“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。”

這是7月30日中央政治局會議對房地產(chǎn)作出的最新定調(diào)。

不到50字，在房地產(chǎn)行業(yè)引起不小震動。

受政策面消息影響，截至7月31日收盤，房地產(chǎn)板塊17只股票上漲，116只股票下跌，板塊整體下跌1.59%。

國是直通車 侯雨彤 制圖

“出頭必打”成常態(tài)

房地產(chǎn)調(diào)控未有放松。

進入7月，蘇州加碼調(diào)控、洛陽重申限價、開封取消限售“一日游”，各地樓市調(diào)控收緊態(tài)勢延續(xù)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至28日，7月份房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過40次。

在中央政治局會議同日，大連、合肥兩地公布了最新調(diào)控舉措。

大連市政府官網(wǎng)30日晚間發(fā)布公告稱，首次申請預(yù)售許可證的新項目，建立價格核算制度，引入第三方評估機構(gòu)對項目的成本、稅費、利潤等進行核算，按照一房一價制度申報房源價格，6個月內(nèi)不得調(diào)整申報價格，6個月后可申請下調(diào)申報價格;實際網(wǎng)簽備案價格不得高于申報價格，且價格下浮不得超過5%。

簡言之，大連設(shè)置了房價“漲跌板”，網(wǎng)簽價不得高于申報價，價格下浮不得超5%。

有“房價四小龍”之稱的合肥30日也公布了最新調(diào)控舉措，對引發(fā)3次以上群訪房企實施“三暫停”，包括暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽。同時，合肥將對問題多發(fā)企業(yè)，從嚴控制銀行貸款、從嚴控制預(yù)售資金、從嚴控制備案價格。

盡管房地產(chǎn)實行一城一策，因城施策，但“出頭必打”已成常態(tài)。

開發(fā)商調(diào)整策略

從需求端限價、限售，到供給端收緊融資渠道，調(diào)控讓房企不得不調(diào)整策略。

有的暫停拿地，有的放緩開發(fā)速度，有的則加快回款。

據(jù)《中國建設(shè)報》報道，富力地產(chǎn)7月26日內(nèi)部發(fā)文指示，2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。文件還以加粗字體顯示，“以完成項目銷售目標為第一優(yōu)先級，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項目收益最大化”。

在上半年全國商品房銷售面積下滑情況下，開發(fā)商銷售壓力加大。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，在公布2019年銷售目標的39家房企中，上半年只有14家達到了50%及以上的完成度。恒大、保利等21家房企銷售目標完成率均在40%至50%，融創(chuàng)中國、綠城中國、富力地產(chǎn)和花樣年4家房企銷售目標完成率低于40%。

北京一房地產(chǎn)公司負責投資策劃人士告訴中新社國是直通車，在融資收緊、銷售壓力加大背景下，開發(fā)商將避免狂奔突進策略，轉(zhuǎn)而選擇“小步快跑”方式建設(shè)。比如，一個項目開工后，先緊著一部分建設(shè)，辦理預(yù)售證、開盤、銷售、回款，再進行下一階段建設(shè)，從而“以時間換空間”。

此外，相比于集中開盤，分階段銷售既縮短了客戶積累時間，避免了客戶流失，同時能夠在占用較少資金情況下，保證項目正常運營，減輕壓力、降低風險。

從事房地產(chǎn)銷售工作12年時間的王志勇告訴中新社國是直通車，隨著政策組合拳不斷落地，房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。“我對市場的變化非常有感覺，投資客戶越來越少，理性剛需客戶轉(zhuǎn)為主流。”

王志勇認為，未來房地產(chǎn)市場將更加平穩(wěn)，從業(yè)人員會越來越專業(yè)，二手房成交量將超過一手房，市場回歸理性。

房價在窄空間浮動

對于中央政治局會議釋放的信號，房地產(chǎn)分析人士普遍認為，下半年房價將在窄空間浮動。

房地產(chǎn)研究人士楊現(xiàn)領(lǐng)認為，當前，無論是房價水平，還是杠桿水平，都已經(jīng)接近階段性的極限高位，進一步放松政策的風險大于收益。

同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉表示，中央政治局此次表態(tài)定力十足，下半年樓市回歸理性勢在必然，但也不必太悲觀，因為三穩(wěn)(穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價)仍然是基調(diào)，市場確定下行，但不會過度下行。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的一份報告顯示，今年6月份核心城市房價基本停止上漲，總體實現(xiàn)房價穩(wěn)定目標。短期預(yù)測，一二線城市房價輕微下跌，三四線城市住房市場可能將先后進入下行小周期，房價穩(wěn)中趨降。

值得注意的是，在市場、房價整體穩(wěn)定態(tài)勢下，房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒂瓉硇乱惠喯磁啤?/p>

易居研究院副院長楊紅旭指出，房地產(chǎn)市場是周期性波動的，這輪上漲持續(xù)時間之長、漲幅之大，都創(chuàng)了歷史之最。在這波樓市調(diào)控大潮中，大量中小房企將面臨被淘汰的命運，整體行業(yè)格局呈現(xiàn)強者恒強的馬太效應(yīng)。

國是直通車在《地產(chǎn)商沒錢了，房子會便宜賣嗎?》一文中寫道，未來不僅會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項目之間的收購，還會出現(xiàn)“大魚吃小魚，甚至大魚吃中魚”局面。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)調(diào)控