照備案價計算總價應(yīng)為717.8萬元。那么限購價以外的總價款為631.7萬元，這筆款項轉(zhuǎn)入私人賬戶，不開發(fā)票只開收據(jù)。

“按備案價格、總房款簽(購房)合同，超出備案價款的購房款沒法在(購房)合同里顯示，也開不了發(fā)票。”銷售人員聲稱，一般會要求購房者將超出備案價的房款轉(zhuǎn)至相關(guān)個人銀行賬戶，然后給出具收據(jù)，不開發(fā)票。

如永威上和院銷售人員所言非虛，購者實際所支付或承擔(dān)的總房款顯然無法與備案簽定的購房合同所涉款項一致。而購房者實際所支付的總房款中超過備案總價部分的款項，其財務(wù)流程又將如何處理?

永威上和院公開信息顯示，“注定將成為永威置業(yè)里程碑式的作品”的上和院項目由鄭州永威集團(tuán)投資、鄭州永隆置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃戶數(shù)約330戶(銷售人員稱319戶)。據(jù)當(dāng)?shù)毓俜叫畔?，該項目占地約71畝，總建筑面積約為18萬㎡。

據(jù)相關(guān)人士粗略估算，按永威上和院可售住宅建筑面積14萬㎡、取值5.2—6.2萬元/㎡價格區(qū)間之均價5.7萬元/㎡，比對備案價3.2萬元/㎡標(biāo)準(zhǔn)，僅此一個樓盤，或約有高達(dá)35億元左右的商品房銷售收入未計入納稅范圍。

回應(yīng)

不存在突破限價現(xiàn)象？

記者采訪過程中注意到，該項目超限價銷售以及超出限價部分的購房款不開發(fā)票現(xiàn)象，在當(dāng)?shù)毓娧壑性缫咽枪_的秘密。

鄭州市永威置業(yè)有限公司一位品牌負(fù)責(zé)人向《中國聯(lián)合商報》記者表示，自己剛到公司時間不長，對記者采訪了解到的情況難以明確解釋。

9月20日，記者分別向鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、國家稅務(wù)總局鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)稅務(wù)局稽查局提出采訪請求。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局一名文姓科室負(fù)責(zé)人在對有關(guān)情況進(jìn)行了登記，并表示對永威上和院所涉銷售情況或問題將按流程轉(zhuǎn)交直屬分局調(diào)查落實。

9月24日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局郵件回應(yīng)稱，“實際情況是銷售價格為一房一價，根據(jù)位置不同略有差異，銷售備案簽約均價為31800元/㎡。該項目不存在突破限價現(xiàn)象。”

該回復(fù)還稱，依據(jù)《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》豫建房管〔2018〕29號等文件精神，對相關(guān)處理情況：(一)要求開發(fā)企業(yè)不得夸大廣告宣傳，依法依規(guī)開發(fā)經(jīng)營;(二)將對全區(qū)范圍內(nèi)的在售項目進(jìn)行定期不定期進(jìn)行明察暗訪，舉一反三，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時采取有效措施。

10月15日，記者再赴鄭州，對永威新開盤項目上和琚銷售情況進(jìn)行采訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)鄭州永威置業(yè)所屬兩個項目超備案限價銷售的行為仍在繼續(xù)。

“上和琚這次首批推出120套(戶)，銷售單價為4.4—5.5萬元/㎡。”永威上和琚銷售人員向記者明確表示，上和琚整個項目的戶型面積在189—610㎡之間，頂樓和一層貴一些一樓送院子和地下室，價位7萬元/㎡起，其中，樓王(8號樓)頂層600平方米戶型售價高達(dá)90000元/㎡。

關(guān)于房款支付情況，銷售人員稱，上和琚分一次付清和按揭兩種，一次付清優(yōu)惠多一點，要是按揭也可以，去掉政府備案限價的3.2萬元/㎡左右，多出來的總房款要在首付款中支付，也不開具發(fā)票。

