這個盤會怎么賣?實探蜀山區(qū)臨水近山的晶宮山水拾光!
蜀山區(qū)最近幾年在董鋪湖周邊加大了土地供應,前期有偉星印湖山、文一云湖軒、城改萬科觀山隱秀、金隅中交山湖云筑這幾個樓盤。目前偉星印湖山最后一棟即將加推,云湖軒和觀山隱秀已經清盤,剩余樓棟和房源比較充足的只有山湖云筑了。
而今年第一輪土拍中再次供應了晶宮山水拾光地塊,接下來即將開始的5月土拍也還有一宗居住用地上市,今天我們一起來看看晶宮山水拾光這個樓盤。
晶宮山水拾光的位置在蜀山區(qū)的長江西路與半島路交口東北角、董鋪水庫南側,也就是新加坡花園城的西側。
(相關資料圖)
從上圖可以看到,塊地南側緊鄰長江西路,可以通過東西走向的長江路通達全城,距離高新區(qū)、西二環(huán)也都比較近,同時與地鐵2號線的天柱路站在五百米左右,整體交通還是比較便利的。
但我們看樓盤被命名為“山水拾光”,顯而易見交通并不是這個樓盤的賣點,最大的優(yōu)勢而是山和水,我們來看實拍圖。
上圖是在樓盤南側拍攝,看到的是山水拾光北向的風景,一望無際的湖面就是董鋪水庫,也被叫做蜀山湖,不僅以其大庫容量攔截洪峰,屏障合肥市區(qū)的安全,更以其優(yōu)質水源向市區(qū)供水,自然風光秀美。
我們再走近看一看,一眼望去除了綠色與湖面,再無其他。
臨湖而居不僅有助于平靜心態(tài),開闊胸懷,對增加空氣濕度,調節(jié)氣溫、凈化空氣等都有實實在在的好處,不過略顯遺憾的是北側還規(guī)劃有一塊居住用地,讓很多樓棟并不能直面湖景。
水我們看了,再來看看山,上圖是在項目北側拍攝,展現(xiàn)的是山水拾光南向的風景,其中右側的山脈就是大蜀山,距離也是非常近的。
看到這里,大家也就明白了項目名的由來,山是大蜀山,水是董鋪水庫,背水而向山,我們再來看看東西兩側的視角。
上圖為項目的西側,有景觀庭苑、蜀秀苑、山湖新村、楓丹白鷺湖公館等小區(qū),可以看到道路兩旁是沿街底商,也停滿了車輛,人氣還是比較旺盛的,而且以多層建筑為主,又有大蜀山點綴,沒有高層的壓抑感,再往西就是大鋪頭城市更新片區(qū),未來規(guī)劃居住、商業(yè)等。
地塊東側就是新加坡花園城,對于這個小區(qū)大家都比較熟悉了,就不用過多介紹了,仁者見仁智者見智,不過綠化和環(huán)境真的沒什么可挑剔的。
看完了周邊環(huán)境,我們再來看看配套,根據2022年蜀山區(qū)學區(qū)劃分,其小學是新城小學,中學是金湖中學,這個學區(qū)顯然對房價上并沒有什么助力。
在商業(yè)這一塊,主要是西側住宅區(qū)的沿街門面滿足日常生活所需,大型商業(yè)需要通過長江西路往外延伸了。
在產品這一塊,對于這個房企大家都比較陌生,班長也同樣如此,通過查詢得知晶宮集團是一家來自于安徽太和的本省房企。業(yè)務涵蓋了地產開發(fā)、綠色建筑、建筑安裝等,起地產開發(fā)以阜陽為中心,目前已經開發(fā)了31個項目,主要在太和、臨泉、蒙城和阜南等地。
這塊地面積不大,僅有39.74畝,容積率1.8,適合于做改善樓盤,也是觸發(fā)了120分滿分競品質搖號,希望能給合肥帶來一個品質樓盤。在價格方面,如果參考前期的山湖云筑和觀山隱秀,要到2.5萬左右。
在周邊二手房價格方面,以最近的4月貝系成交數據為例,新加坡花園城的成交價在1.57萬到2.16萬之間。當然,小區(qū)房齡、產品、品質不同,價格只能作為參考之一,并不能拿來直接對比。
總的來看,這塊地最大的優(yōu)勢自然在于北側豐富的自然資源,臨水近山,同時又是滿分競品質樓盤,在周邊樓盤當中是具備優(yōu)勢的,另外還有臨主干道、近地鐵等,不一而足。
不過缺點也比較明顯,除了網傳的一些因素外,南側臨長江西路的樓棟會有一定噪音干擾,學區(qū)偏弱,商業(yè)配套一般,另外房企知名度和口碑在合肥還處于從零開始的階段,板塊的認可度與知名度也有待提升,環(huán)繞的汊東渠可能也需要升級、凈化一下。
對于這樣一個優(yōu)勢相對單一的樓盤,2.5萬左右的價格在市場上競品也很多,晶宮會以什么樣的產品來打動改善購房者?班長和大家一起保持關注。
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