多城“限售令”到期 8城市會(huì)否迎來(lái)“拋房潮”?
兩年前的2017年3月25日,廈門成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)“限售令”的城市,要求新購(gòu)住房須取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。隨后,福州、青島、廣州、常州、珠海等城市紛紛跟進(jìn),短短20天內(nèi),就有11座城市在各自的樓市調(diào)控中加入“限售”內(nèi)容。其中,“新購(gòu)買住房須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓”成為不少城市“限售令”的核心內(nèi)容。
兩年后的2019年4月,首批出臺(tái)“限售令”城市中,被“凍結(jié)”房源將陸續(xù)“解凍”。這批“解凍”房源陸續(xù)入市,對(duì)各地樓市將產(chǎn)生怎樣的影響?近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者分別赴廣州、廈門、濟(jì)南(樓盤)、常州4個(gè)城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,第一時(shí)間為讀者展示“限售期滿”對(duì)這些城市樓市的影響。
在歷經(jīng)多個(gè)調(diào)控周期后,“短期看政策,長(zhǎng)期看人口”的特征在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)的越發(fā)明顯。短期房?jī)r(jià)走勢(shì),跟政策的走勢(shì)關(guān)聯(lián)性越來(lái)越高。
2015年的“3·30”住房貸款新政,以及隨后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅免征期由5年下調(diào)至2年。沉寂了2年的樓市,進(jìn)入了新一輪上升周期。在一線城市樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇的帶動(dòng)下,以及各地棚改、購(gòu)房補(bǔ)貼等樓市刺激政策的支撐下,二、三線城市樓市全面復(fù)蘇。
樓市復(fù)蘇,帶來(lái)的自然房?jī)r(jià)的快速上漲,這便有了2016年的“9·30”新政。雖然之后房?jī)r(jià)漲幅開始回落,但慣性上漲依然存在,快速上漲勢(shì)頭并未得到有效遏制。彼時(shí),在“房住不炒”的大背景下,不少城市紛紛升級(jí)調(diào)控措施,以打擊房地產(chǎn)投資投機(jī)需求。
2017年3月25日,廈門成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)限售令的城市,要求新購(gòu)住房須取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。
時(shí)至2019年,首批出臺(tái)限售令的城市中,被“凍結(jié)”的房源將陸續(xù)“解凍”。這批房源陸續(xù)入市,對(duì)樓市將產(chǎn)生何種影響?
本輪限售起因:房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭未得遏制
限售,因能更加精準(zhǔn)地“掐住”投資客的七寸,令其資金鏈在三四年內(nèi)難以松綁,進(jìn)而維護(hù)樓市正常交易秩序,因而被多地采用。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì),自廈門之后,全國(guó)先后有超過50個(gè)城市出臺(tái)限售令。雖然細(xì)則不盡相同,但基本思路都是通過2至5年不等的期限內(nèi)限制交易,來(lái)遏制投資投機(jī)需求,遏制房?jī)r(jià)快速上漲。
而限售令出臺(tái)的背景是,房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭并未因2016年“9·30”后的系列新政得到遏制。在“9·30”前,全國(guó)房?jī)r(jià)已持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)17個(gè)月的復(fù)蘇、上漲。
2015年3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,將二套房最低首付比例從60%降至40%;使用公積金貸款購(gòu)房首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次申請(qǐng)公積金購(gòu)房,最低首付不低于30%。而此前,二套房貸普遍執(zhí)行“首付比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的標(biāo)準(zhǔn)。
隨后,財(cái)政部和國(guó)稅總局于當(dāng)日聯(lián)合發(fā)布消息,將個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅免征期限由購(gòu)房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。
