北京二手房價格累計跌幅超10%
距離北京史上最嚴厲調(diào)控政策開端“3·17”調(diào)控已快兩年,今天(3月13日),貝殼研究院發(fā)布了《“3·17”兩周年北京二手房市場數(shù)據(jù)報告》。報告顯示,在嚴厲的調(diào)控政策下,北京房地產(chǎn)調(diào)控已取得明顯效果,成交量調(diào)整至歷史中等水平,價格累計跌幅已超10%。
通州、石景山、大興明顯下跌
2017年“3·17”調(diào)控后,北京二手房價格連續(xù)9個月下跌,累計跌幅13.5%。
2018年春節(jié)后,在季節(jié)性回升及學區(qū)政策影響下,北京二手房均價自3月起經(jīng)歷了8個月回升,之后隨著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落,全年均價同比下跌3.3%。
進入2019年,隨著前期積壓需求的釋放,均價止跌。鏈家數(shù)據(jù)顯示,2019年2月北京二手房均價為59898元/平方米,較2017年3月的高點仍下跌11.3%。
2016年以來北京鏈家二手房成交價走勢
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
從城區(qū)來看,通州、石景山、大興等城區(qū)的價格有明顯下跌,這些低總價區(qū)域的價格回落較多后,部分等待觀望的首次置業(yè)需求將補位入市。
北京13城區(qū)2019年2月二手房均價較2017年3月累計跌幅
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
市場成交調(diào)整至歷史中等水平
“3·17”調(diào)控后,北京二手房市場成交先經(jīng)歷了調(diào)控初期的急劇下滑,到2017年年末市場開始小幅修復。2018年春節(jié)后,季節(jié)性因素疊加學區(qū)政策,積壓的需求集中釋放,市場上升一個季度后又步入降溫通道。進入2019年,季節(jié)性因素疊加政策松動預(yù)期,市場又出現(xiàn)一波輕微回升。
此外,隨著需求在2019年春節(jié)后的集中釋放,北京二手房成交量已于3月第一周回落,后期市場成交大概率出現(xiàn)正常下降。從歷史成交來看,當前成交量在歷史周期中處于中等水平,市場不存在過熱跡象。
自住需求合理釋放,剛需占比明顯升高
自“3·17”調(diào)控后,北京二手房市場成交明顯下降,后期市場的修復主要是來源于首次置業(yè)者和換房者的自住需求,投資需求下降明顯。2018年四季度,北京主要接觸到投資性需求占比的經(jīng)紀人僅為1.2%。在政策嚴厲、市場低迷的情況下,二手房市場交易主要由自住需求支撐。
2018年四季度主要接觸到各類購房需求的經(jīng)紀人占比
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
“3·17”的認房認貸政策使得賣一買一的換房需求首付比例大增,換房難度增加,而純剛需的首付在調(diào)控前后變化不大。因此,調(diào)控后剛需占比出現(xiàn)明顯增加。從總價段來看,400萬總價的房源成交占比在調(diào)控后明顯提升。
市場成交周期呈現(xiàn)延長態(tài)勢
2017年3月,北京房價的快速上漲帶來市場預(yù)期的變動,引發(fā)“恐慌性追漲”情緒,成交節(jié)奏較快。而調(diào)控后,市場情緒趨于理性,客戶入市謹慎,客戶成交周期呈現(xiàn)延長態(tài)勢。雖然近期隨著市場回升,客戶成交周期有縮短趨勢,但仍處于較高水平,市場情緒仍相對理性。
從業(yè)主端來看,與調(diào)控前業(yè)主頻繁上調(diào)報價不同的是,調(diào)控后業(yè)主調(diào)價行為中以降價為主。掛牌價方面,自調(diào)控后新增業(yè)主掛牌均價持續(xù)下行,進入2019年后開始保持穩(wěn)定,可見在市場調(diào)整下業(yè)主預(yù)期逐漸趨于理性。
2017年以來北京二手房新增房源掛牌均價走勢
數(shù)據(jù)來源:貝殼研究院
此外,鏈家?guī)Э磾?shù)據(jù)顯示,調(diào)控后新增帶看量大幅減少,之后開始趨穩(wěn),在2018年和2019年的春節(jié)后都出現(xiàn)了復蘇。當前帶看絕對量仍明顯低于調(diào)控前,約為2017年同期的60%左右,且今年帶看量已于3月第一周出現(xiàn)回落,預(yù)計后期市場活躍度有所下降。(記者 張曉蘭)
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