成都“最貴學(xué)區(qū)房” 單價(jià)已經(jīng)突破5萬(wàn)元/平方米
“中午給你介紹那套240萬(wàn)元的房子,房東剛剛把價(jià)格調(diào)到了252萬(wàn)元。還有另外一套240萬(wàn)元的,不過(guò)是紅磚房,環(huán)境條件比較差,只能用來(lái)掛戶。”
按照中介的反饋,第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn),這套房子單價(jià)已經(jīng)突破了5萬(wàn)元/平方米。
泡桐樹(shù)小學(xué)是成都小學(xué)“五朵金花”之一。接待記者的某中介房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹,去年這個(gè)時(shí)候,這里的學(xué)區(qū)房最低的總價(jià)大概是190萬(wàn)元左右,現(xiàn)在最低總價(jià)240萬(wàn)元。學(xué)區(qū)房面積越少單價(jià)越高,一般是五六十平方米的最好賣(mài),單價(jià)大概四萬(wàn)多。
跟隨二手房?jī)r(jià)格的上漲趨勢(shì),成都的學(xué)區(qū)房近年來(lái)也在持續(xù)上漲。為了應(yīng)對(duì)學(xué)區(qū)房熱,成都在實(shí)行多年的小初升“多校劃片”的基礎(chǔ)上,去年在其天府新區(qū)也開(kāi)始推行小學(xué)入學(xué)“多校劃片”來(lái)抑制學(xué)區(qū)房熱。
化解學(xué)區(qū)房熱更為根本性的舉措還在于進(jìn)一步推動(dòng)教育質(zhì)量均衡化。近日,中共成都教工委、成都市教育局印發(fā)《2021年工作要點(diǎn)》。這一文件提出,今年要形成《成都市幼兒園、中小學(xué)布局規(guī)劃(2017-2035)》正式成果。新建改擴(kuò)建幼兒園、中小學(xué)80所,新增學(xué)位10萬(wàn)個(gè)。同時(shí),還將深化拓展義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)資源覆蓋面,推動(dòng)武侯區(qū)等4個(gè)區(qū)(縣)爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展縣。評(píng)估認(rèn)定60所義務(wù)教育新優(yōu)質(zhì)學(xué)校,重點(diǎn)提升68所公辦初中辦學(xué)水平。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲
成都小學(xué)“五朵金花”是指公立小學(xué)中最好的五所小學(xué)。坊間對(duì)此存在兩個(gè)版本,一個(gè)版本是泡桐樹(shù)小學(xué)、龍江路小學(xué)、成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、成都師范附屬小學(xué)和鹽道街小學(xué)。另外一個(gè)版本是泡桐樹(shù)小學(xué)、龍江路小學(xué)、成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、升平街小學(xué)和東城根街小學(xué)。
成都在小學(xué)入學(xué)階段實(shí)行的是“單校劃片”,就是一個(gè)區(qū)域?qū)?yīng)一所小學(xué),戶籍決定了可以入讀哪所公立小學(xué)。因此,只要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房并落戶后,就可以進(jìn)入對(duì)口的最好的小學(xué),像泡桐樹(shù)小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房就非常走俏。
成都市在2014年試點(diǎn)義務(wù)教育學(xué)區(qū)制試點(diǎn)。在坊間市民認(rèn)為最好的學(xué)區(qū)是青羊二區(qū)和錦江二區(qū)。這個(gè)學(xué)區(qū)劃分來(lái)源于小升初的多校劃片。就是教育局把小學(xué)升初中通過(guò)多校劃片的方式進(jìn)行編號(hào),按照片號(hào)1、2、3、4進(jìn)行排序,青羊二區(qū)和錦江二區(qū)教育資源在全市范圍來(lái)看最為優(yōu)質(zhì)。
其中,青羊二區(qū)被廣泛認(rèn)為最好的學(xué)區(qū)。一方面小學(xué)好,擁有“五朵金花”中的泡桐樹(shù)小學(xué)和成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué),勝西小學(xué)和東城根街小學(xué)也很有名氣;另外一方面是初中好,其對(duì)應(yīng)的初中有成都王牌中學(xué)“四七九中”中的兩所,其他兩所初中也并不差。
一位在東城根小學(xué)片區(qū)購(gòu)買(mǎi)了學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)向記者表示,購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房一方面是看中小學(xué),更重要的看中的是初中,因?yàn)槌踔猩咧杏胁坏偷谋壤龝?huì)被分流去讀中職業(yè)技術(shù)學(xué)校。如果能進(jìn)入這幾個(gè)初中,那么上重點(diǎn)高中以及重點(diǎn)大學(xué)就比較穩(wěn)當(dāng)。
