“達(dá)到了歷史低點(diǎn)”，在近日中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)(03900.HK)董事會(huì)主席張亞?wèn)|坦言。經(jīng)歷管理層“大換血”后，綠城中國(guó)遞交了十幾年以來(lái)最差的一份成績(jī)單。而事實(shí)上，綠城的品質(zhì)與質(zhì)量也達(dá)到了歷史最低點(diǎn)。

今年上半年，綠城中國(guó)收入186.58億元，同比下降44.4%;股東應(yīng)占利潤(rùn)20.58億元，同比下降11.9%。

今年前8個(gè)月，綠城中國(guó)總合同銷(xiāo)售金額約1023億元，而其全年銷(xiāo)售目標(biāo)為2000億元。據(jù)此估算，截至目前，綠城中國(guó)完成全年目標(biāo)51.15%。一位業(yè)內(nèi)研究人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，上半年業(yè)績(jī)確實(shí)不太好看，按照這個(gè)進(jìn)程今年2000億的目標(biāo)或許會(huì)落空。

除繼續(xù)堅(jiān)持傳統(tǒng)的房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，其正在加大以代建為代表的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，代建業(yè)務(wù)項(xiàng)目占比超三成。

然而，代建業(yè)務(wù)提速讓綠城的品質(zhì)遭到拷問(wèn)，以注重品質(zhì)馳名中國(guó)的綠城中國(guó)，在賣(mài)身中交集團(tuán)，去宋衛(wèi)平化后進(jìn)入擴(kuò)規(guī)模，高周轉(zhuǎn)的模式，旗下項(xiàng)目違規(guī)不斷。今年上半年不少項(xiàng)目被質(zhì)疑是為了沖業(yè)績(jī)、沒(méi)在達(dá)到條件而提前交房，除了提前交房沖業(yè)績(jī)，今年以質(zhì)量著稱(chēng)的綠城項(xiàng)目因質(zhì)量問(wèn)題被業(yè)主多處維權(quán)。

針對(duì)公司經(jīng)營(yíng)及相關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者致函綠城中國(guó)，截至發(fā)稿未收到相關(guān)回復(fù)。

上半年業(yè)績(jī)降至“歷史低點(diǎn)”

上半年，綠城中國(guó)收入186.58億元，由于物業(yè)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)于上半年減少，同比下降44.4%;股東應(yīng)占利潤(rùn)20.58億元，同比下降11.9%。截至六月底，綠城實(shí)現(xiàn)總合同銷(xiāo)售743億元，同比下滑1.5%;合同銷(xiāo)售面積403萬(wàn)平方米，同比微增1%。

“達(dá)到了歷史低點(diǎn)”，在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|坦言。這一銷(xiāo)售水平，僅完成了張亞?wèn)|訂立的2019年目標(biāo)的37.15%。此前，張亞?wèn)|在綠城2018年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，綠城未來(lái)三年要實(shí)現(xiàn)2000億、2500億和3000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

確實(shí)，從業(yè)績(jī)來(lái)看，綠城中國(guó)2018年流量銷(xiāo)售額為1564億，較2017年僅增長(zhǎng)6.9%，是近三年的最低值。其流量排名也從2017年的第11名下降到了第17名。而今年上半年，據(jù)克而瑞日前發(fā)布的房企銷(xiāo)售榜單，上半年綠城集團(tuán)合同銷(xiāo)售金額約495.5億元，行業(yè)排行第29位。

此外，今年上半年綠城新開(kāi)工449個(gè)項(xiàng)目，但竣工項(xiàng)目只有135個(gè)，而下半年將新開(kāi)工493個(gè)項(xiàng)目，竣工項(xiàng)目將達(dá)484個(gè)。綠城方面表示，雖然上半年竣工節(jié)奏有所失衡，但從全年看，綠城新開(kāi)工面積較2018年將增長(zhǎng)35.6%，竣工面積將同比增加25.8%。

“今年綠城全年銷(xiāo)售目標(biāo)是2000億元，公司有信心完成這一目標(biāo)。”雖然上半年同比負(fù)增長(zhǎng)且達(dá)標(biāo)率不到四成，但在8月26日綠城中國(guó)于香港舉行的2019年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書(shū)馮征還是強(qiáng)調(diào)有信心完成年度目標(biāo)。

這樣的信心與底氣得益于其充足的貨值和土儲(chǔ)。截至6月底，綠城中國(guó)擁有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目125個(gè)，總建筑面積約3412萬(wàn)平方米，權(quán)益面積約2041萬(wàn)平方米;總可售面積約2349萬(wàn)平方米，權(quán)益可售面積1395萬(wàn)平方米;平均地價(jià)為6259元/平方米，一二線城市的土地儲(chǔ)備總可售貨值占比72%。

代建業(yè)務(wù)項(xiàng)目占比超三成

事實(shí)上，走高端路線的綠城一路高速增長(zhǎng)、加速拿地。進(jìn)入2019，綠城一共拿下十余塊地，不少地塊低價(jià)接近樓面價(jià)。

其中，1月30日，綠城以9.6億元拿下杭州余杭未來(lái)科技城地塊，樓面價(jià)1.6萬(wàn)元/平米，但周邊在售的高層銷(xiāo)售價(jià)格為2.2萬(wàn)元/平米。3月28日，綠城拿下寧波潘火投創(chuàng)地塊，成交總價(jià)26.9億元，實(shí)際可售樓面價(jià)1.8萬(wàn)元/平米，周邊二手精裝價(jià)格為2.5萬(wàn)元/平米。3月29日，綠城以19.7億元拿下杭州蕭山興議村地塊，實(shí)際可售樓面價(jià)約為3.5萬(wàn)元/平米，而周邊在售高層價(jià)格為3.5萬(wàn)元/平米。4月3日，綠城以23.4億元價(jià)格拿下寧波東部新城地塊，其中可售樓面價(jià)約為2.9萬(wàn)元/平米，目前周邊在售高層價(jià)格低于4萬(wàn)元/平米。

