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三伏天樓市現(xiàn)“寒意”,融資持續(xù)收緊

2019-08-07 13:55:40    來源:中新網(wǎng)

雖是盛夏,房地產(chǎn)市場卻已感到一絲“寒意”。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,鄭州二手房掛牌價(jià)從2018年6月至今已連續(xù)下跌12個(gè)月,從當(dāng)時(shí)的1.68萬元/平方米跌至7月的1.53萬元/平方米;上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,7月份,上海新建商品住宅成交面積61.6萬平方米,環(huán)比減少9.8%,周度成交最低水平只有11萬平方米,上海樓市成交量出現(xiàn)縮水現(xiàn)象。

上述市場表現(xiàn)可以一窺行業(yè)現(xiàn)狀。近日,克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1-7月,按照可比口徑統(tǒng)計(jì),TOP100規(guī)模房企的累計(jì)業(yè)績同比增速在4%左右,行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年放緩顯著。7月,百強(qiáng)房企的單月業(yè)績表現(xiàn)整體平穩(wěn),與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權(quán)益口徑的銷售規(guī)模均較6月環(huán)比降低近29%,同比略高于去年同期。

政策層面也沒有寬松。7月以來,蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控,開封取消限售令“一日游”更體現(xiàn)出中央堅(jiān)持房價(jià)調(diào)控的決心。7月30日,中央首次提出“不再將房地產(chǎn)當(dāng)作短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,直接定調(diào)樓市調(diào)控走向。

雙面夾擊下,房地產(chǎn)市場將走向何方?

市場降溫

“多數(shù)房企6月出于沖刺半年業(yè)績的動(dòng)機(jī)會增加開盤數(shù)量。6月過后,房企開盤量會逐漸減少,從而拖累成交量增長,這屬于季節(jié)性原因。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,相比之下,同比得出的結(jié)果更具有參考價(jià)值,他注意到,2019年前七個(gè)月,房企銷售金額同比盡管仍有小幅度增長,但銷售面積同比已經(jīng)出現(xiàn)下跌。

具體來看,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,碧桂園、中國恒大和萬科銷售面積分別為4786.1萬平方米、3080.8萬平方米、2395.4萬平方米。但這其中,只有萬科銷售面積同比2018年前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)小幅增長,碧桂園和恒大分別同比下滑2.5%、4.1%。

房地產(chǎn)整體市場表現(xiàn)也趨向降溫。

從新房市場來看,58同城、安居客《國民安居指數(shù)報(bào)告》顯示,7月份,全國67個(gè)主要城市平均房價(jià)為16412元/㎡,環(huán)比下跌0.02%。需求方面,上述報(bào)告公布的用戶行為指數(shù)顯示,7月全國找房熱度呈現(xiàn)明顯分化趨勢, 7月全國找房熱度環(huán)比持續(xù)下降,降幅11.9%,一二線城市找房熱度相對穩(wěn)定,三四線城市找房熱度環(huán)比降幅達(dá)26.7%。與此相對應(yīng)的是,7月全國二手房新增掛牌房源量環(huán)比也下跌了4.4%,北上廣深一線城市的新增掛牌房源量均呈現(xiàn)下降趨勢,部分二三線市場如海口、合肥、無錫、宜昌、岳陽的新增掛牌房源量呈上升趨勢。

二手房市場方面,根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù),2019年7月份100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌均價(jià)為15035元/平方米,環(huán)比2019年6月份微漲0.02%,基本與上月持平,百城二手住宅掛牌均價(jià)在連續(xù)4個(gè)月上漲之后停漲。其中上漲城市62個(gè),平均漲幅0.96%,漲幅環(huán)比上月收窄;下跌城市37個(gè),平均下跌0.84%;持平城市1個(gè)。分城市等級來看,一、二線城市二手住宅掛牌均價(jià)持續(xù)下跌,三四線城市持續(xù)上漲。其中一線城市環(huán)比下跌0.53%,連續(xù)半年下跌;二線城市環(huán)比下跌0.16%;三四線城市環(huán)比上漲0.30%,漲幅收窄。