因此,在這樣的背景下,很多家長(zhǎng)愿意花比較高的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房。另外一位在東城根小學(xué)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者表示,一套學(xué)區(qū)房大概每天都有10多個(gè)人來(lái)看,大家都沖著學(xué)位而來(lái)。記者現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)也遇到多個(gè)中介帶來(lái)的不同看房人。
但是,學(xué)區(qū)房的供應(yīng)是有限的,尤其是泡桐樹(shù)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)小學(xué)。這位經(jīng)紀(jì)人告訴記者,在某互聯(lián)網(wǎng)找房平臺(tái)上,泡桐樹(shù)小學(xué)片區(qū)的學(xué)區(qū)房只有50套,成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房則更少,只有30來(lái)套。這兩所小學(xué)所劃片區(qū)都很小,房子供不應(yīng)求。
學(xué)區(qū)房的價(jià)格因此水漲船高。前述家長(zhǎng)在2017年花了96萬(wàn)元買(mǎi)了一套東城根小學(xué)的學(xué)區(qū)房,而她的朋友在2013年左右買(mǎi)的大體相當(dāng)?shù)姆孔硬呕?0多萬(wàn)元。最近幾年學(xué)區(qū)房更熱,記者探訪的那套泡桐樹(shù)小學(xué)學(xué)區(qū)房此次已經(jīng)是第二次漲價(jià),去年年底由230萬(wàn)元漲到了240萬(wàn)元。
“我一位客戶2016年買(mǎi)了一套房子,當(dāng)時(shí)價(jià)格33萬(wàn)元,后來(lái)這個(gè)小區(qū)被劃進(jìn)了東城根小學(xué)片區(qū),升值不少,最近以100多萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)了出去。”這位經(jīng)紀(jì)人表示,“從2016年至今,成都的二手房?jī)r(jià)格也已經(jīng)翻了一倍,作為學(xué)區(qū)房,物以稀為貴,比其他房子貴一些也正常。”
來(lái)自安居客的數(shù)據(jù),成都2月二手房均價(jià)14045元/平方米,環(huán)比上月上漲0.44%,同比去年同期上漲6.01%。青羊區(qū)2月二手房均價(jià)22658元/平方米,環(huán)比上月上漲0.31%,同比去年同期上漲8.21%。
學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房之間的價(jià)格差距十分明顯。比如東城根小學(xué)片區(qū)價(jià)格大多是2萬(wàn)-3萬(wàn)元,而相鄰的屬于金牛區(qū)的小區(qū),差不多品質(zhì)的房子單價(jià)才1萬(wàn)多。在學(xué)區(qū)里面也存在不同學(xué)校之間差距,相比而言,泡桐樹(shù)小學(xué)學(xué)區(qū)房平均單價(jià)最高,需要4萬(wàn)多。
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在這一總體水平下也因不同房屋條件而呈現(xiàn)不同單價(jià)。在某互聯(lián)網(wǎng)找房平臺(tái)可以看到,泡桐樹(shù)小學(xué)片區(qū)的學(xué)區(qū)房,最高的單價(jià)達(dá)6萬(wàn)元,最低的也有2萬(wàn)多。單價(jià)高的房屋可能因?yàn)槠渚哂猩虡I(yè)條件或者裝修條件不同,而單價(jià)低一般是大戶型,這類(lèi)房子因?yàn)榭們r(jià)高并不好賣(mài)。
其實(shí),這些學(xué)區(qū)房的居住價(jià)值低,使用率比較低。記者跟隨房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看過(guò)的幾套房子大都處于閑置狀態(tài),或者拿來(lái)出租,但是租金偏低。這是因?yàn)檫@些房屋很多是老破小,大多是上世紀(jì)90年代甚至更早,最晚的也是本世紀(jì)頭幾年的房子。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹,這些學(xué)區(qū)房買(mǎi)來(lái)大多是掛戶不會(huì)自住,也不會(huì)拿來(lái)炒作,因?yàn)橐粋€(gè)學(xué)位有6年的限制。大家都沖著學(xué)區(qū)資格而來(lái),不愿意投入更多資金在這里。一般選擇面積比較低的,雖然單價(jià)高一點(diǎn)但是總價(jià)低,相當(dāng)于拿出一筆錢(qián)在這里存幾年。
政策出手抑制學(xué)區(qū)房熱