對新近注意到情況，記者再次向鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了反饋，并就前述回復(fù)提出了質(zhì)疑。該局文姓科室負(fù)責(zé)人當(dāng)即撥通所轄直屬分局辦公室王主任電話，并希望記者前往直屬分局就有關(guān)情況進(jìn)行對接。

10月16日，直屬分局辦公室王主任留下了記者所采集到的錄音及照片，表示會盡快落實并回復(fù)記者。截至發(fā)稿，記者尚未收到該局正面回應(yīng)。

就該樓盤或涉嫌偷漏稅費現(xiàn)象，在國家稅務(wù)總局鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)稅務(wù)局稽查局，相關(guān)工作人員同樣表示需要按程序調(diào)查核實，截至發(fā)稿，記者同樣未收到稅務(wù)機(jī)關(guān)回應(yīng)。

記者手記

2019年7月11日，河南住建廳出臺《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場集中整治的通知》，(以下簡稱“整治通知” )為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，決定開展房地產(chǎn)市場集中整治工作，本次整治的對象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

早在2017年6月27日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、河南省國土資源廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(以下簡稱“通知” ) 其中明確鄭州市嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價”、“明碼標(biāo)價”制度，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)合理定價，并在批準(zhǔn)預(yù)售前向當(dāng)?shù)貎r格主管部門申報商品住房價格備案。

該《通知》指出，經(jīng)價格主管部門備案并取得預(yù)售許可后，企業(yè)必須一次性公開每套準(zhǔn)售房源價格，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價和“一價清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標(biāo)價形式誘騙消費者與其進(jìn)行交易，不得以任何形式收取價外費用等。

“整治通知”再次將未按政府備案價格要求銷售商品房，或者以附加條件限制購房人合法權(quán)利(如捆綁車位、裝修)等方式，限制購房人合法權(quán)利，變相實行價外加價;未按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項，或另設(shè)其他賬戶以其他方式直接收存購房人房款(包括預(yù)訂款、首付款、按揭貸款等)等情形列為重點整治內(nèi)容。

記者采寫《無視政府限價令 鄭州永威置業(yè)涉嫌違規(guī)銷售、偷漏稅費》一文過程中，在與鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、國家稅務(wù)總局鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)稅務(wù)稽查局的交集中頗感不安。

9月24日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局郵件回應(yīng)稱，“實際情況是銷售價格為一房一價，根據(jù)位置不同有微差異，銷售備案簽約均價為31800元每平方米。該項目不存在突破限價現(xiàn)象。”

事情就擺在那里，任何人走進(jìn)銷售中心與置業(yè)顧問交流，都能獲取該項目實際銷售價格以及備案價以外的購房款向個人賬戶轉(zhuǎn)賬，不開發(fā)票只開收據(jù)等信息。而上述回應(yīng)白紙黑字聲稱“該項目不存在突破限價現(xiàn)象。”雖是區(qū)區(qū)幾個字，卻傳遞了巨大的信息量，給公眾留下太大的想象空間。

記者9月、10月兩次專赴鄭州，3次前往國家稅務(wù)總局鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)稅務(wù)稽查局，要求采訪，希望該局從稅務(wù)稽查角度就該現(xiàn)象發(fā)出聲音，然而，該局工作人員一再強(qiáng)調(diào)只接受稅務(wù)違法舉報，不接受采訪，截至發(fā)稿未作任何回應(yīng)。

“該項目不存在突破限價現(xiàn)象”的“調(diào)查結(jié)果”客觀與否，公眾心里有數(shù)，而監(jiān)管部門如此回應(yīng)除了使其公信力受損以外，無法掩蓋已經(jīng)存在的事實。

“永威現(xiàn)象”的存在，可見鄭州房地產(chǎn)亂象整治任重道遠(yuǎn)，此舉既關(guān)乎各級政府政策、法規(guī)的權(quán)威性，也關(guān)乎國家利益和公眾利益的根本保障。而保證整治見成效的前提條件是，各監(jiān)管部門積極作為、勇于擔(dān)當(dāng)、嚴(yán)格執(zhí)法。

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