多個(gè)城市房貸利率下調(diào) 資金寬松倒逼資產(chǎn)荒
民生銀行深圳分行自3月8日起首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮5%,二套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮10%。
近日,包括深圳、杭州等多個(gè)城市在內(nèi),房貸利率開始松動(dòng)下調(diào)。
如,深圳主要銀行將首套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮5%,二套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮10%。杭州首套房利率也下調(diào)。
根據(jù)央行數(shù)據(jù),個(gè)人住房貸款利率自2014年三季度開始進(jìn)入最新一次下降周期,加權(quán)平均利率從6.96%一路下降至2016年四季度的4.52%,隨后房貸利率開始反彈,至2018年四季度反彈至5.75%。
多地下調(diào)房貸利率,與央行去年多次降準(zhǔn)后,銀行間市場(chǎng)資金寬松有關(guān),一些銀行也相應(yīng)下調(diào)內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)。1月信貸快速投放后,傳導(dǎo)至資產(chǎn)端定價(jià)、息差面臨儲(chǔ)備項(xiàng)目不足,利率下調(diào)壓力。
業(yè)內(nèi)預(yù)期今年按揭貸款有望加快。某些城市也會(huì)根據(jù)自己的供求情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),對(duì)房地產(chǎn)政策采取一些相應(yīng)的調(diào)整,主要方向還是支持首套房和剛性需求。銀行今年在這一領(lǐng)域有望加大配置。
不過,房地產(chǎn)貸款監(jiān)管仍在分類監(jiān)管。3月9日,銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星指出,對(duì)于房地產(chǎn)貸款也要視情況區(qū)別對(duì)待,“既要繼續(xù)保障住房貸款的基本需要,同時(shí)也要對(duì)投機(jī)性貸款嚴(yán)格控制,房地產(chǎn)金融仍然是防范風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域。”
房貸利率下調(diào)
自去年末以來,個(gè)人住房貸款(簡(jiǎn)稱房貸)利率利率開始逐漸下降。
具體來看,深圳、杭州等多個(gè)城市持續(xù)下調(diào)房貸利率。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家報(bào)道,深圳主要銀行的個(gè)人住房貸款利率已于近日下調(diào)。其中,五大行的首套房貸利率已經(jīng)調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮5%,二套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率上浮10%。此外,其余多家銀行也有調(diào)整,部分銀行稱優(yōu)質(zhì)客戶可以做到基準(zhǔn)利率。例如,民生銀行深圳分行內(nèi)部人士告訴記者,自3月8日起,該分行首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮5%,二套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為基準(zhǔn)上浮10%。
另外,杭州多家銀行下調(diào)首套房貸利率上浮比例,部分銀行新房首套房貸款利率最低僅上浮至5%。
據(jù)融360數(shù)據(jù),全國首套房貸款平均利率在2018年10月-11月達(dá)到頂點(diǎn),為5.71%;此后開始下降。至2019年1月,首套房平均利率降至為5.66%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.155倍,環(huán)比上月下降0.35%,仍高于2018年1月的5.43%。二套房貸款平均利率連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)回落,至1月為6.02%,較上月回落2BP。
深圳樓市有部分回暖跡象。一位地產(chǎn)中介人士指出,過去一年其所負(fù)責(zé)片區(qū)待售房源增加比較多,但房?jī)r(jià)幾無下跌,處于僵持。2月、3月一些購房客入手、二手樓庫存去化比較快,和新版?zhèn)€人征信打擊“假離婚”有一定關(guān)系。
近日,一份未經(jīng)證實(shí)的新版?zhèn)€人征信材料在網(wǎng)上流傳,稱新版?zhèn)€人征信最快2019年5月試運(yùn)行,夫妻雙方共同買房,新版征信要求夫妻作為共同借款人,雙方的征信均要體現(xiàn)負(fù)債,導(dǎo)致離婚了之后無法低首付(一般首套房三成首付)買房。
從全國看,前2月居民消費(fèi)貸款減少,唯獨(dú)以房貸為主的住戶部門中長期貸款新增。
考慮到春節(jié)因素,將1-2月數(shù)據(jù)綜合起來看,以房貸為主的居民中長期貸款,是今年前2月住戶部門貸款新增的主要來源。根據(jù)央行3月10日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2019年前兩個(gè)月,人民幣貸款增加4.11萬億元,同比多增3748億元。分部門看,住戶部門貸款增加9192億元,同比少增0.26萬億元;其中,以消費(fèi)貸款為主的住戶部門短期貸款減少3億元,同比少增2640億元;以房貸為主的住戶部門中長期貸款增加9195億元,同比多增65億元。
而在2018年,個(gè)人住房貸款余額25.75萬億元,同比增長17.8%,增速比上年末低4.4個(gè)百分點(diǎn)。
利率下降源于資金寬松
對(duì)于房貸利率下調(diào),銀行業(yè)內(nèi)人士多將其歸因于資金面寬松。
自2018年初以來,央行已多次降準(zhǔn),釋放流動(dòng)性,市場(chǎng)預(yù)期央行2019年仍將有降準(zhǔn)動(dòng)作。
以十年期國債利率觀察,過去年一年多,十年期國債利率下行了70多個(gè)基點(diǎn),從4%降至當(dāng)前3.15%的水平。
3月7日,一位股份行華南分行人士表示,自去年7月以來,該分行業(yè)務(wù)部門從總行資金部門拆借的內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價(jià)(簡(jiǎn)稱FTP)不斷下降,目前FTP已經(jīng)下降到大約4%。資金定價(jià)下降的原因是去年7月以來央行多次降準(zhǔn)。
7日,一位華南農(nóng)商行行長表示,農(nóng)商行在監(jiān)管上面臨“貸款不能出縣、資金不能出省”的限制,該行實(shí)際上當(dāng)前并不缺少存款等負(fù)債來源,當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)民等在該行的存款也不能像國有大行一般在全國調(diào)配,當(dāng)前面臨的仍是“資產(chǎn)荒”,缺乏優(yōu)質(zhì)的對(duì)公貸款對(duì)象。
對(duì)銀行而言,按揭貸款利率雖然遠(yuǎn)低于消費(fèi)貸款,但此類貸款不良較低、資產(chǎn)保全和處置相對(duì)容易,安全性較高。
有銀行業(yè)分析師認(rèn)為,銀行下調(diào)房貸利率反應(yīng)出資產(chǎn)端有效需求不足的壓力,在流動(dòng)性寬松環(huán)境下,按揭貸款仍然是銀行積極爭(zhēng)奪的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。經(jīng)歷1月份信貸的快速投放后,銀行儲(chǔ)備項(xiàng)目消耗較多,短期或面臨儲(chǔ)備不足的情況,市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目爭(zhēng)奪或加劇,定價(jià)及息差在一季度下行壓力加大。
3月11日,民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為,今年按揭貸款有望加快。房地產(chǎn)調(diào)控政策堅(jiān)持因城施策,一些城市也會(huì)根據(jù)自己的供求情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),對(duì)房地產(chǎn)政策采取一些相應(yīng)的調(diào)整。近期一些城市首套房貸利率、稅費(fèi)有一些調(diào)整,總的方向還是支持首套和剛性需求。銀行今年在這一領(lǐng)域有望加大配置。
一位大行分行人士認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)下行壓力,對(duì)房?jī)r(jià)是“利空”的。但也有“利好”,即是宏觀政策松動(dòng),住房按揭貸款利率下調(diào),從當(dāng)前的基準(zhǔn)利率上浮10%-15%回到基準(zhǔn)利率,是可以預(yù)期的。(辛繼召)
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