這也被稱作“3·30”新政,也是這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)“牛市”的起點(diǎn)。
在“3·30新政”的強(qiáng)力刺激下,全國(guó)樓市強(qiáng)勁反彈、復(fù)蘇。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,自2015年4月開始,一線城市新建商品住宅價(jià)格同比跌幅逐漸收窄,并由當(dāng)月的同比跌幅3.8%,在6月由負(fù)轉(zhuǎn)正,同比上漲3%。至2016年4月,同比增幅更是達(dá)到驚人的33.9%。
在一線城市樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇的帶動(dòng)下,以及棚改貨幣化、購(gòu)房補(bǔ)貼等各類刺激政策的強(qiáng)力支撐下,二、三線城市的樓市逐漸復(fù)蘇。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,二線城市新建商品住宅價(jià)格在當(dāng)年5月跌幅開始縮窄,并由當(dāng)月的跌幅6.1%,在12月份由負(fù)轉(zhuǎn)正,同比上漲0.6%;三線城市新建商品住宅價(jià)格在當(dāng)年6月跌幅開始縮窄,由當(dāng)月的跌幅6.2%,到2016年4月由負(fù)轉(zhuǎn)正,同比上漲0.2%。
新房?jī)r(jià)格不斷上漲,且漲幅不斷擴(kuò)大,隨之而來(lái)的是始于北京(樓盤)的“9·30”調(diào)控。
2016年9月30日,北京出臺(tái)政策,要求購(gòu)買首套普通自住房的首付比例不低于35%;首套非普通自住房的首付比例不低于40%。對(duì)擁有1套住房的居民家庭,再次申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)買普通自住房的,不論是否有無(wú)貸款記錄,首付比例不低于50%;購(gòu)買非普通自住房的,首付比例不低于70%。
此后,以限購(gòu)、限貸、限商等為主要特點(diǎn)的調(diào)控政策,陸續(xù)在各地落地。
然而,這一輪樓市調(diào)控依然沒有遏制房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。二線城市新房?jī)r(jià)格在2016年11月份達(dá)到同比上漲14.2%的高位,此后漲幅出現(xiàn)回落至個(gè)位數(shù)。三線城市新房?jī)r(jià)格同比一路上漲,直至2017年7月達(dá)到同比上漲9.3%的高位后,漲幅才出現(xiàn)回落。
“房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭沒有得到遏制,正是限售政策出臺(tái)的主要原因。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
他認(rèn)為,限售政策雖可能會(huì)“誤傷”改善型需求,但可以針對(duì)性地抑制投資投機(jī)需求,對(duì)樓市健康穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。
8城3439萬(wàn)平方米:“解凍”房源入市影響幾何
2017年3月25日,廈門正式出臺(tái)限售令,規(guī)定新購(gòu)住房須取得產(chǎn)權(quán)證2年后方可上市交易,并進(jìn)一步嚴(yán)格限購(gòu)政策。
廈門的做法并非沒有道理。
在“3·30新政”后,廈門樓市迅速?gòu)?fù)蘇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年8月,廈門新房?jī)r(jià)格同比漲幅轉(zhuǎn)負(fù)為正,達(dá)到0.1%,是70個(gè)大中城市樓市最早回暖的城市之一。
隨后,廈門樓市一發(fā)不可收拾,房?jī)r(jià)飆漲。至2016年9月,廈門新房?jī)r(jià)格同比漲幅一度高達(dá)47%,僅略低于合肥(樓盤),在全國(guó)位居第二。在“9·30”新政的帶動(dòng)下,廈門新房?jī)r(jià)格同比漲幅開始回落。盡管如此,廈門新房?jī)r(jià)格依然有17個(gè)月同比漲幅超過2位數(shù)。
“限售令”后,廈門樓市迅速降溫,新房?jī)r(jià)格同比漲幅大幅回落。由當(dāng)年3月份的32.3%回落至4月份的25.7%。至當(dāng)年7月,新房?jī)r(jià)格同比漲幅回落至個(gè)位數(shù)。
包括“限售令”在內(nèi)的一系列樓市調(diào)控,有效遏制了廈門房?jī)r(jià)的快速上漲。
在2017年隨后的月份里,以“限售令”為主要特點(diǎn)的樓市調(diào)控在全國(guó)蔓延。
福州于3月28日出臺(tái)“限售令”,規(guī)定福州市五城區(qū)戶籍家庭購(gòu)買第二套住宅,非五城區(qū)戶籍家庭購(gòu)買第一套住宅,須取得產(chǎn)權(quán)證2年后方可上市交易。
