2019年房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)將迎來到期高峰
3~4月,是房企2018年年報集中發(fā)布期。年報可以看作是上市公司業(yè)績的生命線,可如實地反映房企的運營情況,同時,也往往會披露房企未來的發(fā)展方向或目標。
作為資金密集型行業(yè),資金鏈對于房企而言至關(guān)重要。2019年,房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)將迎來到期高峰。但是隨著去年融資渠道的收緊,諸多房企在境內(nèi)的發(fā)債受到了影響,而境外發(fā)債的成本進一步走高。如果回款與投資未能及時跟上,未來3年間,房企的資金面顯然會面臨更大的壓力。
《每日經(jīng)濟新聞》記者通過對部分典型上市房企年報的研訊,分析2019年房企償債潮的成因以及高息債“救急”的后果,試圖提供一個行業(yè)的觀察視角,厘清在短債密集到期之時,房企的應(yīng)對、處置方式以及后續(xù)的影響。
這是房地產(chǎn)行業(yè)最好的時代,或許也是最壞的時代。在經(jīng)歷了跌宕起伏的樓市行情之后,不少房企為2018年交出了一張“都挺好”的答卷,在盈利與規(guī)模上都上了一個臺階。
在過去的這一年,由于市場環(huán)境的變化,一些激進的房企在調(diào)控與融資的重壓下,也短暫地面臨了資金的“陣痛”——與之隨行的是凈負債率的居高不下和可能面臨的凈利潤率下滑。因而多數(shù)遇到危機的房企,不得不通過引入戰(zhàn)投、變賣資產(chǎn)等方式來渡過難關(guān)。
冰與火之間,折射出房地產(chǎn)行業(yè)當下的發(fā)展趨勢。2019年,很多房企開始把資金安全放置于首位,在抓緊回款、促進銷售等方面狠下功夫,將“現(xiàn)金為王”當作第一信條。
“現(xiàn)金為王”的考量
對于房地產(chǎn)這個資金密集型的行業(yè)來說,現(xiàn)金流的重要性不言而喻,尤其是在行業(yè)整體下行的背景下更是如此。
當下,行業(yè)整體的負債率已經(jīng)漲至高位。數(shù)據(jù)顯示,A股上市的131家房企中,2018年第三季報負債合計7.89萬億元,較2017年年底的6.6萬億元,增長19.5%。
另一個方面,房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率出現(xiàn)了一定程度的下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù),76家已經(jīng)發(fā)布2018年年報的房企中,A股房企凈利潤率平均為11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。
負債率高企而利潤率走低,諸多房企采取了相應(yīng)的措施,比如,更加強調(diào)“現(xiàn)金為王”。在萬科2018年的業(yè)績推介會上,針對公司負債有所上升的問題,萬科首席財務(wù)官孫嘉提出,萬科的運營模式是現(xiàn)金為王、現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的管理模式,公司自始至終希望保持穩(wěn)健的負債水平。
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解,一些大型房企在今年開年之后即開始了“搶收計劃”與“去庫存計劃”,其背后都顯示出以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的目標導向。
典型的如泰禾,在開年之后就發(fā)起了“1號搶收計劃”,最終帶來10000組來訪,實現(xiàn)單月認購50億元,為這家資金鏈緊張的房企減輕了一定的壓力。
另一家龍頭房企也在梳理各個城市公司去化較差、投資收益率較低的項目,發(fā)起了“去庫存”的計劃,并定期考核各個一線公司的完成情況。“對于未來,我們已經(jīng)很謹慎了。”一名此房企的內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
“過去幾年,貨值驅(qū)動下,不少房企規(guī)??焖僭鲩L的同時,庫存也劇增。減少庫存,快速回籠資金是每家房企都在努力干的事情,資金鏈緊張的會顯得更加迫切。”明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強分析認為。
而在另一個衡量房企投資力度的指標上,基本面也正在向著更穩(wěn)健的方向發(fā)展。在此前行業(yè)加杠桿的大背景下,多數(shù)房企經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均為負數(shù),而今年有不少房企這一指標均已回正,例如萬科、泰禾等。
中指院的數(shù)據(jù)也指出,2018年百強企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額均值為15.7億元,相比上年提升顯著。
窗口期融資的危與機
雖然房地產(chǎn)市場的基本面沒有變化,但今年以來融資方面對于房企發(fā)債仍然有所放開??硕饠?shù)據(jù)顯示,今年3月,85家典型房企的融資總額為1204.7億元,環(huán)比上升18.5%,同比增長13.7%。
融資成本上也處于較低的水平。3月份主流房企的境外融資成本在6%到8%之間,境內(nèi)發(fā)債成本多在5%以內(nèi);單月來看,2019年3月房企境外債券融資成本6.77%,達到2018年下半年以來的最低值。
這意味著,無論是從規(guī)模還是成本兩個指標來看,目前都是發(fā)債的一個窗口期,尤其是在大量短債即將到期的情況下,許多房企發(fā)債的主要目的都是“借新還舊”。
例如,恒大于4月15日公布的增發(fā)10億美元優(yōu)先票據(jù),恒大即表示增發(fā)10億美元債券目的是為現(xiàn)有債務(wù)再融資及用作資本支出,剩余部分用作一般公司用途。
又如,3月1日,雅居樂公告,已于2月28日發(fā)行于2022年到期、5億美元、利率6.7%的優(yōu)先票據(jù),所得款項用于為若干現(xiàn)有負債再融資。
協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出,對于很多房企而言,在這個窗口期發(fā)債不是“選擇”而是“必須”,因為此前發(fā)過很多美元債如今沒有足夠資金償還,所以趁市場氛圍還可以的時候繼續(xù)發(fā)債。
一名承接房企發(fā)債業(yè)務(wù)的人士也指出,目前發(fā)債是一個比較好的時機,利率方面有一些空間,“當然一些資金需求比較強烈的房企,利率稍高點也能接受”。
但是在樓市企穩(wěn)的背景下,如果其他的經(jīng)營指標沒有進行合格的管控,高息債對整體資金鏈的風險仍不得不警惕。“高息債本身就已經(jīng)代表債權(quán)人注意到這個企業(yè)的風險了,因而才會尋求高利息。”一名不愿具名的地產(chǎn)分析師指出。
因而在這種背景下,頻密發(fā)債的企業(yè)仍應(yīng)該在回款與銷售計劃上發(fā)力,畢竟這是最不需要成本的資金。“加速回籠資金、短平快地去庫存,這是比較穩(wěn)妥的做法。”上述分析師表示。
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