觀點地產(chǎn)網(wǎng)長三角向來就是金融中心樞紐，在這里，故事每天都在上演。

這一次，主角是融創(chuàng)中國(39.75,0.70,1.79%)與新湖中寶。

7月16日，融創(chuàng)中國通過收購新湖中寶旗下的浙江甌瓴實業(yè)有限公司和上?，攲毞康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益，從而獲得了浙江溫州、江蘇啟東以及上海虹口近百萬平米的土地。

資料顯示，此次合作，基于雙方共同的優(yōu)良品牌、品質(zhì)追求和開發(fā)理念，為更好地發(fā)揮新湖在長三角豐富優(yōu)質(zhì)的資源儲備和融創(chuàng)高效的運營管理能力，雙方擬在項目開拓、聯(lián)合開發(fā)、營銷體系、物業(yè)管理、供應(yīng)鏈金融等領(lǐng)域展開全面合作，實現(xiàn)共贏。

交易乾坤

7月16日，新湖中寶發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國與該公司的全資子公司新湖地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽署《合作協(xié)議書》。

根據(jù)合作協(xié)議，融創(chuàng)或其指定方將受讓新湖地產(chǎn)的子公司浙江甌瓴實業(yè)有限公司和上?，攲毞康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益。

對新湖中寶而言，這筆買賣，是資產(chǎn)優(yōu)化的結(jié)果，更是降負(fù)債的過程。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，截至2018年末，新湖中寶的總資產(chǎn)為1398.71億元，總負(fù)債為1054.85億元，資產(chǎn)負(fù)債率為75.42%，其中，短期借款29.41億元，長期借款404.49億元。

有分析表示，此次出售部分項目公司的股權(quán)及其債權(quán)能夠改善新湖中寶的債務(wù)結(jié)構(gòu)，緩解該公司的資金危機。新湖中寶亦表示，本次交易有利于加快公司現(xiàn)有項目開發(fā)進(jìn)度，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債水平，實現(xiàn)更加穩(wěn)健高效優(yōu)質(zhì)的發(fā)展，本次交易產(chǎn)生收益約5億元。

實際上，新湖中寶此次出售的項目均為江浙一帶的海涂項目與上海的舊改項目。

公告披露，甌瓴實業(yè)于2019年7月初分別以5000萬元和0元的價格獲得南通啟仁置業(yè)有限公司100%股權(quán)、平陽隆恒置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

其中，啟仁公司持有江蘇省啟東市圓陀角度假區(qū)4個地塊，合計占地面積30.74 萬平方米，可售住宅計容建筑面積52.14萬平方米;隆恒公司持有浙江溫州平陽縣西灣圍涂區(qū)塊 15 個地塊，合計占地面積65.68萬平方米，計容總建筑面積154.87萬平方米，上述土地用途均為住宅。

上述兩個項目分別是新湖中寶于2009年、2010年拿下的項目，到目前為止，開發(fā)時間已經(jīng)長達(dá)10年。與此同時，啟東圓陀角項目與溫州西灣項目恰好是2018年度主要開發(fā)的的海涂項目。

年報顯示，2018年，新湖中寶來自海涂開發(fā)的營業(yè)收入為9.04億元，同比增長1204.99%，毛利率為60.88%。但引人注意的是，去年一年，海涂開發(fā)的營業(yè)成本為3.54億元，同比增長529.79%，海涂項目開發(fā)周期較長，回款時間也長，同樣對新湖中寶的資金鏈帶來極大的壓力。

此外，此次出售的瑪寶公司，則持有上海市虹口區(qū)青云路167弄地塊，項目規(guī)劃占地面積2.36萬平方米，計容總建筑面積約7萬平方米，土地用途主要為住宅等。

實際上，新湖中寶在上海共有五個舊改項目，其中，新湖明珠城與青藍(lán)國際城均預(yù)計將于 2023 年全部完工，而亞龍項目、天虹項目、瑪寶項目才剛進(jìn)入征收實施階段，完工期未知。

同時，舊改項目面臨拆遷投入，2018年，新湖中寶支付的拆遷款項就高達(dá)97.15億元，而這也是導(dǎo)致其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為負(fù)的主要原因。

正是由于舊城改造和海涂開發(fā)投入大、節(jié)奏周期慢的特點，讓新湖中寶形成了大量的存貨和應(yīng)收賬款，截至2018年末，新湖中寶的存貨為703.54億元，應(yīng)收賬款則錄得8.42億元。為了償還貸款、維持日常經(jīng)營，新湖中寶將不少長期股權(quán)投資、土地等進(jìn)行質(zhì)押，也就導(dǎo)致了其454.47億元的受限資產(chǎn)。

融創(chuàng)長三角擴儲

本次交易的對手方——融創(chuàng)，拿下長三角近百萬平土地，著實“優(yōu)質(zhì)”。

實際上，截至2018年12月31日，融創(chuàng)中國在上海的土地儲備達(dá)363.36萬平方米，權(quán)益土地儲備面積約為199.68萬平方米，但融創(chuàng)中國依舊不斷擴充長三角地區(qū)的土地儲備。今年以來，其在長三角地區(qū)擴儲的意愿更加強烈。

今年1月下旬，融創(chuàng)中國與泛海旗下武漢中央商務(wù)區(qū)簽訂收購協(xié)議，獲得北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目的100%權(quán)益。通過上述的交易，融創(chuàng)中國一次性拿下了長三角62.8萬平方米的土地。

與此同時，今年4月，融創(chuàng)中國連續(xù)4天購入長三角地區(qū)五宗地塊，其中無錫三宗、上海兩宗。

面對新湖中寶這塊優(yōu)質(zhì)資源，融創(chuàng)有合作的強烈愿望。

一方面，通過收并購的方式，融創(chuàng)能夠快速地擴大長三角都市圈土地儲備;另一方面，收并購的方式，能夠讓融創(chuàng)以低廉價格獲取優(yōu)質(zhì)地塊。

資料顯示，此次收購的啟仁公司，目前開發(fā)項目為南通新湖海上明珠的部分精裝高層住宅樓盤，項目地處啟東市東南角圓陀角旅游度假區(qū)，位于長江入海口、三水交匯處，與上海一江之隔，地理位置優(yōu)越;而隆恒公司正在開發(fā)的項目將與該區(qū)塊其他項目共同構(gòu)成集居住、商業(yè)、休閑、旅游為一體的現(xiàn)代化濱海新城，未來的發(fā)展空間較大。

至于上海市虹口區(qū)青云路 167 弄地塊舊區(qū)改造開發(fā)項目，則位于上海市虹口區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)，東依俞涇浦，南臨青云路，西達(dá)規(guī)劃路，北至恒業(yè)路，是列入上海市新一輪舊區(qū)改造項目之一。

顯然，接盤新湖中寶上述項目，融創(chuàng)看中了項目各方面的優(yōu)越條件。

關(guān)鍵詞： 融創(chuàng) 新湖中寶