土拍市場搖號再現(xiàn):房企或被套 房價(jià)不漲要虧5%-10%
“現(xiàn)在去搶地,如果政策不放松,有被套風(fēng)險(xiǎn)。”
未拍先火。4月3日,無錫出讓四幅宅地,參拍房企超過60家,包括已布局無錫的華潤、保利、融創(chuàng)、龍湖、中南、藍(lán)光、美的、路勁、金科、新力等多家房企,也有像新希望、融信、正榮這樣的還沒將無錫納入戰(zhàn)略版圖的房企。
最終融創(chuàng)以24.43億元拿下無錫兩幅地塊,濱湖區(qū)地塊達(dá)到最高限價(jià)242185萬元,折合樓面價(jià)1.8萬元/平方米,將于4月4日上午9:30現(xiàn)場搖號確定競得人,參與搖號的房企有4家。土地市場搖號發(fā)生在2017年年底-2018年上半年之間,2018年下半年開始市場基本面發(fā)生變化,地價(jià)走低,搖號情況不再出現(xiàn)。
剛在香港謝幕的內(nèi)房股年報(bào)季中,包括世茂房地產(chǎn)副主席許世壇、融信地產(chǎn)主席歐宗洪等閩系房企大佬們接連拋出“現(xiàn)在去搶地,如果政策不放松,有被套風(fēng)險(xiǎn)”的觀點(diǎn),融創(chuàng)董事長孫宏斌也表示,今年土地市場風(fēng)險(xiǎn)太大。話音未落,4月以來幾場土拍硝煙四起,房企跑步入場,尤以長三角一體化示范區(qū)內(nèi)的市場為甚。
同策咨詢數(shù)據(jù)顯示,3月全國300城市土地成交量價(jià)均出現(xiàn)回升環(huán)比上漲,但同比下滑。
同策研究院首席分析師張宏偉指出,近期長三角一體化示范區(qū)土拍火爆,包括蘇州吳江拍出的地塊,樓面價(jià)比市區(qū)樓面價(jià)高。張宏偉認(rèn)為,房企有被套風(fēng)險(xiǎn),落入長三角一體化示范區(qū)里面的吳江、嘉善、青浦三個地區(qū),是住宅庫存量最大的區(qū)域,現(xiàn)在出讓地樓面價(jià)太高,年內(nèi)銷售變現(xiàn)壓力過大。開發(fā)企業(yè)資金面仍然緊張。土地市場存在不確定性,尤其是“一城一策”,要穩(wěn)住去年四季度以來的地價(jià)?;鸨耐恋厥袌?,或引發(fā)政策落地,今年仍存不確定性。比如杭州已經(jīng)出了溢價(jià)30%就要做相關(guān)配套的政策。
拿地邏輯
資金面有所改善、房企回歸二線城市意愿明顯、長三角一體化示范區(qū)概念突出。這是大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為各地相繼出現(xiàn)土拍市場火爆場面的三個原因。
從已發(fā)布年報(bào)的房企來看,手握幾百上千億現(xiàn)金的房企不在少數(shù)。在這一波拿地潮中,剛剛在業(yè)績發(fā)布會上表示今年拿地風(fēng)險(xiǎn)大的融創(chuàng)董事長孫宏斌,就在4月3日拿下無錫兩幅地塊,溢價(jià)率分別約為22%、79%。
進(jìn)入3月份,市場發(fā)生微妙變化,房企在資本市場融資順暢之后,開始補(bǔ)充買地需求。反觀房企們的土地儲備與增長速度,補(bǔ)倉的需求是存在的。比如大部分房企手中土地儲備僅夠未來2-3年開發(fā)。以綠城中國為例,由于該公司此前出現(xiàn)過土儲斷層,導(dǎo)致2019年一季度因?yàn)闆]有貨值可銷售,而沒有回款,直接影響了投資。
而為了全年業(yè)績提速,房企在1、2季度拿地,是可以保證年底快速回籠資金的最好選擇。
4月2日,杭州主城區(qū)出讓4宗地塊,共收金56.66億元。金地以上限價(jià)格17.60億元+自持比例21%競得祥符東單元地塊,樓面價(jià)22277元/平方米,溢價(jià)率29.41%;陽光城以上限價(jià)格15.71億元+自持比例22%競得三塘單元地塊,樓面價(jià)26263元/平方米,溢價(jià)率29.73%。
相比杭州、無錫土拍市場的火爆,4月以來還有貴陽、成都、紹興、蘇州、常熟等地進(jìn)行了土拍。參拍房企多達(dá)數(shù)十家,比較活躍的房企有金地、融創(chuàng)、華潤、陽光城、世茂等,他們均在近期土地市場有所斬獲。
2018年一手房市場銷售規(guī)模達(dá)15萬億,到達(dá)新高,而且業(yè)內(nèi)預(yù)期調(diào)控長效機(jī)制下,一手房市場未來幾年的銷售體量至少也在10萬億左右。從房企已發(fā)布的2018年年報(bào)來看,不少房企迎來了業(yè)績的高光時(shí)刻,不僅在2018年實(shí)現(xiàn)了銷售金額、利潤等重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的上漲,還在降杠桿的大背景下,把負(fù)債率往下調(diào)整了。
