距離北京史上最嚴厲調(diào)控政策開端“3·17”調(diào)控已快兩年，今天(3月13日)，貝殼研究院發(fā)布了《“3·17”兩周年北京二手房市場數(shù)據(jù)報告》。報告顯示，在嚴厲的調(diào)控政策下，北京房地產(chǎn)調(diào)控已取得明顯效果，成交量調(diào)整至歷史中等水平，價格累計跌幅已超10%。

通州、石景山、大興明顯下跌

2017年“3·17”調(diào)控后，北京二手房價格連續(xù)9個月下跌，累計跌幅13.5%。

2018年春節(jié)后，在季節(jié)性回升及學區(qū)政策影響下，北京二手房均價自3月起經(jīng)歷了8個月回升，之后隨著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落，全年均價同比下跌3.3%。

進入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價止跌。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年2月北京二手房均價為59898元/平方米，較2017年3月的高點仍下跌11.3%。

2016年以來北京鏈家二手房成交價走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

從城區(qū)來看，通州、石景山、大興等城區(qū)的價格有明顯下跌，這些低總價區(qū)域的價格回落較多后，部分等待觀望的首次置業(yè)需求將補位入市。

北京13城區(qū)2019年2月二手房均價較2017年3月累計跌幅

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

市場成交調(diào)整至歷史中等水平

“3·17”調(diào)控后，北京二手房市場成交先經(jīng)歷了調(diào)控初期的急劇下滑，到2017年年末市場開始小幅修復。2018年春節(jié)后，季節(jié)性因素疊加學區(qū)政策，積壓的需求集中釋放，市場上升一個季度后又步入降溫通道。進入2019年，季節(jié)性因素疊加政策松動預(yù)期，市場又出現(xiàn)一波輕微回升。

此外，隨著需求在2019年春節(jié)后的集中釋放，北京二手房成交量已于3月第一周回落，后期市場成交大概率出現(xiàn)正常下降。從歷史成交來看，當前成交量在歷史周期中處于中等水平，市場不存在過熱跡象。

自住需求合理釋放，剛需占比明顯升高

自“3·17”調(diào)控后，北京二手房市場成交明顯下降，后期市場的修復主要是來源于首次置業(yè)者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求占比的經(jīng)紀人僅為1.2%。在政策嚴厲、市場低迷的情況下，二手房市場交易主要由自住需求支撐。

2018年四季度主要接觸到各類購房需求的經(jīng)紀人占比

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

“3·17”的認房認貸政策使得賣一買一的換房需求首付比例大增，換房難度增加，而純剛需的首付在調(diào)控前后變化不大。因此，調(diào)控后剛需占比出現(xiàn)明顯增加。從總價段來看，400萬總價的房源成交占比在調(diào)控后明顯提升。

市場成交周期呈現(xiàn)延長態(tài)勢

2017年3月，北京房價的快速上漲帶來市場預(yù)期的變動，引發(fā)“恐慌性追漲”情緒，成交節(jié)奏較快。而調(diào)控后，市場情緒趨于理性，客戶入市謹慎，客戶成交周期呈現(xiàn)延長態(tài)勢。雖然近期隨著市場回升，客戶成交周期有縮短趨勢，但仍處于較高水平，市場情緒仍相對理性。

從業(yè)主端來看，與調(diào)控前業(yè)主頻繁上調(diào)報價不同的是，調(diào)控后業(yè)主調(diào)價行為中以降價為主。掛牌價方面，自調(diào)控后新增業(yè)主掛牌均價持續(xù)下行，進入2019年后開始保持穩(wěn)定，可見在市場調(diào)整下業(yè)主預(yù)期逐漸趨于理性。

2017年以來北京二手房新增房源掛牌均價走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

此外，鏈家?guī)Э磾?shù)據(jù)顯示，調(diào)控后新增帶看量大幅減少，之后開始趨穩(wěn)，在2018年和2019年的春節(jié)后都出現(xiàn)了復蘇。當前帶看絕對量仍明顯低于調(diào)控前，約為2017年同期的60%左右，且今年帶看量已于3月第一周出現(xiàn)回落，預(yù)計后期市場活躍度有所下降。（記者 張曉蘭）

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