2021年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)推進(jìn)，住房限購、貸款集中度管控、政府集中供地，房企每走一步都需要愈發(fā)謹(jǐn)慎。地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從百米賽的比速度，進(jìn)入到馬拉松時刻的比質(zhì)量、拼持久力，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展策略被“高質(zhì)量”取代。

2021年也是金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(下稱“金科股份”，000656.SZ)上市10周年的時間節(jié)點。過去十年間，金科股份實現(xiàn)了銷售金額從2011年的134億元至2020年的2232億元的上升，增長超16倍。

同時，金科股份的行業(yè)排名也從曾經(jīng)的50名開外，躍升到了今天的行業(yè)第一陣營。上市十年，站在新的起點，金科構(gòu)建的“四位一體、生態(tài)協(xié)同”戰(zhàn)略藍(lán)圖正從理想走向現(xiàn)實。在新起點之際，金科股份也在“新五年”戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)布后交了首份“成績單”。

高質(zhì)量穩(wěn)健增長

數(shù)據(jù)顯示，金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入439.73億元，同比增幅超過45%;實現(xiàn)凈利潤48.66億元，同比增長14.26%，歸屬于上市公司股東凈利潤37.05億元;企業(yè)毛利率與凈利率均保持行業(yè)較高水平。

在2021年上半年的市場環(huán)境下，金科股份將穩(wěn)健發(fā)展放在了首位，堅持去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、降分銷、抓回款，堅守利潤底線，強(qiáng)化科技賦能，系統(tǒng)提升銷售力，銷售規(guī)模持續(xù)增長。

今年上半年，金科股份實現(xiàn)銷售金額1025億元，較上年同期增長18%;實現(xiàn)銷售面積1005萬平方米，較上年同期增長17%。由于這一增速是在2020年同期近千億的基礎(chǔ)之上實現(xiàn)的，因此在高基數(shù)之上的增長才具有更高的質(zhì)量。

從區(qū)域業(yè)績貢獻(xiàn)結(jié)構(gòu)來看，大本營重慶仍是穩(wěn)定增長點，銷售金額占比近20%;同時，重慶以外市場占比顯著提高，華東地區(qū)銷售金額占比更是擴(kuò)大至43%，西南(不含重慶)、華中、華南銷售金額分別占比12%、11%、8%。重點區(qū)域表現(xiàn)突出，整體表現(xiàn)相對均衡，企業(yè)全國化發(fā)展穩(wěn)定向好。

在實現(xiàn)銷售額穩(wěn)步增長的同時，金科銷售額的質(zhì)量也得到了有力的保障。報告期內(nèi)，金科實現(xiàn)銷售回款997億元，回款比例高達(dá)97%，在行業(yè)中名列前茅，這也為“穩(wěn)健發(fā)展”創(chuàng)造了實現(xiàn)的前提。

除此之外，金科股份金科在投資端持續(xù)發(fā)力，提升投資質(zhì)量，加強(qiáng)多元化拿地能力。上半年金科股份的新增土地投資金額為354億元，接近合約銷售額的35%，新增計容建筑面積835萬平方米。其中，二三線(含新一線)城市的土地儲備，按計容建筑面積計算占比約93%。在保證現(xiàn)金流安全的前提下，有效補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)土地資源。

持續(xù)保持“零踩線”

自去年以來，在“房住不炒”、“三道紅線”等政策不斷收緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)由急速擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過不斷檢視自身財務(wù)健康狀況，建立強(qiáng)化以財務(wù)指標(biāo)為核心的經(jīng)營管理理念已勢在必行。

作為高質(zhì)量增長的典型代表，金科股份在這一方面表現(xiàn)優(yōu)越。上半年，金科股份確定了“一穩(wěn)二降三提升” 的經(jīng)營策略，即穩(wěn)健發(fā)展，降負(fù)債、降庫存，提升盈利、核心競爭及資產(chǎn)運(yùn)營能力。在核心指標(biāo)方面，金科股份提出了主動優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，搶抓銷售回款、重視現(xiàn)金安全，聚焦經(jīng)營質(zhì)效，推進(jìn)公司可持續(xù)健康發(fā)展的管理辦法。

得益于經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變，2021年上半年，金科股份“三道紅線”監(jiān)測指標(biāo)持續(xù)滿足“綠檔”要求。數(shù)據(jù)顯示，截至報告期末，金科股份凈負(fù)債率降至77.08%，扣除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率降至69.55%，現(xiàn)金短債比為1.38。由此，金科股份2021年中期持續(xù)保持“零踩線”陣營。

此外，金科股份主動調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少一年內(nèi)到期有息負(fù)債比例，占比降至28.47%;一到三年內(nèi)到期有息負(fù)債為524.69億元，占比為55.73%;三年以上到期有息負(fù)債為148.75億元，占比為15.80%。

值得一提的是，今年4月7日，國際三大評級機(jī)構(gòu)之一標(biāo)普宣布，將金科股份的信用評級由B+/展望穩(wěn)定提升至BB-/展望穩(wěn)定。金科股份成為極少數(shù)能夠跳過展望調(diào)整，而直接晉升評級的地產(chǎn)企業(yè)。本次評級提升，標(biāo)普認(rèn)為，主要基于金科股份業(yè)務(wù)評分提升、杠桿降低顯著。

