“撿漏”還是“入坑”?綠地121億負重接盤董家渡地王
2月18日消息,董家渡地王項目的轉(zhuǎn)讓,引出了一場“外灘風云”。2月14日,綠地控股(6.670, -0.03, -0.45%)宣布綠地集團以121億元接手中國民生投資股份有限公司(以下簡稱“中民投”)旗下董家渡地王項目50%股權(quán)及其全部債權(quán)。
收購?fù)瓿梢院?,綠地集團持有50%股權(quán),為第一大股東,安信信托(5.370, 0.49, 10.04%)持有45%、國資背景的上海外灘投資開發(fā)持有5%的股權(quán)。
該項目之所以備受關(guān)注,是因為其曾經(jīng)是當年的上海地王,位于核心地段董家渡,占地面積12.67萬平方米,一直是中民投手中最核心且最具價值的資產(chǎn)。
而相比前東家中民投248.5億元的成本,綠地以121億元拿下50%的權(quán)益是撿了個便宜,但綠地還要承擔項目公司352.98億元的債務(wù),這次交易對其究竟是喜是憂?
風水寶地?綠地低于買價入局外灘
中民投曾持有的董家渡地王項目,可謂是“風水寶地”。
2014年,中民投聯(lián)合上海外灘投資和上海佳渡置業(yè)豪擲248.5億元一舉拿下,彼時,中民投創(chuàng)始人董文標豪言稱“三年回本”。
但隨之而來的卻是高成本難題,根據(jù)中民投向有關(guān)部門報批的文件,董家渡的總建筑面積113.9萬平方米,總投資概算達到604億元。這個數(shù)額遠超上海中心大廈的投資,建設(shè)年限也變成了5年。
而與之形成對比的是,尚未等到大樓建成的輝煌,中民投已經(jīng)債臺高筑。上海清算所披露的三季報顯示,截至2018年9月30日,中民投總資產(chǎn)3108.64億元,總負債達2327.92億元,資產(chǎn)負債率達74.89%。
不得不提,成立于2014年、由59家民營企業(yè)發(fā)起設(shè)立的中民投,擴張速度驚人,2015年、2016年、2017年,中民投的總資產(chǎn)分別為1470.17億元、2724.70億元、3061.13億元;凈利潤分別為46.41億元、36.76億元、55.64億元。但是,中民投今年前三季度凈利潤僅為16.02億元,同比下降59.78%。
在債券違約、資金重壓之下,中民投尋求出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)董家渡地王項目以解燃眉之急。而綠地則在此時進入大眾視線。2月14日,綠地控股宣布以121億元接盤董家渡地王項目50%股權(quán)及其全部債權(quán)。
相比五年前248.5億元的成本,董家渡50%權(quán)益需要124.25億元,而安信信托則以240億元拿下45%的股權(quán),綠地此番以121億元將黃金地塊一半權(quán)益收入囊中,算是獲益頗多。
中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示:“綠地在這塊核心區(qū)位并沒有項目,拿下這幅地塊的意義也就非同尋常,一方面可以打造區(qū)域標桿,提升區(qū)域內(nèi)話語權(quán),另一方面,提升綠地品牌的綜合形象。”
至此,如今董家渡區(qū)域已聚集綠地、融創(chuàng)、綠城、華潤及泛海在內(nèi)的5家開發(fā)商。
燙手山芋?綠地接盤后轉(zhuǎn)手質(zhì)押
但“豪擲千金”的背后,綠地還需要應(yīng)對眾多問題。而綠地宣布拿下這塊“香餑餑”的第二天,當日報收6.59元/股,下跌1.2%。
對比而言,今年1月份,一份打包了董家渡地塊的資產(chǎn)被融創(chuàng)中國拿下。其以125.53億元獲取了北京和上海兩大項目的100%權(quán)益,其中便有占地面積約為12.03萬平方米的董家渡地塊。相較于此,綠地似乎“買貴了”。
除了權(quán)益外,綠地還需要承擔全部高額債權(quán)。根據(jù)公告顯示,截至2018年12月31日,標的公司總資產(chǎn)453.16億元,總負債352.98億元,凈資產(chǎn)100.18億元。
再者,根據(jù)2018年三季度報,截至9月底,綠地控股總資產(chǎn)9038億元,負債8042億元,較2017年底增加491億元,同期資產(chǎn)負債率上升至89.31%。同時,2018年土地市場轉(zhuǎn)冷,而綠地在2018年新增房地產(chǎn)項目118個,總地價917億元,較2017年同比翻番??梢?,綠地還需要資金持續(xù)投入。
盧文曦認為,對綠地而言,這次交易風險和機遇并存。“2016年是地王頻出一年,即便土地價格有所上漲,但算上債務(wù),土地價格優(yōu)勢就不顯著了。雖然并購可以快速擴張,但是綠地本身的資產(chǎn)負債率也偏高,如此大手筆,負債數(shù)據(jù)可能將進一步攀升。”
有趣的是,就在宣布交易的同一天,綠地控股全資子公司綠地地產(chǎn)即刻向上海銀行(11.550, -0.02, -0.17%)市北分行質(zhì)押了其所持有的中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股份,出質(zhì)股權(quán)數(shù)額為50億元,占其持股比例的100%。而三天后(2月17日),綠地控股又披露獲得了上海銀行百億級授信額度。(新浪財經(jīng) 盛蘭哲 許旻 發(fā)自上海)
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