以世茂為例,世茂在一季度已完成1000億貨值的收購。許世壇透露,一季度新增的1000億貨值的收購,有500億可轉(zhuǎn)化成今年的可售貨值,而這500億中大概有200億貨值能在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)去化。
來自同策研究院的一份報(bào)告表明,房企融資回暖了。2019年3月,40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)1024.2億元,自2017年11月融資達(dá)1246.18億以來(其中包含恒大600億元的股權(quán)融資),首次突破1000億大關(guān)。
報(bào)告顯示,3月,40家房企融資總額環(huán)比2月大幅上漲85.25%;各債權(quán)融資方式融資額度均大幅上漲,最高漲幅達(dá)464.84%;股權(quán)融資絕對值占比雙升。
杭州雙贏置業(yè)營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳指出,一方面資金面寬松,預(yù)期樂觀推動,現(xiàn)在大房企的資金成本低,錢多,拿地就比較積極,上半年大家會比較樂觀點(diǎn)。另一方面是市場行情回暖,多地銷售火爆,地價(jià)創(chuàng)近半年新高,出現(xiàn)“樓市共振現(xiàn)象”,互相影響。
被套風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)際上,4月以來的這幾場土拍,除了杭州土拍溢價(jià)達(dá)到上限、無錫出現(xiàn)搖號之外,也不乏底價(jià)成交的土地。比如世茂所拿紹興地塊、紅星地產(chǎn)所拿無錫惠山區(qū)地塊。
“其實(shí)總價(jià)也不便宜,但我們算得過賬來就拿了。”一名底價(jià)拿地的房企高管事后對投資者分析指出,最近市場火爆了,所以公司也不敢競拍高價(jià)地塊。
他進(jìn)一步指出,如果說土地市場這樣下去的話,會否帶動住宅市場上揚(yáng),會否引發(fā)進(jìn)一步調(diào)控政策再度落地,也是大部分房企比較擔(dān)心的問題。“因?yàn)槭袌龊貌蝗菀追€(wěn)定下來了,不希望再面臨波動。”
土地市場回暖的另一面,是住宅市場的成交上漲。京滬深一線城市二手房成交明顯回暖。比如,上海二手住宅網(wǎng)簽量為25931套,環(huán)比增加142%,創(chuàng)2016年10月以來的新高。按照常規(guī),二手房市場對一手房市場有一定推助。就在無錫土拍之前,近日無錫已有多家樓盤上調(diào)價(jià)格,或以開盤加推的手段攬客。上海、蘇州、無錫3月成交量創(chuàng)新高。
而記者了解到,為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),參與這波土拍的房企大部分都捆綁了合作方一起拿地。合作拿地、開發(fā)的概率比過往有提升。
一個事實(shí)是,經(jīng)歷過多次樓市調(diào)控之后,房企風(fēng)險(xiǎn)意識明顯加強(qiáng)。世茂在3月份內(nèi)參加了60多幅土地的拍賣,截至3月26日,才拿了兩幅。4月2日,世茂以底價(jià)3.36億元拿下紹興一幅商住地。這很符合許世壇對今年土地市場的判斷。
許世壇曾在與世茂投資者溝通時(shí)坦言,當(dāng)前的土地市場又變得瘋狂了。在他的觀察中,土地市場在2019年10月份,很多城市地價(jià)都有10%-20%的下滑,但是今年3月地價(jià)又全變回去了。“我記得在市場最熱的時(shí)候,我們可能投一百塊地,只能拿到10-15塊,今天我們再投一百塊地,可能十塊都拿不到。當(dāng)然我覺得可能跟測算也有關(guān)系,我們測算比較保守。”
通過采訪多家房企發(fā)現(xiàn),有的企業(yè)現(xiàn)在投資測算基礎(chǔ)還是地價(jià)不漲,但不少房企全都是測算價(jià)格會漲。仍以世茂為例,該公司一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)是希望地塊毛利可以有25%左右,凈利有8%-10%。“但測算下來很多地塊都是0-2%、3%的凈利潤,最近很多房企拍了(地)是負(fù)利潤,如果價(jià)格不增長是負(fù)利潤。”
無獨(dú)有偶,融信主席歐宗洪面對投資者時(shí)也坦承,今年年初杭州土地市場回暖,盡管融信在2月份也在杭州拿地了,但房價(jià)如果不漲的話,這兩個月以來房企拿的地可能存在虧本5%到10%的風(fēng)險(xiǎn)。
相關(guān)閱讀
-
《和平精英》的開放世界 全局開放商業(yè)想象
未來30年,元宇宙將是中國的支柱產(chǎn)業(yè),至少有12億人可以成為元宇宙... -
如何打破銀行場景金融轉(zhuǎn)型焦慮 百融云...
