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藍(lán)皮書報(bào)告:預(yù)計(jì)首套房貸利率或大幅下降

2019-05-24 09:25:42    來源:中國證券報(bào)

今天,中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16(2019)》(以下簡稱“藍(lán)皮書”)。報(bào)告預(yù)計(jì),2019年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)或小幅上漲,首套房貸利率將會(huì)有較大幅度下降;市場(chǎng)銷售回落,投資增速放緩。

對(duì)于2019年房地產(chǎn)市場(chǎng),藍(lán)皮書預(yù)測(cè):

報(bào)告要點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上將維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)或略微小幅上漲

2019年全國住宅銷售平均價(jià)格約9206元/平方米,預(yù)期價(jià)格增長7.6%;部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過此水平

個(gè)人住房貸款余額增速保持平穩(wěn)或者略有下降,全年增幅不超20%

首套房貸利率將會(huì)有較大幅度下降;二套房貸利率將保持平穩(wěn),至多小幅下降

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回落,投資增速放緩

房價(jià):2019年商品住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變

藍(lán)皮書認(rèn)為,2019年,住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變,防止價(jià)格刺激市場(chǎng)大幅波動(dòng)應(yīng)成為調(diào)控重點(diǎn)目標(biāo)。

藍(lán)皮書預(yù)測(cè),2019年住宅銷售平均價(jià)格約9206元/平方米,上漲7.6%;部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過預(yù)期水平。藍(lán)皮書建議,部分重點(diǎn)城市應(yīng)加強(qiáng)多層面的預(yù)測(cè)、監(jiān)測(cè)和預(yù)警,將防止價(jià)格刺激市場(chǎng)引發(fā)大幅波動(dòng)作為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。

藍(lán)皮書預(yù)計(jì),短期內(nèi),北京調(diào)控政策將以穩(wěn)定為主,未來政策加碼或大幅放松的可能性都較小。

2018年北京二手住宅成交量占比為82.2%,為近幾年高位水平。隨著北京新建商品住宅供應(yīng)不斷郊區(qū)化發(fā)展,城區(qū)內(nèi)購房需求仍集中于二手房。因此,2019年二手房交易在市場(chǎng)上仍占據(jù)主力,成交量價(jià)在2018年基礎(chǔ)上穩(wěn)步上揚(yáng)。

房貸:首套房貸利率會(huì)有較大幅度下降

藍(lán)皮書預(yù)測(cè),數(shù)量方面,個(gè)人住房貸款的余額增速保持平穩(wěn)或者略有下降,預(yù)計(jì)全年增幅不超過20%。價(jià)格方面,二套房貸利率將保持平穩(wěn),至多小幅下降;首套房貸利率將會(huì)有較大幅度下降;整體而言,在首套房貸利率下降的帶動(dòng)下,整個(gè)房貸市場(chǎng)利率會(huì)小幅下降。風(fēng)險(xiǎn)方面,盡管貸款收入比、償債率以及貸款價(jià)值比等指標(biāo)都在上升,但債務(wù)的可持續(xù)性沒有問題。預(yù)計(jì)只要調(diào)控政策保持一定的延續(xù)性,未來債務(wù)上升的幅度要小于房價(jià)上升的幅度,短期內(nèi)房貸風(fēng)險(xiǎn)不構(gòu)成對(duì)銀行的顯著影響。

調(diào)控:長效機(jī)制再進(jìn)一步

2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走出一波反彈行情嗎?

藍(lán)皮書傾向于認(rèn)為,2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向的概率較小,意味著長效機(jī)制建設(shè)再進(jìn)一步,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上將維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)或小幅上漲。

藍(lán)皮書認(rèn)為,2018年,各地出臺(tái)450余項(xiàng)調(diào)控政策,說明因城施策和分類調(diào)控已經(jīng)深入推進(jìn)。正是因城施策,使住宅市場(chǎng)建設(shè)、投資和銷售指標(biāo)的趨勢(shì)和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。中央提出的構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制雖然是有一個(gè)過程,但其緊迫性也顯而易見。因城施策是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要環(huán)節(jié),因城施策和分類調(diào)控的成功實(shí)踐將有力推進(jìn)長效機(jī)制的形成。

藍(lán)皮書認(rèn)為,政策更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大。由于不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交走勢(shì)、庫存狀況、房價(jià)狀況各不相同,城市政府根據(jù)實(shí)際情況制定政策,承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任。除了限制市場(chǎng)需求的行政性措施和市場(chǎng)管理權(quán)限之外,作為地方稅種的房地產(chǎn)稅也可能將是落實(shí)城市主體責(zé)任的一個(gè)重要手段。

行業(yè):銷售回落 投資增速放緩

藍(lán)皮書認(rèn)為,2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小,對(duì)樓市的刺激作用比較有限,加之“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變,預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回落,投資增速放緩,行業(yè)平穩(wěn)調(diào)整的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

2018年住宅投資和住宅新開工面積實(shí)現(xiàn)較快增長,而竣工面積增速大幅下降,導(dǎo)致施工面積持續(xù)增長。從銷售看,現(xiàn)房銷售持續(xù)大幅下降,這就形成一個(gè)剪刀差,即竣工增長放緩,部分城市現(xiàn)房庫存偏低,2019年預(yù)測(cè)銷售面積明顯大于竣工面積,可售面積將進(jìn)一步減少,帶來一定的房價(jià)上漲壓力。報(bào)告建議在相應(yīng)城市增加和加快住宅供給。

2019年,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回落,土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,新開工意愿不足,全年投資增速將面臨較大回調(diào)壓力。不同城市來看,2018年一線城市投資增速穩(wěn)步回升,2019年有望延續(xù)這一趨勢(shì);二線城市2018年投資低速徘徊,年底市場(chǎng)熱度明顯提升;三四線城市2018年投資增速不斷放緩,2019年仍將面臨較大回調(diào)壓力。

調(diào)控政策仍緊 信貸政策是關(guān)鍵

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,后續(xù)樓市調(diào)控政策將繼續(xù)著力于穩(wěn)定市場(chǎng)。整體看,目前房地產(chǎn)政策除信貸以外微調(diào)越來越多,但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。不過,首套房與二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),貸款成數(shù)、按揭利率的變化,將是未來幾個(gè)月影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的最關(guān)鍵要素。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng),其他政策的調(diào)整對(duì)樓市影響非常有限。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,隨著城市房價(jià)上漲的數(shù)量增加,從“房住不炒”的角度看,后續(xù)落實(shí)差異化調(diào)控等政策內(nèi)容的城市數(shù)量也會(huì)增加。從同比漲幅看,西安新房價(jià)格漲幅最大。西安連續(xù)5個(gè)月成為房價(jià)同比漲幅最大的城市,預(yù)計(jì)后續(xù)管控的可能性也會(huì)加大。部分二線城市房價(jià)炒作比較明顯,尤其是一些人才導(dǎo)入速度快的城市,后續(xù)此類城市房價(jià)穩(wěn)定方面的政策出臺(tái)可能性最大。

關(guān)鍵詞: 首套房貸利率 下降

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