近日，住建部就工程規(guī)范方面發(fā)布了《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》，該意見稿中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”該條消息的出現(xiàn)，“公攤”再次成為熱點(diǎn)。怎么理解公攤?公攤是否要取消?取消公攤后會(huì)產(chǎn)生什么影響?搜狐智庫就此連線了相關(guān)專家。

單價(jià)上升1.3-1.4倍，總價(jià)不受影響

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，公攤面積是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中必備的硬件設(shè)施的總面積，即公用設(shè)施面積，包括電梯、電梯前廳、設(shè)備管道，以及物業(yè)服務(wù)、公共大堂等。

“公攤有其存在的必要性，在一定程度上代表居住的品質(zhì)。”郭毅表示，公攤面積越大，居住品質(zhì)越高。建筑規(guī)模、樓梯高度，電梯位置都會(huì)影響公攤面積的大小，通常高層建筑的公攤面積較大，別墅或底層建筑的公攤面積相對(duì)較小。

資深房地產(chǎn)專家韓樂表示，公攤面積不是開放商測(cè)量的，而是由國家認(rèn)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算的。大家對(duì)“公攤”的爭議，更多的是在房價(jià)統(tǒng)計(jì)中，含公攤和不含公攤是兩個(gè)單價(jià)。

“消費(fèi)者的關(guān)注點(diǎn)在于用套內(nèi)面積計(jì)算后房價(jià)是否會(huì)下跌。”韓樂稱，“事實(shí)上，房價(jià)不會(huì)因?yàn)槿∠珨偦蚴怯锰變?nèi)面積計(jì)價(jià)而降低，最終付出的購房總價(jià)不會(huì)變化，去掉公攤之后，面積雖然會(huì)減少，但是套內(nèi)面積的單價(jià)會(huì)上漲。”

“現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)局是按照建筑面積(包含公攤)計(jì)算房價(jià)的，如果未來統(tǒng)計(jì)口徑修改為按套內(nèi)面積計(jì)算，那么統(tǒng)計(jì)局公布的全國房價(jià)肯定要比之前高，至少高1.3-1.4倍。”韓樂表示。

兩套計(jì)價(jià)體系，以套內(nèi)面積定價(jià)更加真實(shí)

據(jù)了解，目前在國內(nèi)，以北京為例的城市在交易中有兩套計(jì)價(jià)體系，一是建筑面積計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，二是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

郭毅表示，多數(shù)歐美國家、香港地區(qū)都是按照套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)的。以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)能夠讓消費(fèi)者清晰的了解自己購買的產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格，房子本身的價(jià)值更透明。

而國內(nèi)的購房者和開發(fā)商通常以建筑面積作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)套內(nèi)面積關(guān)注不多。但是在住建部等部門頒發(fā)的預(yù)售許可證，銷售許可證以及購房者簽訂的購房合同中，都對(duì)建筑面積和套內(nèi)面積的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有所明確。

以套內(nèi)面積定價(jià)引發(fā)多重影響，或?yàn)榉康禺a(chǎn)稅推出鋪路

郭毅表示，不管是哪種計(jì)價(jià)方式，購房總價(jià)和使用面積都沒有實(shí)質(zhì)的變化。但是這兩套計(jì)價(jià)體系的改變，將會(huì)對(duì)購房衍生的一系列價(jià)格體系產(chǎn)生調(diào)整，比如契稅、印花稅、以及物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)都可能因套內(nèi)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整而上升。

“未來，為了增加產(chǎn)品競(jìng)爭力、經(jīng)營收益和利潤，開放商可能會(huì)逐漸增加套內(nèi)面積，減少公攤面積，這種趨勢(shì)會(huì)逐漸演化。”郭毅稱，“這并不是一個(gè)很好的市場(chǎng)現(xiàn)象。”

她表示，此前，開放商出于對(duì)樓房品質(zhì)的要求，會(huì)在局部區(qū)域按照比較寬松的上限設(shè)計(jì)公共區(qū)域。但是一旦以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)，開放商可能會(huì)縮小公攤面積，按照最低限度來設(shè)計(jì)電梯前廳、公共樓梯等設(shè)施。

“這會(huì)降低居住的舒適度和品質(zhì)，也會(huì)影響高層建筑居住安全性。”郭毅表示。

另外，對(duì)于相同或者相近產(chǎn)品類型的地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是競(jìng)品之間可能會(huì)產(chǎn)生新的價(jià)格競(jìng)爭。而公攤系數(shù)大小將會(huì)影響該項(xiàng)目的定價(jià)和競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，套內(nèi)面積相近，公攤面積較大的房子可能定價(jià)略高。

韓樂則表示，政府相關(guān)部門可能需要從新制定計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，從短期來看，取消公攤、以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是一個(gè)偏利空的效應(yīng)。比如，如果統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布的房價(jià)口徑變成不含公攤的套內(nèi)面積，房子對(duì)外公布的價(jià)格就會(huì)提高，可能會(huì)影響一些人的買房情緒。但是，最后統(tǒng)計(jì)局按照怎樣的口徑對(duì)外宣傳，還是一件懸而未決的事。

“從長遠(yuǎn)的考慮來看，以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)算，明確公攤的做法，也是為未來房產(chǎn)稅的推出鋪路。”韓樂稱，現(xiàn)實(shí)中每個(gè)房子的公攤比例不同，如果房產(chǎn)稅按照建筑面積核算，未來可能面臨著不公平。如果都按照套內(nèi)面積來算，大家都在一個(gè)起跑線上。但是，當(dāng)前對(duì)于房產(chǎn)稅的推出還沒有明確的時(shí)間表。”

關(guān)鍵詞： 公攤 取消 降低 住房品質(zhì)