青島于3月30日出臺(tái)“限售令”,規(guī)定新建商品住房和二手住房需在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年后方可上市交易。而青島于去年4月將限售期限由2年調(diào)整至5年。
廣州于3月31日出臺(tái)“限售令”,規(guī)定新建商品住房和二手住房需在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年后方可上市交易。
珠海于4月8日出臺(tái)“限售令”,規(guī)定居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的住房,須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年后方可上市交易。
隨后,包括惠州(樓盤)、常州、東莞(樓盤)、揚(yáng)州(樓盤)、海南(樓盤)、濟(jì)南等省市在內(nèi)的多個(gè)地方均出臺(tái)“限售令”。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì),至目前,全國(guó)已有超過50個(gè)城市出臺(tái)限售令。
進(jìn)入2019年4月,上述出臺(tái)限售令的城市,被“凍結(jié)”交易的房源將陸續(xù)進(jìn)入解凍期。
“解凍”規(guī)模方面,克而瑞新房成交數(shù)據(jù)顯示,出臺(tái)“限售令”后的6個(gè)月內(nèi),青島成交817萬(wàn)平方米、廣州成交431萬(wàn)平方米、東莞成交328萬(wàn)平方米、濟(jì)南成交326萬(wàn)平方米、常州成交290萬(wàn)平方米、珠海成交107萬(wàn)平方米、廈門成交60萬(wàn)平方米。
據(jù)此計(jì)算,8城,3439萬(wàn)平方米。
雖然住宅從成交至辦理產(chǎn)權(quán)證之間存在時(shí)間差,但如果再考慮二手房交易規(guī)模的話,理論上講,上述出臺(tái)限售令的城市,未來(lái)6個(gè)月內(nèi)將有千萬(wàn)平方米量級(jí)的住宅“解凍”,并可入市交易。
巨量解凍規(guī)模,上述城市會(huì)否迎來(lái)“拋房潮”
“原則上來(lái)看,既使限售房源解凍,也很難出現(xiàn)拋房潮。”同策研究院院長(zhǎng)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
張宏偉分析指出,目前還是周期性的低點(diǎn),市場(chǎng)整體還處于下行階段,一些限售城市當(dāng)前的房?jī)r(jià)較2017年限售時(shí)的高點(diǎn)出現(xiàn)不同程度回調(diào),此時(shí)選擇賣房,不一定會(huì)成交,即使成交也會(huì)產(chǎn)生損失。
“所以不論是從普通老百姓(603883)的角度來(lái)看,還是從投資客的角度來(lái)看,目前的回報(bào)率很低,或者還有損失。同時(shí),當(dāng)前一些城市交易量在回升,目前并不是拋盤的合適時(shí)機(jī)。”張宏偉說,“大家可能會(huì)等下一輪市場(chǎng)高峰期來(lái)臨的時(shí)候再去賣掉。”
嚴(yán)躍進(jìn)也持同樣觀點(diǎn),“很難出現(xiàn)拋房潮,一些城市當(dāng)前的房?jī)r(jià)較2017年高點(diǎn)出現(xiàn)回調(diào),此時(shí)選擇拋盤,無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)較大損失。”
不過嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為,一些資金壓力較大或資金鏈斷裂的購(gòu)房者會(huì)被迫選擇拋售。
而未來(lái)隨著限售房源的陸續(xù)解凍,是否會(huì)給房?jī)r(jià)和樓市帶來(lái)下行壓力呢?
“短期內(nèi),絕大部分人應(yīng)該不會(huì)選擇拋盤,這對(duì)短期房?jī)r(jià)和樓市不會(huì)造成太大影響。當(dāng)前,部分城市樓市成交量上升,下一輪市場(chǎng)高峰期的到來(lái),會(huì)對(duì)沖部分壓力。”張宏偉說。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,近期市場(chǎng)交易上升使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲苗頭,未來(lái)限售房源陸續(xù)解凍,會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)量,也能平抑房?jī)r(jià)上漲的壓力。
相關(guān)閱讀
-
《和平精英》的開放世界 全局開放商業(yè)想象
未來(lái)30年,元宇宙將是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),至少有12億人可以成為元宇宙... -
如何打破銀行場(chǎng)景金融轉(zhuǎn)型焦慮 百融云...
