4月10日，四大資產(chǎn)管理公司(AMC)之一的中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司在京發(fā)布2019年度《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告》。該報告已連續(xù)發(fā)布12年，采用問卷調(diào)查與數(shù)據(jù)分析相結(jié)合的方法，持續(xù)把脈中國不良資產(chǎn)市場動態(tài)，預(yù)測未來發(fā)展趨勢。

報告顯示，多數(shù)受訪的銀行和資產(chǎn)管理公司人士認(rèn)為，2019年銀行業(yè)不良資產(chǎn)將繼續(xù)“雙升”，未來3～5年銀行業(yè)不良資產(chǎn)的緩慢上升將是一個大概率事件。

至于銀行不良資產(chǎn)率何時見頂?2020年或是一個關(guān)鍵時點。報告稱，從調(diào)查結(jié)果看，商業(yè)銀行不良貸款率和關(guān)注類貸款規(guī)模在2020年預(yù)計會同時見頂。

報告分析預(yù)測，2020年，關(guān)注類貸款規(guī)模達(dá)到頂峰，之后集中轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款。關(guān)注類貸款集中轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款迅速攀升見頂，不良壓力達(dá)到頂峰。

“2020年不僅是商業(yè)銀行難過之時，亦是實體經(jīng)濟(jì)面臨較大壓力之際。”《報告》稱。

另一個值得關(guān)注的問題是，繼去年監(jiān)管層要求銀行要將逾期90天以上貸款納入不良后，銀行貸款分類面臨著進(jìn)一步嚴(yán)格的趨勢。券商中國記者從多個受訪人士了解到，部分地區(qū)的銀保監(jiān)部門鼓勵有條件的銀行(目前主要是大行)將逾期60天以上貸款納入不良。

“去年底，部分地方的銀保監(jiān)部門就表達(dá)過這個想法，今年也找個別銀行窗口指導(dǎo)過，應(yīng)監(jiān)管要求，我們行部分地區(qū)分行應(yīng)今年以來就開始執(zhí)行逾期60天以上貸款納入不良。但目前我們沒有收到來自銀保監(jiān)會的通知要求總行層面也全面執(zhí)行。”一國有大行人士對券商中國記者表示。

若將逾期60天貸款也納入不良，勢必會對銀行不良率、撥備覆蓋率、利潤等經(jīng)營指標(biāo)形成一定壓力。盡管目前這并非硬性監(jiān)管要求，也未在更廣的范圍內(nèi)推廣實行，但一旦執(zhí)行面擴(kuò)大后，也注定會對抬高銀行業(yè)不良貸款率，也對銀行進(jìn)一步加大不良資產(chǎn)處置力度提出更高要求。

未來3-5年不良貸款規(guī)模緩慢上升

從近期上市銀行披露的2018年年報情況看，盡管銀行的不良貸款余額規(guī)模仍普遍增長，但不少銀行的不良貸款率則出現(xiàn)下降，或者是上升速度收斂。這是否就意味著，銀行資產(chǎn)質(zhì)量逐漸駛?cè)?ldquo;安全區(qū)”了呢?

報告的調(diào)查結(jié)果顯示，近五成受訪者預(yù)計未來3-5年銀行業(yè)不良資產(chǎn)壓力緩慢上升。其中，資產(chǎn)管理公司受訪者會比銀行業(yè)人士的判斷相對悲觀，從資產(chǎn)管理公司視角來看，未來3-5年，我國銀行業(yè)不良資產(chǎn)持續(xù)增加將是一個大概率事件，主要原因有：

一是本輪不良資產(chǎn)集中暴露的周期性和結(jié)構(gòu)性因素并未得到根本改變，結(jié)構(gòu)調(diào)整仍將是經(jīng)濟(jì)運行的主基調(diào)，存量不良資產(chǎn)，尤其是產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)的不良資產(chǎn)將繼續(xù)出清;

二是世界經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境發(fā)生深刻變化，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，企業(yè)經(jīng)營難度提升，部分行業(yè)新增不良規(guī)模擴(kuò)大;

三是促進(jìn)防范系統(tǒng)性風(fēng)險與服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)更緊密的結(jié)合，將是未來一段時間內(nèi)監(jiān)管工作的重點，在此基調(diào)下，監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的處置仍將保持較大的支持力度，以期為銀行支持中小、民營企業(yè)釋放出更大的信貸空間;

四是撥備覆蓋率和貸款撥備率的修訂及資管新規(guī)細(xì)則的出臺等給銀行不良資產(chǎn)的處置帶來了較大壓力，將迫使銀行提高不良資產(chǎn)處置效率，繼國有大行之后，各股份制銀行可能會成為不良資產(chǎn)市場重要供給方;

