“新一線城市”東莞土拍火爆 高價(jià)地也有高風(fēng)險(xiǎn)
在房企和一些研究機(jī)構(gòu)眼里,東莞已經(jīng)不僅僅是深圳的“后花園”和環(huán)一線城市,而且還已經(jīng)屬于“新一線城市”,不少房企決定重金圍獵東莞土地市場(chǎng)。
最近一兩個(gè)月,東莞土地市場(chǎng)可謂火爆,并幾乎都被“提前鎖定”。5月22日,東莞望牛墩地塊公布競(jìng)得企業(yè),首創(chuàng)置業(yè)以總價(jià)9.47億元+自持1850平方米商業(yè)40年的封頂條件成交,樓面價(jià)為每平方米1.01萬元。據(jù)悉,這已經(jīng)是東莞近期第4宗“提前鎖定”的地塊。5月6日,這宗地塊開始接受報(bào)價(jià),僅經(jīng)過24秒19輪競(jìng)價(jià),98號(hào)競(jìng)拍者就以最高限價(jià)9.47億元、自持年限40年的條件“鎖定”該地塊。截至上周,今年以來東莞已合計(jì)出讓商住土地9宗,合計(jì)建筑面積約為93.74萬平方米,成交出讓價(jià)約為98.21億元。
此外,多家深圳房企都開始將目光投向東莞,在最近的土地?zé)岢敝?,就不乏來自深圳房企的身影?月17日,中海地產(chǎn)在經(jīng)歷數(shù)十輪競(jìng)價(jià)后,以14.38億元摘得東莞萬江區(qū)石美地塊2019WG007地塊,折合樓面價(jià)約每平方米1.6萬元,溢價(jià)率為75.79%。5月20日,佳兆業(yè)以10.37億元+自持面積10%+自持年限不低于5年,成功競(jìng)得東莞市中堂鎮(zhèn)豆豉洲(濱江新城)2019WG014號(hào)宗地。一名深圳房企的營銷總監(jiān)告訴記者,深圳拿地很難,城市更新推進(jìn)也不容易,在東莞拿地也是上市公司做規(guī)模的方式之一。與鄰近的惠州相比,東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口流入還是能夠在一定程度上支撐未來樓市的需求。
就在5月7日,惠州大亞灣兩宗地塊掛牌出讓,一宗順利成交,另一宗則慘遭流拍。其中,成功出讓的地塊掛牌編號(hào)為GJB2019-7,由兩宗地塊組成。根據(jù)規(guī)定,兩宗地塊需同時(shí)競(jìng)買,不接受分開競(jìng)買。最終,地塊以底價(jià)成交,成交價(jià)6844.56萬元,樓面價(jià)每平方米1580元。
隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的落地,橫跨東莞的廣深港澳科技創(chuàng)新走廊被看好,促進(jìn)了東莞商品房市場(chǎng)的發(fā)展,土地市場(chǎng)也不例外。東莞市工信局發(fā)布的《2019年一季度東莞工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行報(bào)告》顯示,今年第一季度,東莞工業(yè)投資、技改投資增速分別達(dá)37.6%、79.1%,均在珠三角九市中排名第二。
東莞土地市場(chǎng)升溫顯著,但二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)卻相對(duì)冷靜,或許也是房企在東莞拿地需要注意的信號(hào)。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示,今年前4個(gè)月,東莞一手新房成交量分別為2731套、1271套、4103套和3947套,同比下跌27.01%、上漲11.3%、上漲0.05%和21.04%。二手房成交量分別為1614套、703套、2259套、2961套,分別下跌48.99%、下跌53.66%、下跌24.04%和上漲21.8%。
有分析人表示,在目前限購、限外、限貸政策影響下,高價(jià)地開發(fā)商難以設(shè)置高定價(jià)賺取利潤(rùn)。而在東莞市場(chǎng),深圳客一直是不可忽視的力量。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,東莞獲得了廣州和深圳的雙重輻射效應(yīng),所以本身是具有很強(qiáng)投資成長(zhǎng)性的城市。從樓市交易來看,不排除很多交易是通過二手房交易進(jìn)行,而部分一手房或因?yàn)橄迌r(jià)等因素沒有及時(shí)網(wǎng)簽。對(duì)于企業(yè)拿地來說,關(guān)鍵還是要注重如東莞這樣的新一線或強(qiáng)二線城市政策調(diào)整所帶來的風(fēng)險(xiǎn),尤其是限價(jià)和限購等因素。
除了東莞,蘇州等城市的土地市場(chǎng)標(biāo)新也很火爆,關(guān)于樓市小陽春的消息引起各界關(guān)注。更有消息指出,蘇州計(jì)劃再度加強(qiáng)樓市調(diào)控,如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制,7月后調(diào)控會(huì)即刻加碼,包括擴(kuò)大限售范圍,提高外地人購房需要的社保門檻等,更要求蘇州所有項(xiàng)目預(yù)售備案價(jià)不得超過每平方米4萬元。(吳家明)
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