二三線城市爭建摩天大樓 供過于求暗藏空置風(fēng)險
隨著我國經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的快速發(fā)展,一座座摩天大樓在很多城市“拔地而起”,大樓的高度不斷刷新。記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn),在中西部省份的不少二三線城市,在各種因素綜合作用下,摩天大樓建設(shè)正如火如荼,在展示經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果、刷新城市天際線的同時,也存在摩天大樓高度與地方財力、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)支撐不匹配等問題,暗藏一定經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險。
摩天大樓在二三線城市“拔地而起”
摩天大樓,又稱為超高層建筑。隨著高層建筑不斷發(fā)展,摩天大樓的定義在各國存在一些差異。根據(jù)我國《民用建筑設(shè)計通則》有關(guān)規(guī)定,建筑高度大于100米的民用建筑為超高層建筑。
摩天大樓作為現(xiàn)代建筑技術(shù)的結(jié)晶,是展示經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展成果的有效手段,可以明顯提升城市形象。由于摩天大樓所處的位置顯要、造型獨特、視覺效果強烈,往往會成為所在城市的“名片”。
有關(guān)城建專家認(rèn)為,摩天大樓具有節(jié)約城市用地,縮短公用設(shè)施和市政管網(wǎng)開發(fā)周期、加快城市建設(shè)的特點。一些摩天大樓建成后成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑景觀,對完善城市功能、創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)帶和新的投資熱點起到一定作用。
每年,世界高層建筑與都市人居學(xué)會(CTBUH)都會出版一份研究報告,對上一年竣工的所有200米及以上建筑進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)顯示,中國在建造高層建筑方面仍保持著最高產(chǎn)的地位,2018年完成88棟。按城市分,全世界竣工摩天大樓數(shù)量最多的前10名城市中,中國6個城市上榜,其中3個城市地處中西部。在第11到第18名中,也有多個中國城市。
記者在東北某省會城市采訪發(fā)現(xiàn),近年來當(dāng)?shù)啬μ齑髽堑慕ㄔO(shè)速度很快。記者登上市內(nèi)一處較高的建筑物樓頂看到,附近一些高層建筑已竣工,多數(shù)是集商場、商住、酒店等多功能于一體的城市綜合體。
“金融服務(wù)類企業(yè)仍是大面積租賃需求的主要推動力。”東北地產(chǎn)界一位人士表示。
在廣西南寧,1993年3月竣工的一座大廈,高138米,成為當(dāng)時全自治區(qū)最高的建筑物。9年后,當(dāng)?shù)夭庞辛硪蛔髽且?59.7米成為“第一高度”。隨后,當(dāng)?shù)氐牡赝醮髲B以276米的高度連續(xù)7年占據(jù)“第一高樓”寶座。近年來,隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展,越來越多的摩天大樓拔地而起,“第一高樓”一次次被刷新。
在西部某工業(yè)城市,目前已建、在建和規(guī)劃的200-300米的建筑共有4座,300米以上的有1座。
一位從事城市規(guī)劃的干部表示,隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快,摩天大樓的建設(shè)成為一些城市相互比拼的重要參照。不少二三線城市之所以熱衷于建設(shè)摩天大樓,在于摩天大樓能在一定程度上提高城市的土地集約利用水平,豐富城市景觀和天際輪廓線,推動固定資產(chǎn)投資增長,有助于向外界展現(xiàn)一個地方經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的成就和欣欣向榮的城市形象。
摩天大樓建設(shè)熱潮暗藏風(fēng)險隱患
在摩天大樓拔地而起的同時,一些大樓較高的空置率帶來的風(fēng)險不容忽視。在長沙的一個新興商務(wù)區(qū),目前當(dāng)?shù)丶准墝懽謽鞘袌龉┻^于求,仍為租方市場。2018年末,這個片區(qū)迎來數(shù)個甲級寫字樓入市,其甲級寫字樓空置率達(dá)到81.3%。
在西部某城市,一棟318米高的大廈已于2018年一季度竣工,分為酒店、商業(yè)和寫字樓三個部分。項目業(yè)主方有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,目前酒店和商業(yè)部分沒有資金投入,沒辦法按計劃開拓市場。而寫字樓總建筑面積9.3萬平方米,商家入駐僅3.5萬平方米,空置率約為62%。“走量不理想,來看的人很多,但是真正下手的不多,50層以上的部分基本都沒有租出去。”