五是房價快速上漲的動力衰退，房地產(chǎn)市場長期積累的風(fēng)險隱患有所暴露，涉房不良的規(guī)模將會逐步擴(kuò)大。

實際上，對于資產(chǎn)質(zhì)量率先轉(zhuǎn)好的國有大行來說，對于未來資產(chǎn)質(zhì)量走勢的判斷也仍不敢掉以輕心。中行風(fēng)險總監(jiān)劉堅東表示，我國發(fā)展面臨的環(huán)境會更加復(fù)雜，會更加嚴(yán)峻，難以預(yù)料的風(fēng)險和挑戰(zhàn)會更多，也會更大，銀行資產(chǎn)質(zhì)量會持續(xù)承壓。

農(nóng)行總行風(fēng)險部總經(jīng)理田繼敏則表示，從目前來看，長三角和珠三角已經(jīng)過了拐點，中西部地區(qū)，環(huán)渤海地區(qū)還保持高發(fā)程度。此外，新會計準(zhǔn)則實施后，對一些風(fēng)險更加敏感。

關(guān)注類貸款遷徙率20%-40%，不良率或在2020年見頂

接受調(diào)研的銀行人士認(rèn)為，我國不良貸款率將在2020年見頂，其后將回落，持這一觀點的人數(shù)達(dá)到了44.55%。

有意思的是，從調(diào)查結(jié)果看，2020年是銀行資產(chǎn)質(zhì)量的關(guān)鍵時點。這不僅體現(xiàn)在多數(shù)銀行人士認(rèn)為不良率會在2020年見頂，還體現(xiàn)在關(guān)注類貸款集中轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款的時間點也在2020年。

調(diào)查結(jié)果顯示，超五成受訪人士認(rèn)為我國銀行關(guān)注類貸款有20%-40%的比例會轉(zhuǎn)化為不良貸款。46.53%的受訪者認(rèn)為我國銀行關(guān)注類貸款規(guī)模見頂?shù)臅r間是2020年，也就是說，受訪人士普遍認(rèn)為，商業(yè)銀行不良貸款率會關(guān)注類貸款規(guī)模會在2020年同時見頂。

報告分析預(yù)測，2020年，關(guān)注類貸款規(guī)模達(dá)到頂峰，之后集中轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款。關(guān)注類貸款集中轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款迅速攀升見頂，不良壓力達(dá)到頂峰。

“2020年不僅是商業(yè)銀行難過之時，亦是實體經(jīng)濟(jì)面臨較大壓力之際。”報告稱，要重點關(guān)注2020年這一時間節(jié)點，宏觀調(diào)控與監(jiān)管部門要加強調(diào)控引導(dǎo)和政策協(xié)調(diào)，提前做好風(fēng)險防控，防止風(fēng)險蔓延和傳遞，創(chuàng)造良好的不良資產(chǎn)處置環(huán)境，更加有效地控制和化解不良貸款風(fēng)險。

不良貸款何時見頂，市場的判斷是見仁見智。國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛就表示，有跡象表明，銀行業(yè)整體不良率可能已經(jīng)見頂，但見頂并不意味著完全沒有壓力，因為實體經(jīng)濟(jì)還在調(diào)整過程中，可能產(chǎn)生新的風(fēng)險。預(yù)計目前銀行業(yè)不良率水平還會維持很長一段時間，不會惡化。未來一段時間的信用風(fēng)險壓力客觀存在，區(qū)域差異進(jìn)一步分化，如長三角、珠三角等區(qū)域的不良風(fēng)險已充分曝露，不良可能迎來“雙降”;但另外一些區(qū)域，如河南、山東等地的信用風(fēng)險可能還會持續(xù)上升一段時間。

此外，從機(jī)構(gòu)類型看，2018年以來，我國商業(yè)銀行關(guān)注類貸款遷徙率出現(xiàn)了明顯分化。一方面，大型國有銀行的關(guān)注類貸款遷徙率明顯下降;另一方面，股份制銀行和城商行的關(guān)注類貸款遷徙率出現(xiàn)大幅上升。報告稱，展望2019年，工農(nóng)中建四大國有銀行受經(jīng)濟(jì)增速下滑影響，關(guān)注類貸款遷徙率或?qū)⒅鼗厣齽荩煞菪泻统巧绦械那闆r會有所好轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)不良值得高度警惕

從不良貸款的行業(yè)分類看，此前被銀行一直看做是優(yōu)質(zhì)貸款的房地產(chǎn)領(lǐng)域，可能未來會從香餑餑變成雷區(qū)，這一趨勢在2018年就已顯現(xiàn)，去年房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款規(guī)模就增加明顯。

