今天，中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16(2019)》(以下簡稱“藍(lán)皮書”)。報(bào)告預(yù)計(jì)，2019年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)或小幅上漲，首套房貸利率將會(huì)有較大幅度下降;市場(chǎng)銷售回落，投資增速放緩。

對(duì)于2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)，藍(lán)皮書預(yù)測(cè)：

報(bào)告要點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上將維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)或略微小幅上漲

2019年全國住宅銷售平均價(jià)格約9206元/平方米，預(yù)期價(jià)格增長7.6%;部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過此水平

個(gè)人住房貸款余額增速保持平穩(wěn)或者略有下降，全年增幅不超20%

首套房貸利率將會(huì)有較大幅度下降;二套房貸利率將保持平穩(wěn)，至多小幅下降

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回落，投資增速放緩

房價(jià)：2019年商品住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變

藍(lán)皮書認(rèn)為，2019年，住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變，防止價(jià)格刺激市場(chǎng)大幅波動(dòng)應(yīng)成為調(diào)控重點(diǎn)目標(biāo)。

藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，2019年住宅銷售平均價(jià)格約9206元/平方米，上漲7.6%;部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過預(yù)期水平。藍(lán)皮書建議，部分重點(diǎn)城市應(yīng)加強(qiáng)多層面的預(yù)測(cè)、監(jiān)測(cè)和預(yù)警，將防止價(jià)格刺激市場(chǎng)引發(fā)大幅波動(dòng)作為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。

藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，短期內(nèi)，北京調(diào)控政策將以穩(wěn)定為主，未來政策加碼或大幅放松的可能性都較小。

2018年北京二手住宅成交量占比為82.2%，為近幾年高位水平。隨著北京新建商品住宅供應(yīng)不斷郊區(qū)化發(fā)展，城區(qū)內(nèi)購房需求仍集中于二手房。因此，2019年二手房交易在市場(chǎng)上仍占據(jù)主力，成交量價(jià)在2018年基礎(chǔ)上穩(wěn)步上揚(yáng)。

房貸：首套房貸利率會(huì)有較大幅度下降

藍(lán)皮書預(yù)測(cè)，數(shù)量方面，個(gè)人住房貸款的余額增速保持平穩(wěn)或者略有下降，預(yù)計(jì)全年增幅不超過20%。價(jià)格方面，二套房貸利率將保持平穩(wěn)，至多小幅下降;首套房貸利率將會(huì)有較大幅度下降;整體而言，在首套房貸利率下降的帶動(dòng)下，整個(gè)房貸市場(chǎng)利率會(huì)小幅下降。風(fēng)險(xiǎn)方面，盡管貸款收入比、償債率以及貸款價(jià)值比等指標(biāo)都在上升，但債務(wù)的可持續(xù)性沒有問題。預(yù)計(jì)只要調(diào)控政策保持一定的延續(xù)性，未來債務(wù)上升的幅度要小于房價(jià)上升的幅度，短期內(nèi)房貸風(fēng)險(xiǎn)不構(gòu)成對(duì)銀行的顯著影響。

調(diào)控：長效機(jī)制再進(jìn)一步

2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走出一波反彈行情嗎?

藍(lán)皮書傾向于認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向的概率較小，意味著長效機(jī)制建設(shè)再進(jìn)一步，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上將維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)或小幅上漲。

藍(lán)皮書認(rèn)為，2018年，各地出臺(tái)450余項(xiàng)調(diào)控政策，說明因城施策和分類調(diào)控已經(jīng)深入推進(jìn)。正是因城施策，使住宅市場(chǎng)建設(shè)、投資和銷售指標(biāo)的趨勢(shì)和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。中央提出的構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制雖然是有一個(gè)過程，但其緊迫性也顯而易見。因城施策是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，因城施策和分類調(diào)控的成功實(shí)踐將有力推進(jìn)長效機(jī)制的形成。

藍(lán)皮書認(rèn)為，政策更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大。由于不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交走勢(shì)、庫存狀況、房價(jià)狀況各不相同，城市政府根據(jù)實(shí)際情況制定政策，承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任。除了限制市場(chǎng)需求的行政性措施和市場(chǎng)管理權(quán)限之外，作為地方稅種的房地產(chǎn)稅也可能將是落實(shí)城市主體責(zé)任的一個(gè)重要手段。

行業(yè)：銷售回落 投資增速放緩

藍(lán)皮書認(rèn)為，2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對(duì)樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調(diào)整的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

2018年住宅投資和住宅新開工面積實(shí)現(xiàn)較快增長，而竣工面積增速大幅下降，導(dǎo)致施工面積持續(xù)增長。從銷售看，現(xiàn)房銷售持續(xù)大幅下降，這就形成一個(gè)剪刀差，即竣工增長放緩，部分城市現(xiàn)房庫存偏低，2019年預(yù)測(cè)銷售面積明顯大于竣工面積，可售面積將進(jìn)一步減少，帶來一定的房價(jià)上漲壓力。報(bào)告建議在相應(yīng)城市增加和加快住宅供給。

2019年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回落，土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，新開工意愿不足，全年投資增速將面臨較大回調(diào)壓力。不同城市來看，2018年一線城市投資增速穩(wěn)步回升，2019年有望延續(xù)這一趨勢(shì);二線城市2018年投資低速徘徊，年底市場(chǎng)熱度明顯提升;三四線城市2018年投資增速不斷放緩，2019年仍將面臨較大回調(diào)壓力。

調(diào)控政策仍緊 信貸政策是關(guān)鍵

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，后續(xù)樓市調(diào)控政策將繼續(xù)著力于穩(wěn)定市場(chǎng)。整體看，目前房地產(chǎn)政策除信貸以外微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。不過，首套房與二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，貸款成數(shù)、按揭利率的變化，將是未來幾個(gè)月影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的最關(guān)鍵要素。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng)，其他政策的調(diào)整對(duì)樓市影響非常有限。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著城市房價(jià)上漲的數(shù)量增加，從“房住不炒”的角度看，后續(xù)落實(shí)差異化調(diào)控等政策內(nèi)容的城市數(shù)量也會(huì)增加。從同比漲幅看，西安新房價(jià)格漲幅最大。西安連續(xù)5個(gè)月成為房價(jià)同比漲幅最大的城市，預(yù)計(jì)后續(xù)管控的可能性也會(huì)加大。部分二線城市房價(jià)炒作比較明顯，尤其是一些人才導(dǎo)入速度快的城市，后續(xù)此類城市房價(jià)穩(wěn)定方面的政策出臺(tái)可能性最大。

關(guān)鍵詞： 首套房貸利率 下降