從開發(fā)商們的積極態(tài)度，我們看到了當下內金沙一個充滿爭議的“雙面”現(xiàn)狀。

文/成都商報-紅星新聞記者 謝雯

拍賣前，出讓方案里定下的3.5萬元/m2，創(chuàng)下成都目前住宅清水限價“天花板”；拍賣過程中，36家企業(yè)報名，32家企業(yè)參與抽簽，創(chuàng)下近期參拍房企數(shù)量之最。

【資料圖】

最終，地塊被中建三局地產(chǎn)旗下的中建壹品投資發(fā)展有限公司抽中，成交樓面地價為18900元/m2，總投資額近18億元。

拿地后，該公司在其微信公眾號上發(fā)文稱，擬打造高品質、精工藝的都市人文社區(qū)。

圖據(jù)：中建壹品投資公司

這是昨日（4月18日）成都舉行的土拍中，內金沙約35畝宗地的拍賣過程。從中已不難看出，市場對于該地塊的預期。

區(qū)域A面

以稀為貴，10年出讓4宗地

拍賣前，多家參拍房企曾對記者表示，從市場趨勢來看，主城核心區(qū)的價值被持續(xù)釋放，投資邏輯上更傾向于成都主城。對于該地塊，他們最看重的便是地處內金沙的地段。

從地塊具體的指標來看，位于西三環(huán)內側，占地約35畝，容積率2.5，起拍樓面地價16500元/㎡，土地最高限價18800元/㎡，最高清水限價35000元/㎡。

據(jù)不完全統(tǒng)計，算上昨日所拍宗地，近10年內金沙板塊僅供應有4宗住宅用地。上一次區(qū)域有供地，還是2019年金雁地處競得的約17.4畝宗地（即現(xiàn)在的金雁·錦繡金沙項目），彼時成交樓面地價為18512元/m2，目前該項目尚未入市銷售。

金雁·錦繡金沙

內金沙最新的住宅供應是近期華府金沙名城和鷺島金沙壹品項目，但由于兩個項目均屬于銷售多年后的再次推新，并無大量可售房源，加上金雁·錦繡金沙一共也只有142套房源，因此，待地塊后期入市后，幾乎無直接競品，具備稀缺的“賣點”。

區(qū)域B面

城市界面多年不變，缺乏想象空間

作為成都主城區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)，配套齊全是內金沙的明顯優(yōu)勢，尤其在教育資源上。以昨日所拍地塊為例，宗地東北側步行距離約700米就是金沙小學，向西直線距離約500米就是草堂小學。

內金沙約35畝地塊區(qū)位示意圖

但另一方面，區(qū)域成熟較早，導致板塊內近幾年新增供應的缺少，會讓整個板塊變化較小，難以有品牌房企和改善項目扎推的群聚效應。

“從成都主城今年來‘有量又有價’的項目來看，都同時滿足板塊預期配套、景觀資源、交通通達性和政策導向，通常碰在一起才能發(fā)生化學反應?！币晃黄放品科筘撠熑吮硎?，整個板塊多年如一日，缺乏想象空間，讓昨天所拍地塊顯得相對較“孤”。

成熟度很高的內金沙

中大·君悅金沙一位姓阮的業(yè)主也提到，內金沙的第一感覺是“方便”，從學校到商業(yè)到休閑娛樂，不出1公里都可以找到很多選項，“第二感覺便是有點落伍，總體表現(xiàn)在商業(yè)上，目前內金沙板塊的商業(yè)最頂尖的就是西單商場，使用的年限很長，可想象的空間不足?！?/p>

價格A面

西貴情結在，3.5萬+難度不大

從成都樓市的進程來看，內金沙板塊從上世紀90年代就開始出現(xiàn)首批商品房住宅, 10多年前金沙西園、中?！そ鹕掣蛿埆@了當時的一大批實力買家。以至不少購房者對內金沙都有“西貴”情結。

當昨日所拍地塊公布出讓方案，清水限價為3.5萬元/m2之后，市場各方開始討論：現(xiàn)在的內金沙，能接受這一價格嗎？

一位在板塊內工作的中介李先生告訴成都商報-紅星新聞記者，目前購買板塊內二手房的客戶，7成以上都為大城西的地緣性客戶，從今年的成交來看，均價約在27000-28000元/m2左右，以總價在350萬元之內的套二、套三為主。

“但要注意的是，像地塊旁邊的中大·君悅金沙、藍光·凱麗美域，房齡大多超過10年，且定位于剛需。”李先生說，最新入市的新房，鷺島金沙壹品在售價格為23792-31622元/m2，華府金沙名城售價為31188-38076元/m2。

鷺島金沙壹品

“因此，只要競得企業(yè)能把改善的產(chǎn)品力做出來，35000元/m2的清水限價沒有太大難度?！?/p>

最近的例證是綠城·鳳起潮鳴，因為較強的產(chǎn)品力，在多年前其高層精裝價格就已經(jīng)突破3.5萬元/㎡，今年3月拿證的合院更是突破了區(qū)域天花板。

綠城·鳳起潮鳴

價格B面

超越600萬或是極限挑戰(zhàn)

但從記者從參拍房企處了解到的信息來看，更多的企業(yè)此前在做產(chǎn)品鋪排時，都認為地塊具不具備把產(chǎn)品“拉滿格”的潛力，普遍采用了建面約140-180 m2的小高層產(chǎn)品，去控制總價的做法。

在他們看來，一是因為地塊周邊的限制，緊鄰三環(huán)路，不遠處還有蘇坡立交橋，不可避免的是后期噪音的影響。同時，地塊旁還有一宗商業(yè)用地和農(nóng)貿市場用地，對面還有垃圾站，一定程度上會影響四周環(huán)境。

內金沙約35畝地塊現(xiàn)狀示意圖

二是地塊本身的規(guī)模較小，加上建筑限高有80米，房企從去化難度出發(fā)，主動降低了定位。

一位參拍房企投資負責人表示， “該地塊有著較大的樓地價差，只要利潤達到公司要求，大家都不愿意去頂格，給自己增加銷售壓力?！?/p>

一位曾在內金沙板塊操盤的營銷人士也表示，“頂滿的做法是200㎡以上的大戶型，去吸引老城西居民及‘主城黨’。但從市場端反饋和區(qū)域客戶的厚度來看，這一地塊上，總價超過600萬元就很有挑戰(zhàn)了。”

在他看來，根本原因在于，受產(chǎn)業(yè)人群的流動，目前城南高新，天府新區(qū)的錦江生態(tài)帶和錦江區(qū)的白鷺灣板塊，現(xiàn)在都已開始全城“通吃”客戶。但在內金沙板塊，在目前和未來一段時間，仍將維持以地緣性客戶為主導的局面，將很難去突破區(qū)域的“天花板”。

在本塊地掛牌之時，位于同板塊的華府金沙名城一批200㎡以上的大平層產(chǎn)品取證，單價超過3.5萬元/㎡，總價普遍超過700萬元，據(jù)開發(fā)商負責人透露，該項目將在此次土拍后開盤銷售，而其開盤結果，或許可以作為市場對區(qū)域產(chǎn)品、總價等方面接受度的一次檢驗。

主編：余鴿

副主編：趙述錦

編輯：廖興

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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