身處數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代,用戶對(duì)于千人千面、實(shí)時(shí)響應(yīng)、場(chǎng)景化的訴求日益... -
泰隆銀行突破柜臺(tái)窗口式政務(wù)服務(wù)定式思...
日前,紹興市柯橋區(qū)外貿(mào)共享客廳在泰隆銀行紹興分行揭牌成立,在全... -
世界快資訊丨固定資產(chǎn)投資增速加快 投...
相關(guān)閱讀:消費(fèi)市場(chǎng)逐步恢復(fù)新型消費(fèi)增勢(shì)良好政策措施加力顯效工業(yè)... -
四部門:部署開展涉企違規(guī)收費(fèi)專項(xiàng)整治...
人民網(wǎng)北京10月27日電(記者孫博洋)記者從市場(chǎng)監(jiān)管總局了解到,日... -
臺(tái)州銀行投向小微企業(yè)與“三農(nóng)”客戶的...
臺(tái)州銀行溫州分行成立12年來(lái),與小微企業(yè)和三農(nóng)交貼心的朋友,累計(jì)... -
精彩看點(diǎn):智通A股融資融券統(tǒng)計(jì)|10月27日
智通A股融資融券統(tǒng)計(jì)|10月27日 -
進(jìn)出口銀行浙江省分行:21.5億元紅獅印...
由進(jìn)出口銀行浙江省分行牽頭的等值21 5億元人民幣紅獅印尼東加銀團(tuán)... -
浙商銀行投放人行設(shè)備更新改造再貸款清...
近期,浙商銀行落實(shí)設(shè)備更新改造再貸款和制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款投放的相... -
紹興市成立科學(xué)家研究中心 打造弘揚(yáng)科...
日前,紹興市科學(xué)家精神研究中心揭牌成立儀式在紹興文理學(xué)院舉行。... -
浙江省科協(xié)科普部組織浙江農(nóng)林大學(xué)5位博...
日前,浙江省科協(xié)科普部組織浙江農(nóng)林大學(xué)5位博士科技志愿者,響應(yīng)智... -
鹿城區(qū)科協(xié)持續(xù)舉辦項(xiàng)目路演活動(dòng) 吸引...
近日,為加速推動(dòng)科技成果轉(zhuǎn)化,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,服務(wù)國(guó)家創(chuàng)新... -
孫宇晨2022釜山區(qū)塊鏈周演講:區(qū)塊鏈?zhǔn)?..
據(jù)韓國(guó)媒體全球經(jīng)濟(jì)新聞10月27日?qǐng)?bào)道,波場(chǎng)TRON創(chuàng)始人孫宇晨線上出... -
世界即時(shí)看!挺進(jìn)深地挖掘油氣潛能(新知)
【現(xiàn)象】今年6月,西南油氣田雙魚001—H6井鉆井深度達(dá)9010米,創(chuàng)造... -
三季度就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定
核心閱讀 人社部日前發(fā)布的三季度就業(yè)數(shù)據(jù)顯示:就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)... -
為村民鋪就“幸福路”(新視點(diǎn))
金秋時(shí)節(jié),來(lái)到河北省邯鄲市峰峰礦區(qū)彭城鎮(zhèn)藺家莊村,桃園里的桃子... -
天天熱點(diǎn)評(píng)!智通A股北上資金統(tǒng)計(jì)|10月27日
智通A股北上資金統(tǒng)計(jì)|10月27日 -
智通A股龍虎榜統(tǒng)計(jì)|10月27日
智通A股龍虎榜統(tǒng)計(jì)|10月27日 -
天天資訊:EV晨報(bào) | 集度ROBO-01探月...
集度ROBO-01探月限定版售價(jià)39 98萬(wàn)元;小鵬G9開啟交付;智己L7交付... -
環(huán)球熱訊:比亞迪坐不住了?全新漢EV低配...
工信部申報(bào)目錄中出現(xiàn)了一款比亞迪漢EV車型低配車型,漢EV價(jià)格門檻...