調(diào)查結(jié)果顯示，近四成受訪者預(yù)計2019年銀行不良資產(chǎn)規(guī)模增加最顯著的行業(yè)是建筑和房地產(chǎn)業(yè)。

報告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場多年來的高速發(fā)展離不開多重杠桿的支撐，但2018年住房金融宏觀審慎政策的持續(xù)收緊限制了房企資金的循環(huán)速度，加之土地拍賣溢價降低、棚戶區(qū)改造貨幣化安置放緩等因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源在2019年仍將受限，融資成本上升，且可能產(chǎn)生隱性庫存增加、局部房價螺旋式下跌及住房質(zhì)量下降等風(fēng)險。

“因此，2019年我國房地產(chǎn)市場仍將承受較大壓力，涉房不良貸款規(guī)模可能持續(xù)增加，不良貸款率可能會增至1.35%。”報告稱。

三四線城市房價下跌是大概率事件，下跌空間10%以內(nèi)

房子一直是中國老百姓(603883,診股)牽掛的問題。本次報告不僅聚焦在不良資產(chǎn)領(lǐng)域，對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢也有涉足，房地產(chǎn)是其中繞不開的話題。

報告認(rèn)為，我國短期的房地產(chǎn)市場調(diào)控重點正逐漸從“控房價”向“穩(wěn)房價”轉(zhuǎn)向。“因城施策、分類指導(dǎo)”的提出為地方政府騰挪出了一定空間，各地政府修正調(diào)控措施及權(quán)衡穩(wěn)財政、穩(wěn)增長與穩(wěn)房價的自主決策權(quán)將得到提高。

“預(yù)計2019年，在新型調(diào)控體系下，持續(xù)性的全局收緊和全面寬松政策恐難出現(xiàn)，更大的可能是維持現(xiàn)有政策基調(diào)不變、中央窗口指導(dǎo)、各地自我修正。”報告稱。

值得注意的是，報告在針對經(jīng)濟(jì)學(xué)家群體的調(diào)查結(jié)果顯示，受訪的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對不同城市的未來房價走勢也做出了判斷。

調(diào)查結(jié)果顯示，受訪的經(jīng)濟(jì)學(xué)家群體普遍認(rèn)為，一二線城市整體政策面依舊趨嚴(yán)，限價政策仍將廣泛落實，項目售價大漲的可能性并不大。盡管短期市場持續(xù)低位、項目去化走低，但政策放松預(yù)期強烈，房企以價換量、房價環(huán)比大幅下跌的動力不足。因此，一二線房價預(yù)計仍將維持高位且漲跌幅不會太大。

相比之下，三四線城市的房價則可能會小幅下跌。報告稱，預(yù)計2019年支撐三四線城市超預(yù)期發(fā)展的棚戶區(qū)改造及棚戶區(qū)貨幣化紅利將大大減弱，三四線城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌是大概率事件，下跌空間大致在10%以內(nèi)。

房價下跌20%-30%，銀行將面臨顯著壓力

房價過快上漲容易刺破泡沫，引發(fā)危機(jī);同樣的，房價過多過快的下跌所危害的范圍則更廣，受傷害的不僅是個人、房企，也包括手握大量房貸資產(chǎn)的銀行。

那么，可能使銀行面臨顯著壓力的房價降幅有多少呢?報告的調(diào)查結(jié)果顯示，45%的受訪者預(yù)計可能使銀行面臨顯著壓力的房價降幅為20%-30%。

2018年房地產(chǎn)款增速平穩(wěn)。截至年末，人民幣房地產(chǎn)貸放余額為38.7萬億元，同比增長20%，增速較2017年低0.9個百分點。全年新增貸款6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年下降1.2個百分點。但是，由于存量較多、房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貨款、個人購房貸款等占金融機(jī)構(gòu)項貸款余額的比重仍維持在50%以上。

報告稱，銀行整體貸款質(zhì)量的高低與房地產(chǎn)市場的運行情況密切相關(guān)。在房價快速上漲的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的避險優(yōu)勢突出，不良貸款率較低，但隨著調(diào)控常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展黃金期逐漸結(jié)東，長期高負(fù)債運行所積聚的風(fēng)險可能逐步暴露。2018年，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力明顯增大，個別房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生債務(wù)違約。上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的整體毛利率為20%-30%，平均資產(chǎn)負(fù)債率在80%左右。展望2019年，若房地產(chǎn)行業(yè)下行調(diào)整幅度過大，房價下跌20%-30%時，會對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力造成較大影響，銀行貸款損失也可能超出其風(fēng)險承受能力。

關(guān)鍵詞： 三四線 房價 下跌