另一棟380米高的摩天大樓是當(dāng)?shù)氐诙邩?,業(yè)主單位一位項目主管表示,B塔已經(jīng)建成運營2年了,但受經(jīng)濟(jì)下行等因素影響,近來商戶退租、退鋪的現(xiàn)象明顯,人流量也在下降,公司面臨不小的壓力。在西部地區(qū)的另一座城市,隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,不少摩天大樓業(yè)主方正面臨銀行政策收緊的困局。
多位摩天大樓的業(yè)主單位負(fù)責(zé)人表示,高樓建成交付后,在運營上都會不可避免地面臨較大壓力,空置率短時間內(nèi)很難下降。
有分析指出,摩天大樓出租率的高低往往與所在城市第三產(chǎn)業(yè)在GDP中的比重密切相關(guān),一旦摩天大樓的數(shù)量超出了城市的經(jīng)濟(jì)承載力,就會出現(xiàn)供給過剩的局面,而摩天大樓建成后能否獲得收益,關(guān)鍵取決于出租率。目前,空置率成為困擾摩天大樓的一大難題。
此外,還有業(yè)內(nèi)人士提醒,摩天大樓建成后,管理和維護(hù)成本高昂,亦可能極大地擠占租金等有限渠道的收入,還將面臨國家政策收緊、市場環(huán)境發(fā)生重大變化等因素導(dǎo)致的資金短缺風(fēng)險。
其次,摩天大樓消防安全隱患大。廣西南寧市消防支隊防火處工程審核科高級工程師黎承介紹,隨著摩天大樓體量越來越大、高度越來越高、構(gòu)造越來越復(fù)雜,再加上大量新材料、新工藝、新技術(shù)的廣泛應(yīng)用,其潛在的火災(zāi)危險性日益攀升,已逐漸成為消防安全的“短板”,給消防工作帶來了更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一旦此類摩天大樓發(fā)生火災(zāi),極易形成強烈的“煙囪效應(yīng)”,人員疏散、逃生、滅火工作將會相當(dāng)困難。
記者從消防部門了解到,當(dāng)前的滅火救援能力尚不足以全面應(yīng)對超高層建筑火災(zāi)。目前我國消防登高車的最高作業(yè)高度才到100米,實際上,受地理環(huán)境和自然環(huán)境的影響,消防登高車最高只能升至極限值80%左右。即便如此,許多城市只有一臺這樣的消防登高車,有的城市甚至沒有。
此外,超高層建筑對環(huán)境會造成一定負(fù)面影響。在城市中心區(qū)集中建設(shè)超高層建筑,會對周邊自然環(huán)境造成負(fù)面影響,如影響采光、空氣流通不暢、光污染,容易產(chǎn)生“熱島效應(yīng)”。
遵循市場規(guī)律 避免盲目開發(fā)
業(yè)內(nèi)人士表示,摩天大樓的建設(shè)體現(xiàn)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,其建設(shè)應(yīng)符合所在地的城市建設(shè)目標(biāo),應(yīng)科學(xué)規(guī)劃,不應(yīng)盲目建造“世界之最”“世界最高”等建筑。
記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),一些著名的文化古城核心區(qū),不斷冒出一座座“聳入云端”的摩天大樓,有的甚至就在世界文化遺產(chǎn)的附近建起了高樓,影響古城風(fēng)貌。
業(yè)內(nèi)人士表示,在建設(shè)摩天大樓過程中,一定要遵循市場規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律,防止行政之手打造政績工程、形象工程。
同時,在決定建設(shè)摩天大樓前需要綜合考慮各方面的因素,從安全、環(huán)境、實用性等方面全面考慮。應(yīng)充分考慮城市總體開發(fā)強度,使其符合城市規(guī)劃布局和分區(qū)要求。在摩天大樓的開發(fā)建設(shè)中,應(yīng)完善總體城市設(shè)計、建筑密度分區(qū)、區(qū)域人口規(guī)模特征、區(qū)域交通(環(huán)境)影響評價等研究工作,有效加強城市規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用,尤其二三線城市要根據(jù)城市本身的地質(zhì)、商業(yè)配套、地方財力等條件,以謹(jǐn)慎的態(tài)度冷靜面對摩天大樓建設(shè)熱潮,避免盲目開發(fā)。
此外,還有分析人士認(rèn)為,建設(shè)摩天大樓也要綜合考慮消防安全、節(jié)能環(huán)保和運營維護(hù)負(fù)擔(dān)等問題,防止過度開發(fā)。
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