身處數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代,用戶對于千人千面、實(shí)時(shí)響應(yīng)、場景化的訴求日益... -
泰隆銀行突破柜臺窗口式政務(wù)服務(wù)定式思...
日前,紹興市柯橋區(qū)外貿(mào)共享客廳在泰隆銀行紹興分行揭牌成立,在全... -
世界快資訊丨固定資產(chǎn)投資增速加快 投...
相關(guān)閱讀:消費(fèi)市場逐步恢復(fù)新型消費(fèi)增勢良好政策措施加力顯效工業(yè)... -
四部門:部署開展涉企違規(guī)收費(fèi)專項(xiàng)整治...
人民網(wǎng)北京10月27日電(記者孫博洋)記者從市場監(jiān)管總局了解到,日... -
臺州銀行投向小微企業(yè)與“三農(nóng)”客戶的...
臺州銀行溫州分行成立12年來,與小微企業(yè)和三農(nóng)交貼心的朋友,累計(jì)... -
精彩看點(diǎn):智通A股融資融券統(tǒng)計(jì)|10月27日
智通A股融資融券統(tǒng)計(jì)|10月27日 -
進(jìn)出口銀行浙江省分行:21.5億元紅獅印...
由進(jìn)出口銀行浙江省分行牽頭的等值21 5億元人民幣紅獅印尼東加銀團(tuán)... -
浙商銀行投放人行設(shè)備更新改造再貸款清...
近期,浙商銀行落實(shí)設(shè)備更新改造再貸款和制造業(yè)中長期貸款投放的相... -
紹興市成立科學(xué)家研究中心 打造弘揚(yáng)科...
日前,紹興市科學(xué)家精神研究中心揭牌成立儀式在紹興文理學(xué)院舉行。... -
浙江省科協(xié)科普部組織浙江農(nóng)林大學(xué)5位博...
日前,浙江省科協(xié)科普部組織浙江農(nóng)林大學(xué)5位博士科技志愿者,響應(yīng)智... -
鹿城區(qū)科協(xié)持續(xù)舉辦項(xiàng)目路演活動 吸引...
近日,為加速推動科技成果轉(zhuǎn)化,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,服務(wù)國家創(chuàng)新... -
孫宇晨2022釜山區(qū)塊鏈周演講:區(qū)塊鏈?zhǔn)?..
據(jù)韓國媒體全球經(jīng)濟(jì)新聞10月27日報(bào)道,波場TRON創(chuàng)始人孫宇晨線上出... -
世界即時(shí)看!挺進(jìn)深地挖掘油氣潛能(新知)
【現(xiàn)象】今年6月,西南油氣田雙魚001—H6井鉆井深度達(dá)9010米,創(chuàng)造... -
三季度就業(yè)形勢總體穩(wěn)定
核心閱讀 人社部日前發(fā)布的三季度就業(yè)數(shù)據(jù)顯示:就業(yè)形勢總體穩(wěn)... -
為村民鋪就“幸福路”(新視點(diǎn))
金秋時(shí)節(jié),來到河北省邯鄲市峰峰礦區(qū)彭城鎮(zhèn)藺家莊村,桃園里的桃子... -
天天熱點(diǎn)評!智通A股北上資金統(tǒng)計(jì)|10月27日
智通A股北上資金統(tǒng)計(jì)|10月27日 -
智通A股龍虎榜統(tǒng)計(jì)|10月27日
智通A股龍虎榜統(tǒng)計(jì)|10月27日 -
天天資訊:EV晨報(bào) | 集度ROBO-01探月...
集度ROBO-01探月限定版售價(jià)39 98萬元;小鵬G9開啟交付;智己L7交付... -
環(huán)球熱訊:比亞迪坐不住了?全新漢EV低配...
工信部申報(bào)目錄中出現(xiàn)了一款比亞迪漢EV車型低配車型,漢EV價(jià)格門檻...