賣不動(dòng)了!房企撤離三四線城市,多個(gè)項(xiàng)目預(yù)期虧損
遼寧營(yíng)口,一個(gè)位于遼東半島的三線濱海城市,卻是很多開發(fā)商心口的“痛”。
6年前,一家央企開發(fā)商在此銷售停滯,“鎩羽而歸”;6年后,萬(wàn)科在2018年財(cái)報(bào)中,將其位于營(yíng)口的海港城項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)0.68億元。
數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科海港城所在的鲅魚圈板塊,在售樓盤達(dá)83個(gè),大部分價(jià)格在3000元/到8000元/平方米。均價(jià)6000元/平方米的海港城,位置尷尬。
“賣不動(dòng)”、預(yù)期虧損的不僅是萬(wàn)科,也不僅是營(yíng)口。諸多跡象顯示,2018年四季度以來(lái),多個(gè)三四線城市樓市開始放緩,需求不再。
先知先覺的開發(fā)商們正在“逃離”三四線,或者說,他們中的很多人從未深入三四線。等到2019年的春天,一二線率先回暖,這個(gè)趨勢(shì)越發(fā)明朗。
在3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上,陽(yáng)光城董事長(zhǎng)朱榮斌表示,“回歸一二線已是房企共識(shí),未來(lái)一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)很激烈。”
這種競(jìng)爭(zhēng),將不限于開發(fā)業(yè)務(wù),也是存量運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。
城市大挪移
過去三年,一二線嚴(yán)厲限購(gòu)限價(jià)的溢出效應(yīng),以及棚改貨幣化安置的加持,大量的資金和需求流向了三四線城市,也因此造就了碧桂園、恒大、雅居樂這些開發(fā)商的業(yè)績(jī)輝煌。
這樣的好日子似乎難以延續(xù)。無(wú)論是2018年的財(cái)報(bào),還是一季度房企“搶地”的數(shù)據(jù),都在生動(dòng)地演繹著房企“逃離”三四線的路徑。
申萬(wàn)宏源數(shù)據(jù)顯示,2018年前30強(qiáng)千億房企中,有15家在一二線城市土儲(chǔ)面積占比超過70%。
其中,占比90%以上的公司分別為,中國(guó)金茂、首開股份、中海,80%—90%的為陽(yáng)光城、金地集團(tuán),70%—80%的為遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金科股份、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科和旭輝集團(tuán)。
從中可以發(fā)現(xiàn),很多房企并沒有在三四線的開發(fā)熱潮中過多地下沉。以中海、保利、華潤(rùn)為代表的傳統(tǒng)地產(chǎn)龍頭對(duì)于三四線更是一向謹(jǐn)慎。
以一貫堅(jiān)持布局一二線的中海為例,年報(bào)顯示,2018年底,中??偼恋貎?chǔ)備為9144萬(wàn)平方米,一二線占比達(dá)80%,旗下主攻二三線的中海宏洋占20%,加起來(lái)一二線占比90%以上。
曾在碧桂園工作的朱榮斌、吳建斌來(lái)到陽(yáng)光城后,該公司卻是新興房企中布局一二線最為堅(jiān)決的。財(cái)報(bào)顯示,陽(yáng)光城一二線土儲(chǔ)面積占比高達(dá)77%,未來(lái)可售占比更高達(dá)85.8%。
這樣的策略幫助陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)了快速周轉(zhuǎn),在2018年增長(zhǎng)80%,進(jìn)入了千億俱樂部。
以豪宅開發(fā)著稱的綠城,前幾年大規(guī)模進(jìn)入三四線城市后也選擇了抽離。財(cái)報(bào)顯示,2018年其新增土儲(chǔ)中,一二線城市占比達(dá)65%。
房企三巨頭碧桂園、恒大、萬(wàn)科也出現(xiàn)了明顯的分化。碧桂園進(jìn)入了300個(gè)以上的城市;恒大也布局了228個(gè)城市;反觀萬(wàn)科,只進(jìn)入了約78個(gè)城市。
在業(yè)績(jī)會(huì)上,僅有少量房企表示對(duì)三四線市場(chǎng)的繼續(xù)看好。曾經(jīng)深入三四線的恒大,則干脆摒棄了這一劃分。“評(píng)價(jià)一二線和三四線的觀點(diǎn)過時(shí)了,恒大早在2014年就回歸一二線,現(xiàn)在進(jìn)入的228個(gè)城市都是人口凈流入、產(chǎn)業(yè)有支撐的。”恒大總裁夏海鈞說。
碧桂園也不再提起“一至五線全面下沉”的戰(zhàn)略。接近碧桂園的人士稱,城鎮(zhèn)化策略還在進(jìn)行,但選擇的城市已經(jīng)大幅收縮,公司更傾向于發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入的城市。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,房企今年主要在一二線城市儲(chǔ)備土地。中指數(shù)據(jù)顯示,1-3月,全國(guó)土地成交TOP10城市,共成交8290萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)13%。其中,天津累計(jì)成交442億元,同比增長(zhǎng)70%。