租房市場也同步轉(zhuǎn)冷。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示,7月份全國大中城市租金均價(jià)為44.19元/平方米/月,環(huán)比下跌0.12%;其中,租金上漲城市共有9個(gè),平均漲幅0.64%;租金下跌城市共有11個(gè),平均跌幅0.82%,跌幅擴(kuò)大。整體而言,上漲城市數(shù)量少于下跌城市,與上月相比,上漲城市的平均漲幅收窄,下跌城市的平均跌幅擴(kuò)大,租金均價(jià)止?jié)q回跌跡象顯現(xiàn)。

與此同時(shí),畢業(yè)季帶來的租賃熱潮已經(jīng)過去,畢業(yè)生租房需求大體上釋放完畢,大多數(shù)二線城市租金開始下滑,一線城市及部分畢業(yè)生多的熱點(diǎn)城市租金還較為堅(jiān)挺。具體來看,北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市7月份租金均價(jià)為93.39元/平方米/月,價(jià)格環(huán)比微漲0.11%,漲幅較上月收窄明顯。重點(diǎn)二線城市租金均價(jià)為36.04元/平方米/月,環(huán)比下跌0.28%,跌幅擴(kuò)大。

融資持續(xù)收緊

58安居客首席分析師張波認(rèn)為,中央擰緊調(diào)控“閘門”,從而延緩了市場成交的節(jié)奏。而市場降溫帶動(dòng)房企銷售下滑。“近兩個(gè)月房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨緊,調(diào)控面擴(kuò)大。具體來看,蘇州加碼調(diào)控直接擴(kuò)大了限售的范圍,新房需要滿3年才可以轉(zhuǎn)讓;同時(shí),洛陽重申限價(jià)、呼和浩特開啟行業(yè)規(guī)范自查、寧波規(guī)范商品房銷售等政策也讓調(diào)控‘閘門’沒有一點(diǎn)‘放水’的機(jī)會。7月19日,開封取消‘限售令’,一天后撤回,則更為清晰向市場傳遞了樓市調(diào)控政策從嚴(yán)的信號。在此背景下,購房者的心態(tài)亦發(fā)生波動(dòng),7月購房者信心指數(shù)環(huán)比下滑1.5%,認(rèn)為政府會繼續(xù)出臺政策抑制房價(jià)上漲的比例超過53%。”

張波認(rèn)為,市場成交量減少離不開日漸明顯的集中化趨勢。從成交的趨勢來看,熱點(diǎn)恒熱的現(xiàn)象愈加明顯,例如一線城市的熱點(diǎn)區(qū)域、限價(jià)造成一二手房嚴(yán)重倒掛的成都、杭州等城市,以及包括寧波、武漢、蘇州、鄭州等在內(nèi)的供需兩旺的核心二線城市依然是成交熱點(diǎn)。但部分城市的熱銷并不能帶動(dòng)整體銷量,在以三四線為主的降溫帶動(dòng)下,房地產(chǎn)市場整體成交量呈現(xiàn)減少態(tài)勢。

對于市場未來走向,楊紅旭認(rèn)為,7月30日的中央政治局會議提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,這意味著下半年,中央對房價(jià)調(diào)控政策將會“咬緊不放松”。

對房地產(chǎn)市場最為關(guān)鍵的融資環(huán)境也在收緊。從2019年4月開始,國內(nèi)融資渠道針對房地產(chǎn)行業(yè)增加了監(jiān)管,就在前一周,央行三天兩次點(diǎn)名房地產(chǎn),將持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控。張波認(rèn)為,房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊看似對于行業(yè)短期影響有限,實(shí)則起到牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用,不但會加速房地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升,甚至還有可能導(dǎo)致個(gè)別房企“大鱷”失色,尤其對負(fù)債率高企的房企來說,拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)都會受到影響。融資政策的大手筆調(diào)整也預(yù)示著,2019年也將成為行業(yè)“去庫存化”向“去產(chǎn)能化”轉(zhuǎn)型的元年。

“融資渠道導(dǎo)致企業(yè)資金面比較緊張,預(yù)計(jì)下半年市場會呈現(xiàn)‘以價(jià)換量’的態(tài)勢,即企業(yè)為了確?,F(xiàn)金流的穩(wěn)定,可能會進(jìn)行價(jià)格上的調(diào)整,同時(shí)加大銷售力度,因此整體銷售表現(xiàn)可能會重新充實(shí)起來。”同策研究院總監(jiān)張宏偉說。

關(guān)鍵詞: 三伏天 樓市 融資

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