至此，公司主體信用等級穩(wěn)步提高，境內(nèi)主流評級機(jī)構(gòu)均給予AAA級，標(biāo)普國際評級由B+跳級提高至BB-，穆迪國際評級由B1 展望穩(wěn)定提高至B1展望正面。在有質(zhì)量的銷售和回款下，金科股份始終維持著“盈收增負(fù)債降”的良好發(fā)展勢頭，經(jīng)營能力和現(xiàn)金流水平進(jìn)一步穩(wěn)固，為其高質(zhì)量發(fā)展打下了堅固的發(fā)展基石。

“地產(chǎn)+”協(xié)同創(chuàng)未來

去年年底，金科股份正式對外發(fā)布新五年(2021-2025)發(fā)展戰(zhàn)略，提出要堅持“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。

在金科股份半年報業(yè)績發(fā)布會上，董事長周達(dá)提及新五年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃時說：“未來5年公司發(fā)展方式將著力實現(xiàn)‘兩升級、三轉(zhuǎn)變’，即由傳統(tǒng)地產(chǎn)向科技地產(chǎn)升級，由傳統(tǒng)服務(wù)向數(shù)智服務(wù)升級;由單賽道為主向多賽道協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變，由高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動模式轉(zhuǎn)變。這是我們將長期堅定不移去努力實現(xiàn)的。”

在地產(chǎn)主業(yè)之外，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行多元化投資布局，實現(xiàn)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)鏈的雙向賦能，是金科“新5年”戰(zhàn)略規(guī)劃中提升企業(yè)價值的關(guān)鍵步驟。在這一目標(biāo)指引與戰(zhàn)略指導(dǎo)下，金科股份做了充分的努力，除地產(chǎn)主業(yè)之外，在其他三個領(lǐng)域也取得豐碩的成果。

金科服務(wù)成功上市。首次提交中報的金科服務(wù)在今年上半年營業(yè)收入25.9億元，同比增長89%，歸母凈利潤5.3億元，同比增長80%，進(jìn)駐全國26個省(自治區(qū)、直轄市)166座城市，合約服務(wù)面積近3.2億平方米。在百舸爭流的物管市場，金科服務(wù)持續(xù)鍛造內(nèi)在生長力，同時增強(qiáng)市場外拓能力，行業(yè)規(guī)模與競爭力不斷提升。

科技產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步前行，產(chǎn)業(yè)園數(shù)量及產(chǎn)值不斷增長。今年上半年，金科旗下濟(jì)寧、固安兩個產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼實現(xiàn)開園。前者是金科與山東省濟(jì)寧市聯(lián)手打造的金科生命健康科技城，金科欲將其打造成為山東省生命健康產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿;后者作為金科產(chǎn)業(yè)布局京南的重要項目，以電子信息、智能制造、新型顯示、新材料等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，建設(shè)新型生態(tài)智慧科技城，園區(qū)全部建成后預(yù)計引進(jìn)企業(yè)330余家。截至目前，金科股份累計開發(fā)運(yùn)營管理項目28個，面積超1300萬平方米。

商旅康養(yǎng)快速起步。2020年，紅星成為金科第二大股東。金科由此和紅星聯(lián)姻，將民生地產(chǎn)布局與選址能力同紅星愛琴海成熟的商業(yè)品牌相結(jié)合，在商業(yè)領(lǐng)域迅速占據(jù)未來市場的核心優(yōu)勢。報告期內(nèi)，金科三大商業(yè)產(chǎn)品線逐步浮出水面，即作為新一代城市綜合體的金科中心，作為新一代購物中心的金科愛琴海，作為未來服務(wù)型社區(qū)商業(yè)中心的金WALK。今年上半年，重慶、昆明、慈溪三地的金科愛琴海項目實現(xiàn)更名運(yùn)營，金科首個超大型城市綜合體金科中心在重慶正式亮相。

按照金科的構(gòu)想，到2025年公司總銷售規(guī)模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)銷售模將達(dá)到500億元以上;持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到300-500億元;智慧服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模保持高速增長。

在談及下半年的“地產(chǎn)+”規(guī)劃時，金科股份總裁楊程鈞表示：“下半年，公司將加快‘地產(chǎn)+’產(chǎn)品線項目落地，下半年要實現(xiàn)購物中心管理5個，開業(yè)3個，簽約3個，落地“金WALK”未來生活中心項目3個。”

2021年是金科股份上市十周年，金科股份堅持將經(jīng)營成果與股東共享，過去十年公司累計分紅近100億元，以2020年股權(quán)登記日收盤價計算，股息率達(dá)到了7.85%，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅，也讓金科成為資本市場價值回報的典范。

上市十周年，金科股份實現(xiàn)了從“量”到“質(zhì)”的飛躍發(fā)展，成為高質(zhì)量成長型房企的典型。展望未來，懷揣更厚的“家底”和更強(qiáng)勁的信心，金科股份同樣無懼未來，迎接挑戰(zhàn)。(向勁靜)(思維財經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 金科股份 銷售金額 土地資源 科技產(chǎn)業(yè)