學(xué)區(qū)房熱并非只在青羊二區(qū)上演,各個(gè)熱門(mén)學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房都面臨同樣的境況。學(xué)區(qū)房熱已經(jīng)帶來(lái)諸多弊端,很多人擠到這些學(xué)校就讀使得一些熱門(mén)小學(xué)面臨爆倉(cāng),報(bào)名人數(shù)超過(guò)招生人數(shù)。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹,這種爆倉(cāng)的壓力在很多學(xué)校出現(xiàn)。比如,被戲稱(chēng)為“金沙大學(xué)”的金沙小學(xué)一年級(jí)已經(jīng)開(kāi)到23個(gè)班;東城根小學(xué)一年級(jí)16個(gè)班,新建了C校區(qū)來(lái)緩解招生壓力;天涯石小學(xué)原本按每個(gè)年級(jí)6個(gè)班來(lái)規(guī)劃,但是現(xiàn)在已經(jīng)突破10個(gè)班,等等。
在這樣的背景下,一些學(xué)校已經(jīng)要求學(xué)位落戶年限,官方也對(duì)一些學(xué)校進(jìn)行統(tǒng)籌。以青羊二區(qū)為例,目前除了泡桐樹(shù)小學(xué)、成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)和勝西小學(xué)之外,學(xué)區(qū)內(nèi)的東城根小學(xué)等都已經(jīng)實(shí)行統(tǒng)籌,即報(bào)名人數(shù)超過(guò)招生人數(shù)之后,學(xué)生就有可能搖號(hào)到其他學(xué)校去。
也就是說(shuō),在這些統(tǒng)籌學(xué)校招生爆倉(cāng)之后,擁有該校學(xué)位的學(xué)生可能并不能就讀這個(gè)學(xué)校,這對(duì)學(xué)區(qū)房是一定的打擊。不僅如此,政策層面也在進(jìn)行改革探索,以破解學(xué)區(qū)房熱的問(wèn)題,推進(jìn)教育資源均衡。
2017年,成都市教育局發(fā)布了《成都市義務(wù)教育階段學(xué)區(qū)制建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)明確了各區(qū)(市)縣將進(jìn)行學(xué)區(qū)制建設(shè),在區(qū)域內(nèi)因地制宜組建不同形式的學(xué)區(qū)?!兑庖?jiàn)》規(guī)定了4種學(xué)區(qū)形式,即相同學(xué)段學(xué)區(qū)、教育主題學(xué)區(qū)、直對(duì)入學(xué)學(xué)區(qū)和其他形式學(xué)區(qū)。
其中,《意見(jiàn)》規(guī)定,相同學(xué)段學(xué)區(qū)就是將按相對(duì)就近的原則,把幾個(gè)相同學(xué)段的學(xué)校組建為一個(gè)學(xué)區(qū),縮小相鄰學(xué)校教育教學(xué)質(zhì)量差距,實(shí)現(xiàn)相鄰學(xué)校協(xié)同發(fā)展,實(shí)現(xiàn)學(xué)區(qū)內(nèi)義務(wù)教育校際均衡。其一般可分為小學(xué)學(xué)區(qū)和初中學(xué)區(qū)。
實(shí)際上,成都已經(jīng)在小學(xué)升初中階段實(shí)行了多年的“多校劃片”。就是將區(qū)域內(nèi)的熱門(mén)學(xué)校和相對(duì)薄弱學(xué)校,大致均衡的劃分到同一個(gè)學(xué)區(qū),學(xué)生通過(guò)自主報(bào)名+電腦搖號(hào)的方式,來(lái)決定最終就讀哪所學(xué)校。
成都小升初的“多校劃片”已經(jīng)在一定范圍推進(jìn)了教育資源均衡化,但是在幼升小階段卻一直進(jìn)展不大,面臨諸多問(wèn)題和阻力。這涉及到學(xué)區(qū)房的房東和購(gòu)房者等相關(guān)利益群體,以及學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)校配比的技術(shù)問(wèn)題。
2020年5月,成都天府新區(qū)正式公布《四川天府新區(qū)成都直管區(qū)2020年小學(xué)學(xué)區(qū)劃分方案》。首次將天府新區(qū)內(nèi)的36所小學(xué),按區(qū)域劃分成了12個(gè)小學(xué)學(xué)區(qū)(一個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)有多所小學(xué))。并提出會(huì)采用“多校劃片”、“單校劃片”兩種招生方式。
這是成都市內(nèi)首個(gè)推行小學(xué)階段多校劃片的區(qū)域,這樣熱點(diǎn)學(xué)校和普通學(xué)校劃分到同一個(gè)學(xué)區(qū),原來(lái)非該校學(xué)區(qū)的學(xué)生也有機(jī)會(huì)就讀,而購(gòu)房學(xué)區(qū)房卻不一定能夠就讀這些學(xué)校,這樣“學(xué)區(qū)房”的情況就會(huì)得到抑制。
天府新區(qū)能夠?qū)嵭械脑蜻€在于是城市新開(kāi)發(fā)區(qū)域,大部分是新興區(qū)域,學(xué)校也以新學(xué)校為主,沒(méi)有畢業(yè)生,也沒(méi)有具體的升學(xué)率數(shù)據(jù)可以參考,所以在新區(qū)推行“多校劃片”的阻礙不會(huì)太大。
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