主流房企在熱點(diǎn)二線城市戰(zhàn)略性布局明顯。正榮、金輝和萬(wàn)科分別出現(xiàn)在天津、西安和福州的1-3月拿地總額前十榜單中。
三四線城市的頹勢(shì),在房企的財(cái)報(bào)中也可窺得端倪。多家房企計(jì)提存貨準(zhǔn)備金額,彰顯了他們對(duì)于三四線市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度。
萬(wàn)科年報(bào)顯示,2018年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為23.1億元,較2017年的16.1億上漲43.5%。
據(jù)統(tǒng)計(jì),萬(wàn)科共計(jì)提12個(gè)項(xiàng)目,分別位于大連、南充、煙臺(tái)、成都、營(yíng)口等地,一二線和三四線都有,其中有7個(gè)項(xiàng)目位于三四線城市。
2012年4月,萬(wàn)科以6億元拍下南充下中壩2個(gè)地塊,首次進(jìn)入中西部三線城市。然而財(cái)報(bào)顯示,位于該地塊的項(xiàng)目金潤(rùn)華府,2018年計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備金額達(dá)到1.8億。
此外,鎮(zhèn)江藍(lán)山花園計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備額為1.3億。該項(xiàng)目的開發(fā)似乎不太順利,根據(jù)財(cái)報(bào),藍(lán)山花園不僅規(guī)劃建筑面積比2017年有所減少,竣工面積也不盡人意。2018年竣工面積為3.3萬(wàn)平米,僅完成目標(biāo)的48%。
除了萬(wàn)科,不少房企也對(duì)多個(gè)三四線城市的項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。如新城控股存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額達(dá)3.97億元、陽(yáng)光城3.8億元;港股房企綠城中國(guó)則采取了“已竣工可出售物業(yè)減值虧損”這一統(tǒng)計(jì)口徑,虧損額達(dá)1.2億元。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,上述數(shù)據(jù)說明房企在財(cái)務(wù)上審慎管理,也能使其在后續(xù)市場(chǎng)的操盤上更游刃有余。不過,對(duì)三四線城市項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià),體現(xiàn)了房企對(duì)此類城市后續(xù)市場(chǎng)看空的心態(tài)。
3月份業(yè)績(jī)會(huì)上釋放出來(lái)的信息進(jìn)一步顯示,房企們均認(rèn)為,2019年一二線樓市將維穩(wěn),三四線繼續(xù)承壓。
4月4日,易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《40城住宅成交報(bào)告》顯示,2019年一季度,40城成交面積同比下降4%。其中一線城市同比增長(zhǎng)29%,二線城市同比下降 4%;三四線城市同比下降 12%。
易居預(yù)計(jì), 2019年上半年40 城成交將繼續(xù)萎縮,尤其是2018年成交火熱的未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市,將面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。
在大型房企中,不少已經(jīng)預(yù)見到今日的市場(chǎng)分化。3月,保利發(fā)展提出房地產(chǎn)周期論,認(rèn)為全國(guó)性拐點(diǎn)在去年四季度已出現(xiàn),進(jìn)入調(diào)整周期。
保利判斷,隨著2019年政策面、資金面等釋放利好,資金將從三四線城市向一二線城市回流,預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將延續(xù)調(diào)整,先行一二線城市將有望率先筑底。
保利認(rèn)為,未來(lái)能有房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘性?00個(gè)左右。公司將在動(dòng)態(tài)調(diào)整中,不斷聚焦約100個(gè)城市。
此外,在存量市場(chǎng)試驗(yàn)了數(shù)年之后,保利發(fā)現(xiàn),少數(shù)頭部核心城市的增量開發(fā)起步早、更成熟,存量經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)將更加突出。比如,當(dāng)前外資認(rèn)為北京、上海等核心城市商辦產(chǎn)品已具備投資性價(jià)比。
貝殼研究院認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓的發(fā)展空間,就在二三十個(gè)城市。
標(biāo)普預(yù)計(jì),2019年中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將放緩,布局低線城市的房企,明后年的銷售和利潤(rùn)率將面臨下行壓力。(張曉玲 鄧純榕)
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