房產(chǎn)中介違規(guī)墊資:首付貸卷土重來 稱業(yè)務(wù)合規(guī)
樓市江湖似乎永遠不缺少故事,首付貸雖然選擇“潛水”,但并沒有相忘于江湖。
“五一”小長假期間,北京市住建委執(zhí)法部門聯(lián)合多區(qū)房管局開展房地產(chǎn)市場檢查,嚴厲打擊“商改住”、違規(guī)租賃等違法違規(guī)行為,并依法對145家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的違法違規(guī)行為立案查處。《證券日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),除上述違規(guī)行為外,還有部分房產(chǎn)中介存在墊資、幫買方湊首付、“二套房變首套房”等違規(guī)行為。
房產(chǎn)中介違規(guī)墊資
《證券日報》記者以購房者身份暗訪了多家京城房產(chǎn)中介,在得知本報記者買房首付不夠后,經(jīng)紀人給出了一些“解決辦法”。
北京市朝陽區(qū)某房產(chǎn)中介表示:“如果您名下還有其他房產(chǎn),可以將房產(chǎn)抵押給我們公司,最高可抵押房產(chǎn)評估價的七成。我們公司可以做到7天內(nèi)放款,不會影響買房進度。”
“不過,這類墊資業(yè)務(wù)一般期限比較短,您需要考慮后續(xù)有沒有還款能力。同時,抵押用途不可以寫購房,并且需要一定比例的手續(xù)費”。該經(jīng)紀人提醒記者。
據(jù)其介紹,手續(xù)費分為兩種:第一,每月收取貸款額1.08%作為利息以及貸款額0.1%作為中介費,簽訂合同時一次性繳清。第二,每月收取貸款額1.5%作為利息,簽訂合同時一次性繳清。
在第一種情況下,購房人需要與中介約定固定的墊資時長。以墊資100萬元、用款8個月為例,購房人一次性繳納總額為8000元的中介費(每月收取貸款額的0.1%,共8個月),以及86400元的利息(每月收取貸款額的1.08%,共8個月)。如果購房者用款不足8個月提前還款,中介費不退,利息可按照用款天數(shù)退款,不足1個月按1個月計算。同時,8個月的用款期限不可以展期。
在第二種情況下,以墊資100萬元、用款2個月舉例,購房人一次性繳納30000元利息(貸款額的1.5%,共2個月),如果購房者用款不足2個月提前還款,實際利息按照用款天數(shù)計算(不足1個月算1個月)。同樣不可以展期。
上述經(jīng)紀人表示:“第一種情況適合不清楚資金何時能夠周轉(zhuǎn)開的購房人,利息相對較低,不過如果簽訂的時限較長又提前還款,會損失0.1%的中介費。”
據(jù)《證券日報》記者暗訪了解,墊資手續(xù)費大多為借款額的1%-2%不等,每個月收取,多數(shù)中介表示“不滿1個月要按照1個月收費”。
“二套房變首套房”提高貸款額
在某大型房產(chǎn)中介,《證券日報》記者了解到一項可以減輕二套房首付壓力,即“二套房變首套房”的所謂服務(wù)。
上述房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人表示,“我們可以在您不離婚的前提下,將買二套房操作成買首套房,貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%,貸款比例達到65%。此項業(yè)務(wù)收取貸款額1%-1.5%的手續(xù)費,貸款額0.15%的公證費,80元抵押登記費以及1000元左右的委托費。其中第一項,由我們公司收取。”
不過,面對《證券日報》記者的追問,這位業(yè)務(wù)員并不愿意透露具體流程,只表示:“您只需提供身份證、戶口本、征信記錄等個人信息,除了銀行面簽,其他環(huán)節(jié)您不用出現(xiàn)。同時,您不用擔(dān)心風(fēng)險,此項業(yè)務(wù)為批貸后繳納手續(xù)費,并且在和賣方簽訂購房合同時,會簽訂一個補充協(xié)議,寫明‘如果貸款未批則合同作廢’。我們會和賣方解釋清楚,等待批貸的時間一般在10天以內(nèi),即使此單批貸失敗,也不會耽誤很長時間。”
業(yè)內(nèi)人士分析稱:“直接的‘二套房變首套房’,從流程來看,是不可能在銀行獲得審批通過的,因為銀行批貸時會查詢買方的征信記錄,過往的貸款記錄等信息是瞞不住的。如果房產(chǎn)中介確實能夠?qū)崿F(xiàn)上述業(yè)務(wù),很可能是房產(chǎn)中介提供了假資料給銀行,而銀行在審核時也涉嫌放水。”
該房產(chǎn)中介工作人員表示:“‘二套房變首套房’的手續(xù)費為貸款額的1%-1.5%,一般以貸款額作為區(qū)分。近期,貸款額超過300萬元的客戶手續(xù)費按照1.5%收取,300萬元以下的客戶按照1%收取。”對于這樣做的原因,其解釋稱:“貸款超過300萬元涉及到與銀行分行層面溝通,所以手續(xù)費較高,300萬元以下支行審批即可。”
除此之外,還有多項根據(jù)購房者實際情況“量身定做”的貸款業(yè)務(wù)。一位房產(chǎn)經(jīng)紀人表示:“您只管放心看房,最后如果只是差錢,我們公司提供‘一站式服務(wù)’,可能是抵押貸款也可能是消費貸。如果賣家要求全款,我們也可以提前墊資,拿到房本您再按照合同約定把錢還給我們公司。”
在記者的暗訪過程中,多個房產(chǎn)中介為了促成交易,對本報記者聲稱其“業(yè)務(wù)合規(guī)”、“流程正常”。
一位不愿具名的中介行業(yè)高管人士表示:“對于購房者來說,首付貸、墊資等雖然緩解了燃眉之急,但是部分借款的利息會非常高。對于購房人而言,需要考慮是否能夠保證自己有一個長期穩(wěn)定的工作來償還這部分高息借款,以及未來房地產(chǎn)市場不可能短期內(nèi)大幅上漲讓購房者從中間套利。對于房產(chǎn)中介來說,推介此類業(yè)務(wù)的動力在于促成買賣雙方盡快達成交易。部分房產(chǎn)中介即使沒有直接提供相關(guān)業(yè)務(wù),作為引薦方也是違規(guī)的,這種加杠桿的方法,不管是對于房產(chǎn)中介、開發(fā)商、貸款中介、金融機構(gòu),中間的風(fēng)險還是比較大的,不利于整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。”
據(jù)記者了解,近兩年,住建部、央行等一直重點治理樓市信貸違規(guī)等亂象。2017年,住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》,嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局、北京市住建委、北京住房公積金管理中心四部門曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的通知》,要求各商業(yè)銀行要根據(jù)“了解你的客戶”的原則,加強對客戶的盡職調(diào)查,認真核查購房人首付款資金來源,對使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶,應(yīng)拒絕發(fā)放貸款?!?018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點》將違反房地產(chǎn)行業(yè)政策作為整治工作要點之一,包括發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款;以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式,直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利;綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡套現(xiàn)等資金用于購房等均被作為重點查處對象。(記者 劉萌)
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