民生銀行深圳分行自3月8日起首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮5%，二套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮10%。

近日，包括深圳、杭州等多個(gè)城市在內(nèi)，房貸利率開始松動(dòng)下調(diào)。

如，深圳主要銀行將首套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮5%，二套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮10%。杭州首套房利率也下調(diào)。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款利率自2014年三季度開始進(jìn)入最新一次下降周期，加權(quán)平均利率從6.96%一路下降至2016年四季度的4.52%，隨后房貸利率開始反彈，至2018年四季度反彈至5.75%。

多地下調(diào)房貸利率，與央行去年多次降準(zhǔn)后，銀行間市場(chǎng)資金寬松有關(guān)，一些銀行也相應(yīng)下調(diào)內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)。1月信貸快速投放后，傳導(dǎo)至資產(chǎn)端定價(jià)、息差面臨儲(chǔ)備項(xiàng)目不足，利率下調(diào)壓力。

業(yè)內(nèi)預(yù)期今年按揭貸款有望加快。某些城市也會(huì)根據(jù)自己的供求情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)政策采取一些相應(yīng)的調(diào)整，主要方向還是支持首套房和剛性需求。銀行今年在這一領(lǐng)域有望加大配置。

不過，房地產(chǎn)貸款監(jiān)管仍在分類監(jiān)管。3月9日，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星指出，對(duì)于房地產(chǎn)貸款也要視情況區(qū)別對(duì)待，“既要繼續(xù)保障住房貸款的基本需要，同時(shí)也要對(duì)投機(jī)性貸款嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)金融仍然是防范風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域。”

房貸利率下調(diào)

自去年末以來，個(gè)人住房貸款(簡(jiǎn)稱房貸)利率利率開始逐漸下降。

具體來看，深圳、杭州等多個(gè)城市持續(xù)下調(diào)房貸利率。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家報(bào)道，深圳主要銀行的個(gè)人住房貸款利率已于近日下調(diào)。其中，五大行的首套房貸利率已經(jīng)調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮5%，二套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮10%。此外，其余多家銀行也有調(diào)整，部分銀行稱優(yōu)質(zhì)客戶可以做到基準(zhǔn)利率。例如，民生銀行深圳分行內(nèi)部人士告訴記者，自3月8日起，該分行首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮5%，二套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮10%。

另外，杭州多家銀行下調(diào)首套房貸利率上浮比例，部分銀行新房首套房貸款利率最低僅上浮至5%。

據(jù)融360數(shù)據(jù)，全國首套房貸款平均利率在2018年10月-11月達(dá)到頂點(diǎn)，為5.71%;此后開始下降。至2019年1月，首套房平均利率降至為5.66%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.155倍，環(huán)比上月下降0.35%，仍高于2018年1月的5.43%。二套房貸款平均利率連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)回落，至1月為6.02%，較上月回落2BP。

深圳樓市有部分回暖跡象。一位地產(chǎn)中介人士指出，過去一年其所負(fù)責(zé)片區(qū)待售房源增加比較多，但房?jī)r(jià)幾無下跌，處于僵持。2月、3月一些購房客入手、二手樓庫存去化比較快，和新版?zhèn)€人征信打擊“假離婚”有一定關(guān)系。

近日，一份未經(jīng)證實(shí)的新版?zhèn)€人征信材料在網(wǎng)上流傳，稱新版?zhèn)€人征信最快2019年5月試運(yùn)行，夫妻雙方共同買房，新版征信要求夫妻作為共同借款人，雙方的征信均要體現(xiàn)負(fù)債，導(dǎo)致離婚了之后無法低首付(一般首套房三成首付)買房。

從全國看，前2月居民消費(fèi)貸款減少，唯獨(dú)以房貸為主的住戶部門中長期貸款新增。

考慮到春節(jié)因素，將1-2月數(shù)據(jù)綜合起來看，以房貸為主的居民中長期貸款，是今年前2月住戶部門貸款新增的主要來源。根據(jù)央行3月10日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年前兩個(gè)月，人民幣貸款增加4.11萬億元，同比多增3748億元。分部門看，住戶部門貸款增加9192億元，同比少增0.26萬億元;其中，以消費(fèi)貸款為主的住戶部門短期貸款減少3億元，同比少增2640億元;以房貸為主的住戶部門中長期貸款增加9195億元，同比多增65億元。

而在2018年，個(gè)人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個(gè)百分點(diǎn)。

利率下降源于資金寬松

對(duì)于房貸利率下調(diào)，銀行業(yè)內(nèi)人士多將其歸因于資金面寬松。

自2018年初以來，央行已多次降準(zhǔn)，釋放流動(dòng)性，市場(chǎng)預(yù)期央行2019年仍將有降準(zhǔn)動(dòng)作。

以十年期國債利率觀察，過去年一年多，十年期國債利率下行了70多個(gè)基點(diǎn)，從4%降至當(dāng)前3.15%的水平。

3月7日，一位股份行華南分行人士表示，自去年7月以來，該分行業(yè)務(wù)部門從總行資金部門拆借的內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)(簡(jiǎn)稱FTP)不斷下降，目前FTP已經(jīng)下降到大約4%。資金定價(jià)下降的原因是去年7月以來央行多次降準(zhǔn)。

7日，一位華南農(nóng)商行行長表示，農(nóng)商行在監(jiān)管上面臨“貸款不能出縣、資金不能出省”的限制，該行實(shí)際上當(dāng)前并不缺少存款等負(fù)債來源，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)民等在該行的存款也不能像國有大行一般在全國調(diào)配，當(dāng)前面臨的仍是“資產(chǎn)荒”，缺乏優(yōu)質(zhì)的對(duì)公貸款對(duì)象。

對(duì)銀行而言，按揭貸款利率雖然遠(yuǎn)低于消費(fèi)貸款，但此類貸款不良較低、資產(chǎn)保全和處置相對(duì)容易，安全性較高。

有銀行業(yè)分析師認(rèn)為，銀行下調(diào)房貸利率反應(yīng)出資產(chǎn)端有效需求不足的壓力，在流動(dòng)性寬松環(huán)境下，按揭貸款仍然是銀行積極爭(zhēng)奪的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。經(jīng)歷1月份信貸的快速投放后，銀行儲(chǔ)備項(xiàng)目消耗較多，短期或面臨儲(chǔ)備不足的情況，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目爭(zhēng)奪或加劇，定價(jià)及息差在一季度下行壓力加大。

3月11日，民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，今年按揭貸款有望加快。房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)持因城施策，一些城市也會(huì)根據(jù)自己的供求情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)政策采取一些相應(yīng)的調(diào)整。近期一些城市首套房貸利率、稅費(fèi)有一些調(diào)整，總的方向還是支持首套和剛性需求。銀行今年在這一領(lǐng)域有望加大配置。

一位大行分行人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力，對(duì)房?jī)r(jià)是“利空”的。但也有“利好”，即是宏觀政策松動(dòng)，住房按揭貸款利率下調(diào)，從當(dāng)前的基準(zhǔn)利率上浮10%-15%回到基準(zhǔn)利率，是可以預(yù)期的。（辛繼召）

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