這四塊土地的溢價(jià)率，分別為26.15%、37%、49.8%、24.2%，平均樓面價(jià)約為每平方米1.98萬(wàn)元。而2018年，綠城中國(guó)新增土地平均樓面價(jià)約每平方米1.14萬(wàn)元，幾乎翻倍。

開(kāi)疆拓土的同時(shí)，綠城中國(guó)的負(fù)債也有所攀升，至6月底，綠城中國(guó)資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%，較去年底的55.3%上升3.3個(gè)百分點(diǎn)。總借貸額為865.59億元，較去年底的814.58億元增加6.26%;凈負(fù)債為383.27億元，較去年底的332.39億元增加15.30%。

除繼續(xù)堅(jiān)持傳統(tǒng)房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，其正在加大以代建為代表的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，綠城代建業(yè)務(wù)產(chǎn)生的高額凈利潤(rùn)成為促其銷(xiāo)售增長(zhǎng)的重要一環(huán)。

在年報(bào)中，綠城中國(guó)稱(chēng)自己為“國(guó)內(nèi)目前規(guī)模最大、專(zhuān)業(yè)能力最強(qiáng)的品牌代建商”。在反映該集團(tuán)代建業(yè)務(wù)規(guī)模及儲(chǔ)備上，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016-2018年三年間，綠城集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)代建業(yè)務(wù)合同銷(xiāo)售金額181億元、430億元及552億元，對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售占比分別為15.89%、15.89%及35.29%。

綠城中國(guó)方面披露，2019年上半年新增代建項(xiàng)目達(dá)59個(gè);截至2019年6月30日，該集團(tuán)代建管理項(xiàng)目累計(jì)達(dá)317個(gè)，規(guī)劃總建筑面積約7284萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)總可售金額為4194億元。今年上半年，綠城中國(guó)合同銷(xiāo)售額為743億元，而在743億元總銷(xiāo)售額中，合同銷(xiāo)售全口徑494億元，代建銷(xiāo)售249億元，綠城實(shí)際權(quán)益銷(xiāo)售僅有267億元。

維權(quán)不斷陷品質(zhì)漩渦

材料必須用最好的，防水要比別人家多做兩道;小區(qū)車(chē)道寬度必須達(dá)到7米以上，兼顧業(yè)主5年以后換車(chē)的需求……

一直印刻著創(chuàng)始人宋衛(wèi)平“精雕細(xì)刻慢工出好活”烙印，這個(gè)以高品質(zhì)和配套生活服務(wù)聞名的房地產(chǎn)企業(yè)，在賣(mài)身中交集團(tuán)，去宋衛(wèi)平化后進(jìn)入擴(kuò)規(guī)模，高周轉(zhuǎn)的模式。

然而，代建業(yè)務(wù)提速讓綠城曾經(jīng)堅(jiān)守的“精雕細(xì)刻慢工出好活”的品質(zhì)理念遭到拷問(wèn)。近一年內(nèi)，山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花(22.910,0.26,1.15%)園小區(qū)、山東青島李滄綠城郁金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發(fā)生過(guò)業(yè)主維權(quán)。涉及問(wèn)題包括外立面開(kāi)裂、房屋滲水、墻體空鼓等房屋質(zhì)量問(wèn)題。

去年，綠城中國(guó)發(fā)布了《關(guān)于全面加強(qiáng)內(nèi)源性現(xiàn)金流管理的通知》要求員工加快銷(xiāo)售，堅(jiān)決執(zhí)行“早銷(xiāo)，多銷(xiāo)、快銷(xiāo)”的策略。同時(shí)，加大應(yīng)收款項(xiàng)回款力度，“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證;對(duì)于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭(zhēng)取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，嚴(yán)格控制付款。

據(jù)公開(kāi)信息顯示，濟(jì)南“高新綠城·玉蘭花園”有些項(xiàng)目存在疑因“沖業(yè)績(jī)”而違規(guī)強(qiáng)制業(yè)主交房，甚至工程質(zhì)量不合規(guī)等現(xiàn)象。目前該項(xiàng)目因未通過(guò)綜合驗(yàn)收即交房的行為已被濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處責(zé)令整改，但相關(guān)違規(guī)問(wèn)題仍未解決，目前二期項(xiàng)目約有六棟樓的業(yè)主被強(qiáng)制交房。

此外，以質(zhì)量著稱(chēng)的綠城項(xiàng)目因質(zhì)量問(wèn)題被業(yè)主多處維權(quán)。云南昆明綠城春江明月小區(qū)、山東青島即墨中航綠城理想城、山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、濟(jì)南綠城玉蘭花園等多個(gè)代建項(xiàng)目均因工程質(zhì)量等問(wèn)題存在不同程度的業(yè)主維權(quán)，其中中康綠城百合花園小區(qū)甚至有部分樓棟因違規(guī)施工被推倒重建。

上述研究人士認(rèn)為，對(duì)于此類(lèi)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，后續(xù)需要夯實(shí)幾個(gè)內(nèi)容，包括和客戶(hù)的關(guān)系維護(hù)、品牌的管理等。尤其是在質(zhì)量方面應(yīng)該做到位，進(jìn)而有助于改善各類(lèi)關(guān)系。

關(guān)鍵詞： 綠城中國(guó)